Abus de confiance du syndic : que faire quand il ne rend pas compte ?

Décision de référence : cc • N° 03-86.646 • 2004-12-15 • Consulter la décision →

Imaginez : vous êtes copropriétaire dans une résidence à Capbreton, face au lac Marin. Chaque année, les charges augmentent, mais le syndic n'explique jamais pourquoi. Vous demandez les comptes, il vous répond que tout va bien. Puis un jour, vous découvrez qu'il a facturé des prestations fictives à la copropriété, ou qu'il a perçu des commissions cachées des entreprises qu'il a fait intervenir. Que pouvez-vous faire ? Cette question, la Cour de cassation l'a tranchée dans un arrêt du 15 décembre 2004, en rappelant une règle simple mais souvent oubliée : le syndic, comme tout mandataire, doit rendre compte de tout ce qu'il reçoit et ne peut se rémunérer qu'à hauteur de ce qui est prévu au contrat. Une décision qui change la donne pour des milliers de copropriétés, y compris dans les Landes et en Aquitaine.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'abus de confiance en copropriété ?

C'est le fait pour un syndic de ne pas restituer les fonds qu'il a reçus pour le compte de la copropriété, ou de les détourner à son profit. Par exemple, facturer des travaux fictifs ou percevoir des commissions sans informer le conseil syndical.

Puis-je demander au syndic de rendre les comptes à tout moment ?

Oui, en tant que copropriétaire, vous pouvez demander communication des pièces comptables (factures, relevés bancaires, etc.) au moins une fois par an, et à tout moment en cas de motif légitime. Le syndic doit répondre sous un mois.

Quels sont les délais pour agir en cas d'abus de confiance du syndic ?

L'action publique pour abus de confiance se prescrit par 6 ans à compter de la découverte du fait. Mais en copropriété, pour une action en reddition des comptes, le délai est de 5 ans à compter de la fin du mandat. Il faut agir vite dès les premiers soupçons.

Que dois-je faire si je soupçonne mon syndic de malversations ?

1) Rassemblez les preuves (factures, courriels, comptes rendus). 2) Saisissez le conseil syndical pour demander une vérification. 3) Si pas de réponse, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic en réclamant les justificatifs. 4) En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire voire déposez une plainte pénale.

L'arrêt de 2004 a-t-il changé la jurisprudence sur les commissions occultes ?

Oui, il a confirmé que le syndic ne peut percevoir aucune rémunération en dehors de celle prévue au contrat de mandat. Toute commission ou rétrocommission d'une entreprise travaillant pour la copropriété doit être reversée. Depuis, la loi ALUR (2014) a renforcé ces obligations.

Cas d'usage pratiques

Copropriétaire à Tarnos : des charges qui explosent

Vous êtes copropriétaire dans une résidence de Tarnos, près de Bayonne. Depuis deux ans, les charges d'entretien des espaces verts ont doublé. Le syndic dit que c'est à cause de l'inflation, mais vous remarquez que la même entreprise facture toujours le même montant. Vous demandez les factures, le syndic les refuse.

Application pratique:

Cet arrêt vous permet d'exiger la communication de toutes les factures et contrats. Si le syndic refuse, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir la désignation d'un expert-comptable et demander la restitution des sommes indûment perçues. En pratique, adressez un LRAR avec mise en demeure de produire les justificatifs sous 15 jours.

Bailleur à Capbreton : le syndic ne reverse pas les loyers

Vous louez un appartement dans une copropriété à Capbreton. Le syndic est aussi chargé de gérer les locations saisonnières pour le compte de plusieurs copropriétaires. Vous constatez que les loyers de l'été 2023 ne vous ont pas été reversés. Le syndic invoque des problèmes de trésorerie.

Application pratique:

Le syndic est mandataire et doit reverser les fonds dès qu'il les reçoit. Il ne peut les utiliser pour d'autres dépenses. Vous pouvez lui demander de justifier de l'emploi des fonds et, à défaut, engager une action en reddition des comptes. La Cour de cassation rappelle que toute rétention injustifiée est un abus de confiance.

Membre du conseil syndical à Mont-de-Marsan : des commissions occultes

Vous êtes membre du conseil syndical d'une copropriété à Mont-de-Marsan. Vous découvrez que le syndic a facturé à la copropriété des honoraires pour des travaux qui n'ont jamais été réalisés, et qu'il a perçu des commissions de l'entreprise de nettoyage.

Application pratique:

Vous pouvez convoquer une assemblée générale pour demander le remplacement du syndic et engager une action en responsabilité contre lui. L'arrêt de 2004 permet de requalifier ces faits en abus de confiance, ce qui ouvre la voie à des dommages-intérêts et à une plainte pénale. N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé.

Abus de confiance du syndic : que faire quand il ne rend pas compte ?

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'abus de confiance en copropriété ?

Puis-je demander au syndic de rendre les comptes à tout moment ?

Quels sont les délais pour agir en cas d'abus de confiance du syndic ?

Que dois-je faire si je soupçonne mon syndic de malversations ?

L'arrêt de 2004 a-t-il changé la jurisprudence sur les commissions occultes ?

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Cas d'usage pratiques

Copropriétaire à Tarnos : des charges qui explosent

Bailleur à Capbreton : le syndic ne reverse pas les loyers

Membre du conseil syndical à Mont-de-Marsan : des commissions occultes

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Avocat Maître Zakine, Docteur En Droit