Quand un article L est violé, que faire ?

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 30 janvier 2002 rappelle que le droit à la révision triennale du loyer (art. L. 145-38 du Code de commerce) est d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut y déroger. Vous pouvez donc, malgré la clause, demander la révision. Adressez une notification officielle au locataire (courrier recommandé avec AR) en citant cette jurisprudence. En cas de refus persistant, saisissez le juge des loyers commerciaux. Conservez tous les documents (bail, courriers, évaluations de marché) pour justifier l'augmentation demandée.

Application pratique:

La jurisprudence du 30 janvier 2002 établit clairement qu’une telle clause de loyer fixe est inopérante face au droit impératif à la révision triennale. Vous devez donc vous attendre à ce que le bailleur exerce ce droit. Pour limiter la hausse, collectez dès maintenant des éléments de comparaison (loyers de restaurants similaires dans le quartier) et vérifiez le plafonnement légal. Si la demande est excessive, vous pourrez contester devant le juge des loyers. Ne signez jamais un avenant renonçant à ce droit sans savoir qu'il est juridiquement nul.

Application pratique:

En tant que nouveau propriétaire, vous héritez des droits du bailleur originaire, y compris celui de demander la révision triennale selon les articles L. 145-38 et L. 145-15 du Code de commerce, malgré toute clause contraire. Dès la troisième année révolue à compter de la prise d’effet du bail (ici 2022), adressez une demande de révision par acte d’huissier à votre locataire, en proposant un nouveau loyer basé sur une expertise de la valeur locative. S’il refuse, assignez-le devant le tribunal judiciaire en référé-loyers. Conservez l’historique des paiements et l’acte de propriété pour justifier votre qualité à agir.