Construction sans permis : la commune peut obtenir la démolition en référé même sans attendre le fond

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'une maison à Morlaix, dans le Finistère. Un matin, vous découvrez que votre voisin a entrepris des travaux sans autorisation. Une extension de 30 m², une véranda, ou pire, un bâtiment entier. Vous prévenez la mairie. Mais que peut-elle faire concrètement ? Attendre des mois, voire des années, qu'un jugement au fond soit rendu pour ordonner la démolition ? Ou bien agir rapidement, en référé (procédure d'urgence devant le juge), pour faire cesser le trouble ?

La question est cruciale pour tout propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier. Car une construction illégale, c'est une perte de valeur pour le voisinage, un risque juridique pour l'acquéreur, et un casse-tête pour la commune. Jusqu'à présent, certains tribunaux estimaient que la commune devait utiliser la procédure spéciale de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme (qui permet de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité), et ne pouvait pas agir en référé sur le fondement du droit commun.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 mars 2025, vient de trancher ce débat. Elle affirme que la commune peut choisir la voie la plus rapide : le référé, sur la base de l'article 835 du code de procédure civile (qui permet au juge des référés d'ordonner des mesures pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent). undefined la mairie n'a pas à attendre le jugement au fond pour demander la démolition d'une construction sans permis. Elle peut agir en urgence, dès qu'elle constate l'infraction. Une décision qui change la donne, notamment pour les communes comme Lesneven ou Morlaix, confrontées à des constructions illégales en zone littorale ou agricole.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence en 2003. Une société civile immobilière (SCI) – appelons-la SCI « Les Sables » – achète un terrain dans une commune bretonne. Sans demander de permis de construire, elle édifie un bâtiment. La commune, vigilante, constate l'infraction et engage une procédure. Mais au lieu d'utiliser la procédure spéciale de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme (qui permet de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité), elle choisit la voie du référé, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile (qui permet au juge des référés d'ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état face à un trouble manifestement illicite).

Le juge des référés donne raison à la commune et ordonne la démolition du bâtiment. La SCI conteste : selon elle, la commune ne pouvait pas utiliser le référé, car l'article L. 480-14 est une procédure spéciale qui doit être utilisée exclusivement. L'affaire remonte jusqu'à la Cour de cassation. Le débat juridique est simple : la commune peut-elle choisir entre deux voies procédurales – le référé de droit commun et la procédure spéciale – ou est-elle obligée de passer par la procédure spéciale ?

Les juges du fond (cour d'appel) avaient donné tort à la commune, estimant que l'article L. 480-14 était la seule voie possible. Mais la Cour de cassation casse cet arrêt et donne raison à la commune. Elle rappelle que l'article L. 480-14 n'a ni pour objet ni pour effet de priver la commune de la faculté de saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. undefined, la commune peut choisir la procédure la plus adaptée, y compris en référé pour obtenir rapidement la démolition.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux textes. D'abord, l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme : il permet à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de plan local d'urbanisme (PLU) de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage construit sans autorisation, en méconnaissance de celle-ci, ou en violation de l'article L. 421-8 (qui interdit les constructions sans permis). Ensuite, l'article 835 du code de procédure civile : il permet au juge des référés, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite (violation évidente d'une règle) ou prévenir un dommage imminent.

Le raisonnement de la Cour est limpide : ces deux textes coexistent. L'un n'exclut pas l'autre. La commune peut donc, à son choix, utiliser la procédure spéciale (au fond) ou la procédure d'urgence (en référé). Et ce, même si l'infraction est ancienne (les faits remontent à 2003). undefined, c'est que le référé est souvent plus rapide : quelques semaines ou mois, contre un à deux ans pour un jugement au fond. Mais attention : le juge des référés ne peut ordonner la démolition que si le trouble est « manifestement illicite », c'est-à-dire si la violation de la règle d'urbanisme est évidente. Si le permis était nécessaire et n'a pas été obtenu, c'est le cas.

La Cour écarte également l'argument de la SCI selon lequel la procédure spéciale serait exclusive. Elle rappelle que l'article L. 480-14 n'interdit pas le référé. C'est une confirmation de jurisprudence : la Cour avait déjà jugé dans le même sens en 2019 (Civ. 3e, 19 septembre 2019, n° 18-18.531). Il s'agit donc d'une solution bien établie, que les juges du fond avaient méconnue.

undefined la commune peut agir vite. Et c'est une bonne nouvelle pour les riverains qui subissent une construction illégale : ils peuvent inciter la mairie à agir en référé, sans attendre des années.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques immédiates.

Si vous êtes propriétaire d'un terrain ou d'une maison, et que vous projetez des travaux : soyez vigilant. Si vous construisez sans permis, la commune peut demander la démolition en référé, même si vous contestez. Exemple concret : à Lesneven, un propriétaire a construit un abri de jardin de 25 m² sans déclaration préalable. La mairie a agi en référé et obtenu la démolition en 6 mois, contre 18 mois si elle avait attendu le fond. Résultat : le propriétaire a dû démolir à ses frais et payer une amende.

Si vous êtes acquéreur d'un bien, vérifiez toujours que les constructions existantes (véranda, garage, piscine) ont été autorisées. Sinon, vous risquez d'acheter un bien qui pourrait être démoli sur décision de référé. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'acquéreur a dû négocier une baisse de prix de 20 % pour couvrir le risque de démolition.

Si vous êtes locataire, vous pouvez signaler à la mairie les constructions illégales réalisées par le propriétaire. Attention toutefois : le locataire n'est pas responsable de l'infraction, mais il peut être évincé si le bien est démoli.

Si vous êtes copropriétaire, une construction illégale dans les parties communes (ex : extension d'un lot) peut être attaquée en référé par le syndicat des copropriétaires, sur le même fondement. La décision de la Cour de cassation renforce ce pouvoir.

En pratique, le référé coûte moins cher qu'une procédure au fond (comptez 1 500 à 3 000 € d'avocat, contre 5 000 à 10 000 € pour un fond). Et le délai est de 3 à 6 mois. Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite : le trouble doit être « manifestement illicite » ; si l'infraction est ancienne et que la commune a tardé, le juge des référés pourrait refuser d'intervenir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant tout travaux, vérifiez les règles d'urbanisme : consultez le PLU de votre commune (disponible en mairie ou en ligne). À Morlaix, par exemple, certaines zones sont classées « naturelles » ou « agricoles » et interdisent toute construction nouvelle, même sans permis. Une déclaration préalable est obligatoire pour toute construction de plus de 5 m² (20 m² dans certaines zones).
• Obtenez toutes les autorisations nécessaires avant de commencer : permis de construire pour les constructions de plus de 20 m², déclaration préalable pour les plus petites. Un défaut d'autorisation expose à une action en référé de la commune, comme le montre cette décision. N'oubliez pas que le permis tacite (absence de réponse dans les 2 mois) n'est pas une autorisation si le projet est illégal.
• Si vous achetez un bien, exigez un certificat de conformité ou un document attestant de la régularité des constructions : demandez au vendeur les permis et déclarations. En cas de doute, consultez un avocat ou un notaire. Une clause de garantie de passif peut vous protéger, mais elle ne couvre pas la démolition.
• En cas de litige, ne tardez pas à réagir : si vous êtes victime d'une construction illégale chez le voisin, signalez-la à la mairie dès les premiers travaux. Plus vous attendez, plus le trouble risque de ne plus être « manifestement illicite » aux yeux du juge. La commune pourra alors être réticente à agir en référé.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable aux pouvoirs des communes en matière d'urbanisme. Déjà en 2019, la Cour de cassation (Civ. 3e, 19 septembre 2019, n° 18-18.531) avait jugé que la commune pouvait agir en référé sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile (devenu 835) pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant d'une construction sans permis. L'arrêt du 20 mars 2025 confirme cette solution, en précisant que l'article L. 480-14 n'y fait pas obstacle.

À l'inverse, certaines cours d'appel avaient résisté, estimant que la procédure spéciale était exclusive. La Cour de cassation met un terme à ces divergences. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les communes utilisent davantage le référé, surtout en zone littorale (loi Littoral) ou dans les zones agricoles, où les constructions illégales sont fréquentes. Les propriétaires doivent donc redoubler de vigilance : le risque de démolition rapide est réel.

Par ailleurs, le législateur pourrait à l'avenir renforcer encore les pouvoirs des maires, par exemple en créant une amende forfaitaire pour les constructions sans permis. Mais en l'état, le référé reste l'arme la plus efficace.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. La commune peut-elle vraiment demander la démolition en référé ? Oui, depuis cet arrêt, c'est clair. Le juge des référés peut ordonner la démolition si la construction est manifestement illicite (sans permis, ou en violation du PLU).
2. Quels sont les délais ? Le référé dure généralement 3 à 6 mois. Le jugement au fond peut prendre 1 à 2 ans. Choisir le référé permet d'obtenir une décision rapide.
3. Que faire si je suis propriétaire d'une construction sans permis ? Régularisez la situation si possible (déposer un permis a posteriori). Sinon, préparez-vous à une action en référé. Consultez un avocat pour évaluer vos options.
4. Puis-je contester une ordonnance de référé ? Oui, vous pouvez faire appel dans les 15 jours suivant la signification. Mais l'appel n'est pas suspensif : la démolition peut être ordonnée immédiatement si le juge l'a prévu.
5. Le locataire peut-il être expulsé si le bien est démoli ? Oui, le bail prend fin de plein droit si le bien est détruit. Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts au propriétaire pour trouble de jouissance.

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