Referenzentscheidung: cc • N° 15-15.140 • 2016-05-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Biscarrosse, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 27 Einheiten. Sie erhalten eine Einladung zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung (AG). Eine wichtige Abstimmung steht an: die Fassadensanierung für 50.000 €. Sie können nicht persönlich teilnehmen, geben aber Ihre Vollmacht einem Nachbarn. Am Tag der Versammlung wird die Mehrheit nach Artikel 25 (Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer) nicht erreicht: Nur 535 von 1.000 Miteigentumsanteilen sind anwesend oder vertreten, obwohl 501 für die Annahme erforderlich gewesen wären. Der Verwalter lädt daraufhin zu einer zweiten Versammlung ein, wie es Artikel 25-1 des Gesetzes von 1965 erlaubt. Dieses Mal hat sich der Beschlussentwurf jedoch geändert: Der Arbeitsumfang beträgt nun 55.000 €, ohne Vorwarnung. Ist das rechtens?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Darf der Entwurf zwischen den beiden Versammlungen geändert werden? Die Antwort ist klar: Nein. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 12. Mai 2016 entschieden, dass der der zweiten Versammlung vorgelegte Beschlussentwurf streng identisch mit dem der ersten sein muss. Andernfalls ist der gefasste Beschluss anfechtbar. Eine Entscheidung, die die Rechte der Eigentümer sichert, insbesondere derer, die an der ersten Sitzung nicht teilnehmen konnten.
Doch was bedeutet das konkret für Sie, ob Sie nun Vermieter in Saint-Paul-lès-Dax oder Eigentümer in Mont-de-Marsan sind? Analyse eines richtungsweisenden Urteils.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 27 Einheiten in Biscarrosse, erhält eine Einladung zu einer ordentlichen AG. Auf der Tagesordnung: die Abstimmung über Fassadensanierungsarbeiten in Höhe von 50.000 €. Der Verwalter hofft auf die Mehrheit nach Artikel 25 (Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer, also mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile). Doch am Tag der AG sind nur 535 von 1.000 Anteilen anwesend oder vertreten. Der Beschluss wird mangels Mehrheit nicht gefasst.
Gemäß Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 lädt der Verwalter innerhalb von drei Monaten zu einer zweiten AG ein. Dieses Mal sieht der Beschlussentwurf Arbeitskosten in Höhe von 55.000 € vor, eine Steigerung um 10 %. Die anwesenden oder vertretenen Eigentümer (dieselben 535 Anteile) stimmen ab und fassen den Beschluss mit einfacher Mehrheit (Mehrheit der abgegebenen Stimmen). Herr X, der für die erste AG einem Nachbarn Vollmacht erteilt hatte, ficht die Gültigkeit dieses zweiten Beschlusses an.
Der Fall gelangt vor das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan und dann vor das Berufungsgericht von Pau, das dem Verwalter Recht gibt. Herr X legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Die zweite AG kann nicht über einen anderen Entwurf entscheiden als den, der der ersten vorgelegt wurde. Kurz gesagt: Der Verwalter hätte eine neue ordentliche AG einberufen müssen, nicht eine zweite AG nach Artikel 25-1, oder aber genau denselben Entwurf vorlegen müssen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der besagt: „Wenn die Eigentümerversammlung über einen Beschlussentwurf nicht entschieden hat, weil die in Artikel 25 vorgesehene Mehrheit nicht erreicht wurde, kann dieselbe Versammlung auf Antrag des Verwalters innerhalb von drei Monaten erneut über denselben Beschlussentwurf befragt werden.“ Der Wortlaut ist eindeutig: Das Wort „denselben“ bedeutet, dass der Entwurf identisch sein muss.
Die Richter stellen klar, dass die zweite AG lediglich eine „Verlängerung“ der ersten ist: Sie kann nur über das bereits Vorgelegte entscheiden. Eine Änderung zu erlauben, würde den Schutz, der abwesenden oder ablehnenden Eigentümern geboten wird, aushöhlen, da diese sich auf den ursprünglichen Entwurf verlassen haben, um zu entscheiden, ob sie sich vertreten lassen oder nicht. Mit anderen Worten: Wenn der Verwalter den Entwurf zwischendurch ändern könnte, wären die Eigentümer überrumpelt.
Achtung jedoch: Das Gericht stellt nicht in Frage, dass die zweite AG mit einer anderen Mehrheit entscheiden kann (einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen statt der Mehrheit nach Artikel 25). Das ist gerade der Sinn von Artikel 25-1: die Annahme blockierter Beschlüsse zu ermöglichen. Aber der Entwurf muss derselbe bleiben. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt selbst bei geringfügigen Änderungen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen bereits eine bloße Änderung des Datums oder des Betrags zur Anfechtung führte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Wohnungseigentümer: Sie sind nun vor einseitigen Änderungen des Verwalters zwischen zwei Versammlungen geschützt. Wenn Sie für einen Entwurf über 50.000 € Vollmacht erteilt haben, können Sie nicht plötzlich mit einem Entwurf über 55.000 € konfrontiert werden, ohne Ihre Zustimmung. Überprüfen Sie stets, ob der der zweiten AG vorgelegte Entwurf streng identisch ist. Andernfalls können Sie den Beschluss innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls anfechten.
Für Verwalter: Seien Sie wachsam. Wenn der Entwurf geändert werden muss (z. B. aufgrund eines höheren Kostenvoranschlags), ist eine neue ordentliche AG einzuberufen, nicht das Verfahren nach Artikel 25-1. D