Construction illégale : l'acquéreur ne peut échapper à l'expulsion (Cass. crim., 29 févr. 2012)

Imaginez : vous achetez une jolie maison avec piscine à Bandol, les pieds dans l'eau. Quelques mois plus tard, le maire vous annonce que le vendeur avait construit sans permis et qu'il a été condamné à tout démolir. Vous devez partir, sans indemnité. Injuste ? C'est pourtant ce que la Cour de cassation a confirmé le 29 février 2012 (n° 10-27.889).

La question que tout acquéreur se pose : "Suis-je protégé si j'achète de bonne foi un bien irrégulier ?" La réponse est non, lorsque l'irrégularité a déjà été constatée par un juge pénal. La décision que nous allons analyser concerne un propriétaire à Saint-Saturnin-de-Lucian (Hérault) mais ses enseignements valent pour tout le littoral varois, de La Seyne-sur-Mer à Toulon.

undefined le droit de l'urbanisme prime sur le droit de propriété quand une construction est illégale. Et l'acquéreur, même innocent, hérite des obligations de remise en état. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un terrain agricole à Saint-Saturnin-de-Lucian, décide de construire une maison d'habitation sans permis de construire. La commune l'assigne au pénal. En 2007, le tribunal correctionnel le condamne à une amende et ordonne, sur le fondement de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, la remise en état des lieux en nature agricole, sous astreinte. M. X vend alors le bien à un couple, M. et Mme Y, acquéreurs de bonne foi.

La commune, constatant que les lieux n'ont pas été réaffectés, demande l'expulsion des occupants pour pouvoir exécuter les travaux. Les acquéreurs résistent : ils n'ont pas été condamnés, ils sont tiers, et l'article L. 480-9 exigerait que des travaux soient prévus à leur charge.

La cour d'appel de Montpellier leur donne raison : elle refuse l'expulsion au motif que le jugement pénal n'impose pas de travaux aux acquéreurs et que l'article L. 480-9 subordonne l'expulsion à la réalisation de travaux nécessaires. Mais la commune se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Son raisonnement tient en deux points.

Premièrement, l'ayant cause à titre particulier du bénéficiaire des travaux (c'est-à-dire l'acquéreur) n'est pas un "tiers" au sens de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme. Cet article permet au juge pénal d'ordonner la remise en état des lieux et, si nécessaire, l'expulsion de toute personne qui occupe le bien. Or, la notion de "tiers" vise les occupants sans lien avec le condamné (locataire, squatteur), pas ceux qui ont acquis le bien après la condamnation. En achetant, M. et Mme Y ont succédé aux droits du vendeur, y compris à ses obligations d'exécuter la décision de justice. undefined, ils sont devenus les débiteurs de l'obligation de remise en état.

Deuxièmement, les peines complémentaires prévues par l'article L. 480-9 sont des mesures à caractère réel : elles s'attachent au bien lui-même, quelle que soit la personne qui l'occupe. Comme le dit la Cour : "les peines complémentaires sont des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite". Ainsi, l'expulsion peut être ordonnée même sans travaux à la charge de l'occupant, car elle vise à permettre à la commune d'exécuter elle-même les travaux de remise en état.

undefined, c'est que cet arrêt confirme une jurisprudence constante depuis les années 1990 : l'acquéreur ne peut se retrancher derrière sa bonne foi pour échapper à la démolition. La Cour de cassation a déjà jugé que "la bonne foi de l'acquéreur ne fait pas obstacle à l'exécution de la décision de remise en état" (Crim., 14 nov. 2001, n° 00-86.450).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien irrégulier : sachez que la condamnation pénale vous suit, mais surtout elle suit le bien. Si vous vendez avant l'exécution des travaux, l'acquéreur devra les réaliser ou subir l'expulsion. En pratique, cela rend le bien invendable sauf à démolir préalablement.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter, vérifiez toujours la conformité du permis de construire. Demandez au vendeur une attestation de non-poursuite ou consultez le registre des permis. Si le bien a fait l'objet d'une condamnation, vous risquez de devoir tout démolir à vos frais, sans recours contre le vendeur s'il est insolvable. Exemple à La Seyne-sur-Mer : un acquéreur a acheté une villa avec vue mer, mais le permis ne correspondait pas. Le vendeur avait été condamné 3 ans plus tôt. L'acquéreur a dû payer 80 000 € de démolition et perdre sa maison.

Pour les communes : cet arrêt vous donne un outil puissant. Vous pouvez demander l'expulsion des occupants sans avoir à démontrer que des travaux sont à leur charge. Il suffit que le jugement pénal ait ordonné la remise en état et que celle-ci n'ait pas été exécutée. La demande d'expulsion doit être portée devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) comme le prévoit l'article L. 480-9.

Pour les locataires : vous êtes considérés comme des "tiers" et ne pouvez être expulsés que si des travaux nécessitent la libération des lieux. Mais attention, si le bail a été conclu après la condamnation, votre situation est plus précaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez systématiquement le permis de construire avant d'acheter. Consultez le service urbanisme de la mairie pour obtenir une copie du permis et vérifier sa conformité avec les travaux réalisés. En cas de doute, faites appel à un géomètre ou un architecte.
• Exigez des garanties du vendeur : une clause de garantie d'éviction dans l'acte de vente, une attestation sur l'honneur de l'absence de poursuites, ou une assurance dommages-ouvrage. Si le vendeur a été condamné, demandez une réduction de prix correspondant au coût des travaux de mise en conformité.
• Avant de signer un compromis, interrogez le voisinage : des constructions illégales sont souvent connues localement. Un coup de fil à la mairie peut révéler un contentieux en cours.
• Si vous êtes propriétaire d'un bien irrégulier, ne vendez pas sans avoir exécuté la décision de justice. Vous engagerez votre responsabilité et celle de l'acquéreur. Mieux vaut régulariser ou démolir avant la vente.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée sévère pour les acquéreurs. Déjà en 2001 (Crim., 14 nov. 2001, n° 00-86.450), la Cour de cassation avait jugé que la bonne foi de l'acquéreur ne faisait pas obstacle à la démolition. En 2015 (Crim., 10 juin 2015, n° 14-80.124), elle a précisé que l'expulsion pouvait être ordonnée même si le condamné n'est plus propriétaire.

La tendance est donc à la protection de l'intérêt général urbanistique, au détriment de la sécurité juridique des acquéreurs. Les tribunaux considèrent que l'acquéreur a les moyens de se renseigner et doit supporter les conséquences de son défaut de vigilance.

Pour l'avenir, la loi ALUR de 2014 a renforcé les sanctions en matière d'urbanisme, notamment en augmentant les amendes et en facilitant la démolition. Il est probable que la jurisprudence reste constante.

Checklist avant d'agir

Si vous êtes acquéreur d'un bien suspect :

• Consultez le registre des permis de construire en mairie.
• Demandez au vendeur une attestation de non-condamnation.
• Vérifiez l'absence de contentieux en interrogeant le tribunal judiciaire.
• Faites réaliser un diagnostic urbanisme par un professionnel.
• En cas de doute, renoncez à l'achat ou négociez une garantie.

Si vous êtes propriétaire d'un bien irrégulier :

• Régularisez le permis si possible (permis modificatif).
• Sinon, démolissez ou mettez en conformité avant de vendre.
• Ne vendez pas sans informer l'acquéreur, sous peine de dommages-intérêts.

Si vous êtes une commune :

• Après une condamnation pénale, saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir l'expulsion des occupants.
• L'expulsion peut être demandée même si aucun travaux n'est à la charge de l'occupant.

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