参考判决： cc • N° 15-15.140 • 2016-05-12 • 查看判决 →
想象一下：您在比斯卡罗斯（Biscarrosse）拥有一套公寓，共有27个份额。您收到一份普通全体大会（AG）的召集通知。有一个重要投票：外墙翻新，费用为50,000欧元。您无法到场，但将您的代理权授予邻居。会议当天，第25条所要求的多数（所有业主的多数票）未能达到：只有535/1000的份额出席或代理，而通过需要501票。物业经理随后召集了第二次全体大会，正如1965年法律第25-1条所允许的。但这一次，决议草案发生了变化：工程金额变成了55,000欧元，且没有事先通知。这合法吗？
每个业主都会问的问题：在两次大会之间能否修改草案？答案很明确：不能。法国最高法院在2016年5月12日的判决中裁定，提交给第二次全体大会的决议草案必须与第一次的草案严格相同。否则，所作决定可以被撤销。这一决定保障了业主的权利，特别是那些未能参加第一次会议的业主。
但这对您究竟意味着什么，无论您是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的出租业主还是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的共有人？解读这一具有判例意义的判决。
事实：一个日常发生的故事
X先生，比斯卡罗斯一个共有27个份额的公寓楼的业主，收到一份普通全体大会的召集通知。议程包括：投票表决外墙翻新工程，金额为50,000欧元。物业经理希望达到第25条要求的多数（所有业主的多数票，即超过一半的份额）。但会议当天，只有535/1000的份额出席或代理。决议因未达到多数而未获通过。
根据1965年7月10日法律第25-1条，物业经理在三个月内召集了第二次全体大会。这一次，决议草案中工程金额变为55,000欧元，增加了10%。出席或代理的业主（仍然是535个份额）投票并以简单多数（投票数多数）通过了决议。X先生曾在第一次大会上将代理权授予邻居，他对第二次决议的合法性提出质疑。
案件提交至蒙德马桑大审法院（tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan），随后上诉至波城上诉法院（cour d'appel de Pau），该法院支持物业经理。X先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了原判：第二次全体大会不能就与第一次提交的草案不同的草案作出决定。简而言之，物业经理本应召集一次新的普通全体大会，而非根据第25-1条召集第二次大会，或者提交完全相同的草案。
法院的推理——解析
最高法院依据1965年7月10日法律第25-1条，该条规定：“当全体大会因未达到第25条规定的多数而未能就一项决议草案作出决定时，同一大会可根据物业经理的请求，在三个月内就同一决议草案再次进行咨询。”条文明确无误：“同一”一词意味着草案必须相同。
法官指出，第二次全体大会只是第一次的“延续”：它只能就已提交的事项作出决定。允许修改将使得为缺席或反对的业主提供的保护失去意义，这些业主正是基于初始草案决定是否委托他人代理。换句话说，如果物业经理可以在两次大会之间修改草案，业主将措手不及。
但请注意：最高法院并未质疑第二次全体大会以不同多数（投票数简单多数，而非第25条要求的多数）作出决定的可能性。这恰恰是第25-1条的目的：允许通过受阻的决议。但草案必须保持不变。鲜为人知的是，即使修改是微小的，这一规则也适用。在我的实践中，我曾遇到过仅因日期或金额变更而被撤销的案件。
对您的实际影响
对于业主：您现在受到保护，防止物业经理在两次大会之间单方面修改草案。如果您基于50,000欧元的草案授予了代理权，您不会在未同意的情况下面对55,000欧元的草案。始终检查提交给第二次大会的草案是否严格相同。否则，您可以在收到会议纪要通知后两个月内提出异议。
对于物业经理：请保持警惕。如果草案需要修改（例如，因报价更高），必须召集新的普通全体大会，而不是使用第25-1条程序。这一错误可能导致决定被撤销并产生额外费用。
以圣保罗莱达克斯的一个具体例子：一个15个份额的公寓楼希望投票安装集体供暖锅炉。第一次大会未能达到第25条要求的多数。物业经理召集第二次大会，但报价增加了2,000欧元。决议获得通过。缺席的业主可以请求撤销。如果您处于这种情况，必须迅速行动：在两个月内向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
对于购买者：如果您购买了一个公寓楼中的份额，而该楼内曾作出此类决议，请检查程序的合法性。可撤销的决议可能削弱工程决策并影响物业价值。
避免此类纠纷的四条建议
- 保留所有决议草案：从第一次召集开始，保留草案副本。与第二次大会的草案进行比较。任何差异，即使微小，都是异议的理由。
- 要求精确的议程：草案必须详细（金额、工程性质、公司）。模糊的“外墙翻新工程”而无金额的议程可能被质疑。
- 不要无指示授予代理权：如果您无法出席大会，向您的代理人提供书面指示，说明您接受或拒绝哪些决议。如有修改，您的代理权可能失效。
- 检查会议纪要：第二次大会后，仔细阅读会议纪要（PV）。如果草案不同，在两个月内通过挂号信提出异议。
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深入探讨：相关判例与演变
该判决与一贯的判例一致。最高法院在1994年2月9日的判决（第91-22.115号）中已裁定，第二次大会只能就相同草案作出决定。2016年的判决确认并明确了这一规则。然而，最高法院也承认，如果修改是由业主而非物业经理提出的，第二次大会可以修改草案（Cass. 3e civ., 2013年3月19日，第12-14.486号）。但注意：这一例外情况很少见且受到严格限制。
法院的趋势很明确：保护业主权利，防止物业经理的滥用行为。未来，可以预见法官在召集形式和草案公开方面将更加严格。
常见问题
- 如果我在不知情的情况下投票支持了修改后的草案，该怎么办？ 您可以在收到会议纪要通知后两个月内请求撤销该决议。请咨询专业律师。
- 物业经理能否在两次大会之间修改草案，如果大会授权？ 不能，第25-1条不允许。只有新的普通全体大会才能这样做。
- 对违规决议提出异议的期限是多久？ 自收到全体大会会议纪要通知之日起两个月。逾期则决议成为最终决定。
- 如果我缺席第一次大会，能否对决议提出异议？ 可以，因为草案修改损害了您的利益。您无法在知情的情况下委托他人代表。
- 提出异议的费用是多少？ 律师费根据复杂程度在1,000至3,000欧元之间。但提前进行30分钟咨询（45欧元）可能避免诉讼。
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