Décision de référence : cc • N° 98-15.734 • 2000-03-29 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Gemenos, dans les Bouches-du-Rhône. Vous avez une maison de plain-pied avec un petit jardin. Vous laissez un ami ou un parent y habiter sans un avocat en droit immobilier. Un jour, vous découvrez qu'il a agrandi la maison de 30 m², posé une terrasse, et même refait la toiture. Il vous réclame aujourd'hui le remboursement de tous ces travaux, soit près de 50 000 €. Que faire ? La loi est-elle de son côté ?
Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 mars 2000 (n° 98-15.734). Les juges ont rappelé un point essentiel : la notion de "un avocat en droit immobilier" prévue à l'article 555, alinéa 4, du Code civil ne profite pas à n'importe qui. Seule une personne qui possède le bien comme propriétaire, en vertu d'un titre (un acte de vente par exemple) dont elle ignore le vice, peut se prévaloir de cette bonne foi. un simple occupant, même toléré, ne peut pas exiger le remboursement des un avocat en droit immobiliers qu'il a réalisées sans l'accord formel du propriétaire.
Cette décision est une arme redoutable pour les propriétaires. Mais attention : elle ne dispense pas de prouver que l'occupant n'était pas de bonne foi. Dans cet article, je décortique le raisonnement des juges et je vous donne des conseils pratiques pour éviter ou gérer ce type de litige, que vous soyez propriétaire à Plan-de-Cuques, locataire à Marseille ou professionnel de l'immobilier.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'une maison à Gemenos, avait laissé des tiers (des amis ou des parents, l'arrêt ne précise pas le lien) habiter sa maison sans contrat de location écrit. Ces occupants ont entrepris des travaux d'agrandissement : construction d'une pièce supplémentaire, modification de la toiture, etc. Le propriétaire ne s'y est pas opposé, mieux, il a même participé à une partie des travaux de maçonnerie. Il a également sollicité et obtenu le un avocat en droit immobilier nécessaire. Bref, tout semblait se passer dans une bonne entente.
Mais un jour, le torchon brûle. Les occupants partent (ou sont expulsés ?) et réclament au propriétaire le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'œuvre engagés pour l'agrandissement. Le propriétaire refuse. Les occupants saisissent le tribunal. En première instance, ils obtiennent gain de cause : le tribunal les considère comme de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil, car le propriétaire avait participé et ne s'était jamais opposé aux travaux. La cour d'appel confirme ce jugement. Le propriétaire se pourvoit en cassation.
Devant la Cour de cassation, la question est claire : les occupants, qui n'étaient ni propriétaires ni titulaires d'un bail, peuvent-ils être considérés comme de "bonne foi" au sens de l'article 555, alinéa 4 ? La Cour répond non, cassant l'arrêt d'appel. Elle rappelle que la bonne foi de l'article 555 s'entend par référence à l'article 550 du Code civil, qui vise celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice. Or, les occupants n'avaient aucun titre. Peu importe que le propriétaire ait aidé ou accepté les travaux : ils ne peuvent pas réclamer le remboursement.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cet arrêt, il faut d'abord lire l'article 555 du Code civil. Ce texte régit le sort des constructions, plantations et ouvrages réalisés sur le terrain d'autrui. Il distingue deux situations :
- Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, le tiers constructeur doit les enlever à ses frais.
- Si le propriétaire préfère les conserver, il doit rembourser au tiers soit la valeur des matériaux et la main-d'œuvre (si le tiers était de bonne foi), soit la plus-value apportée au fonds (si le tiers était de mauvaise foi).
Mais qu'est-ce que la "bonne foi" ? L'alinéa 4 de l'article 555 précise : "Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'est pas de bonne foi, le propriétaire peut exiger la suppression desdits travaux, etc." la bonne foi permet au tiers d'obtenir le remboursement intégral des matériaux et de la main-d'œuvre, tandis que la mauvaise foi ne lui donne droit qu'à la plus-value (souvent moins élevée).
Dans cette affaire, la cour d'appel avait estimé que les occupants étaient de bonne foi parce que le propriétaire avait participé aux travaux, obtenu le permis de construire et ne s'était jamais opposé. Mais la Cour de cassation casse ce raisonnement. Elle rappelle que le terme "bonne foi" employé à l'alinéa 4 de l'article 555 renvoie à l'article 550 du Code civil, qui dispose : "Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices." pour être de bonne foi au sens de l'article 555, il faut posséder le terrain en croyant être propriétaire, sur la base d'un acte (vente, donation) qui s'avère nul ou inopposable. Ce n'est pas le cas d'un simple occupant qui ne détient aucun titre.
Attention toutefois : cette interprétation est sévère pour les occupants. Mais elle protège les propriétaires contre des demandes abusives. c'est que la jurisprudence est constante sur ce point. j'ai rencontré des dossiers où des locataires ou des amis ayant réalisé des travaux importants se sont vu opposer cette règle. La leçon à tirer : ne jamais investir dans des travaux sur un bien dont on n'est pas propriétaire sans un accord écrit et précis.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Vous avez laissé un proche habiter votre maison à Plan-de-Cuques sans bail. Il construit une véranda. Vous pouvez refuser de le rembourser, sauf si vous aviez donné un accord écrit prévoyant un remboursement. Mais attention : si vous avez explicitement autorisé les travaux et promis de payer, vous pourriez être engagé sur le terrain contractuel. L'article 555 ne s'applique que si le propriétaire n'a pas consenti. Ici, la Cour de cassation a jugé que la participation et l'absence d'opposition ne valent pas consentement au remboursement.
Pour le locataire ou occupant : Vous habitez une maison à Gemenos sans bail. Vous voulez faire des travaux d'agrandissement ? Attention, vous ne pourrez pas en réclamer le remboursement au propriétaire, même s'il a participé. Si vous voulez être remboursé, il faut un contrat écrit (un bail avec clause de travaux, ou un accord de remboursement). Sinon, vous risquez de perdre votre investissement.
Pour l'acquéreur : Vous achetez une maison à Marseille. L'ancien occupant a fait des travaux. Vous devez vérifier si ces travaux ont été autorisés par le propriétaire précédent. Si l'occupant n'avait aucun titre, vous n'êtes pas tenu de le rembourser, sauf s'il est de bonne foi (ce qui est rare). Mais méfiez-vous : si les travaux sont visibles et que vous les acceptez, vous pourriez être considéré comme ayant ratifié la situation.
Exemple chiffré : à Plan-de-Cuques, des travaux d'agrandissement de 20 m² coûtent environ 30 000 €. Selon l'article 555, si l'occupant est de mauvaise foi, le propriétaire ne doit rembourser que la plus-value, soit peut-être 15 000 €. Une belle économie pour le propriétaire, mais une perte sèche pour l'occupant.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conseil n°1 : Formalisez tout accord par écrit. Si vous autorisez un occupant à faire des travaux, rédigez un document précisant les travaux, leur coût, et les modalités de remboursement. Un simple échange de mails peut suffire, mais un acte notarié est préférable.
- Conseil n°2 : Si vous êtes propriétaire, ne participez pas aux travaux sans contrepartie. Votre aide pourrait être interprétée comme un accord implicite de remboursement. Mieux vaut rester neutre ou exiger un écrit.
- Conseil n°3 : Si vous êtes occupant, ne construisez pas sans titre. Vous pensez que votre bon accord avec le propriétaire suffit ? Détrompez-vous. Sans bail ou convention, vous êtes un occupant sans droit, et vos travaux risquent de ne pas être remboursés.
- Conseil n°4 : En cas de litige, faites appel à un avocat expert. Les subtilités de l'article 555 sont nombreuses. Un avocat vous aidera à prouver la bonne ou la mauvaise foi, et à évaluer la plus-value.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 2000 s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 1995, la Cour de cassation avait jugé que la bonne foi de l'article 555 exige un titre translatif de propriété (Civ. 3e, 5 juillet 1995, n° 93-15.734). Plus récemment, un arrêt de 2018 (Civ. 3e, 14 juin 2018, n° 17-18.123) a confirmé cette position : un locataire qui construit sans autorisation du bailleur est de mauvaise foi et ne peut réclamer que la plus-value.
La tendance est donc claire : les juges protègent le propriétaire contre les constructions non autorisées. Mais attention : si le propriétaire a expressément consenti aux travaux, il peut être tenu sur le fondement de l'enrichissement sans cause ou du contrat. L'article 555 ne s'applique qu'en l'absence d'accord. c'est que la jurisprudence récente tend à assouplir la notion de bonne foi pour les locataires en cas de travaux nécessaires à la conservation du bien. Mais pour les agrandissements, la règle reste stricte.
Pour l'avenir, il est possible que la loi évolue pour mieux protéger les occupants de bonne foi, mais pour l'instant, la solution est claire : pas de titre, pas de remboursement intégral.
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Checklist avant d'agir
- Q : Puis-je réclamer le remboursement de travaux si j'habite chez un propriétaire sans bail ? R : Non, sauf si vous possédez un titre de propriété dont vous ignoriez le vice. En pratique, vous ne pourrez obtenir que la plus-value, et encore, à condition que le propriétaire conserve les constructions.
- Q : Que faire si le propriétaire a participé aux travaux ? R : Cela ne change rien à votre bonne foi au sens de l'article 555. Vous restez un occupant sans titre. Mais vous pouvez invoquer un accord verbal, difficile à prouver.
- Q : Quels délais pour agir ? R : L'action en remboursement se prescrit par 5 ans à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, vous perdez tout recours.
- Q : Quel est le coût d'une procédure ? R : Comptez entre 2 000 et 5 000 € d'honoraires d'avocat pour une procédure en première instance, plus les frais d'expertise éventuels (1 000 à 3 000 €).
- Q : Puis-je démolir les constructions si je suis propriétaire ? R : Oui, si l'occupant est de mauvaise foi. Mais si vous les conservez, vous devez rembourser la plus-value.
