参考判决： cc • N° 95-20.482 • 1997年6月25日 • 查看判决 →
想象一下：您是位于圣西普里安（Saint-Cyprien）的商业场所业主。您与一名工匠签订了一份为期23个月的租约，满怀信任。合同规定，到期时您将向他提供一个标准的9年商业租约。但租户未签署，继续占用房屋，不再支付租金。您认为他是无权占有人。法院支持了您。但最高法院推翻了这一切：根据其观点，您让他继续占有，就创造了一个新的商业租约。这怎么可能？
这个问题困扰着从卡内-昂-鲁西永（Canet-en-Roussillon）到阿热莱斯（Argelès）的维梅尔海岸（Côte Vermeille）的许多业主和租户。例外租约（《商法典》第L. 145-5条）允许在不适用商业租约法规的情况下出租最长3年。但如果您在期满后允许承租人继续占用，法律规定自动转换为受保护法规约束的租约。最高法院1997年6月25日的判决完美地说明了这个陷阱。
从这项判决中应记住什么？出租人在例外租约期满后的行为至关重要。提出3-6-9租约（3-6-9租约，即9年商业租约，享有续租权）并不足以避免默示续约：还必须不让承租人继续占有。解析一个典型案例，并提供具体建议以避免陷入此困境。
事实：每天都会发生的故事
1987年9月，一位业主（M. A.，圣西普里安的商人）将一处房屋出租给工匠M. B.，租期为23个月，至1989年7月31日止。合同明确排除商业租约法规的适用（1953年9月30日法令，现编纂于《商法典》第L. 145-1条及以下）。双方均同意：这是短期租赁，不具有3-6-9租约（享有续租权的9年商业租约）的保障。
在期满临近时，业主提议租户签订一份标准的商业租约。但M. B. 拒绝了。然而他继续占用房屋，继续从事船只修理业务，但从1989年7月31日起停止支付租金。业主认为其租户已成为无权占有人，遂起诉要求确认租约终止并驱逐租户。
上诉法院支持了业主：认定租户未接受新租约提议且不再支付租金。但最高法院撤销了这一判决。它指出，根据1953年9月30日法令第3-2条（现《商法典》第L. 145-5条），如果承租人在例外租约期满后继续占用且被允许占有，则产生一项受商业租约法规约束的新租约。无论租户是否签署了提议的租约或是否继续支付租金：仅允许其继续占有的事实就足以创设一项受保护的租约。
法院的推理——详细解读
法律问题很简单：例外租约在何种条件下转化为普通法下的商业租约？1953年法令第3-2条（现《商法典》第L. 145-5条）规定，在例外期限届满时，如果承租人继续占用且被允许占有，则产生一项受法规约束的新租约。此规则具有公共秩序性质：双方不能通过合同排除其适用。
在本案中，上诉法院认为拒绝签署新租约和未支付租金阻止了默示续约。但最高法院（第三民事庭）不同意。它认为下级法院认定承租人继续占用房屋从事职业活动，且被允许占有。因此，默示续约的所有条件均已满足，无论是否接受新的书面租约。
换言之，出租人的行为具有决定性：若不采取任何行动驱逐承租人或终止占有，即默示同意继续租赁。法律随后保护承租人，赋予其9年商业租约及其所有保障（续租权、搬迁补偿金、租金上限等）。
该判决符合最高法院一贯的判例，旨在保护承租人的商业资产。它提醒出租人在例外租约期满时必须保持警惕：允许承租人继续占有，哪怕只有一天，也可能产生不可逆转的后果。
对您的实际影响
对于出租人业主：如果您签订了例外租约，切勿让承租人在未签署新租约或未搬离的情况下继续占用房屋。在卡内-昂-鲁西永，一位业主因在2年租约期满后允许承租人继续占有，损失了18个月的未付租金：默示续约产生了3-6-9租约，承租人得以要求延期付款。务必核实到期日，并在期满次日立即送达搬离命令或紧急审理传票。
对于承租人：如果您在例外租约期满后仍占用房屋，您可能已经拥有9年商业租约，即使没有书面合同。您有权续租，如果出租人拒绝，您有权获得搬迁补偿金。但请注意：该新租约受法规管辖，意味着您有义务（支付租金、维护等）。您不能仅仅留下而不付款。
对于商业场所的购买者：在购买前，请核实现有租约的性质。如果承租人通过例外租约进入并仍在占用，他很可能拥有受保护的商业租约。这可能影响房产价值以及您占用房屋的权利。
避免此类纠纷的四点建议
- 提前规划例外租约的到期：在期满前3个月联系您的承租人，商定后续安排：签署3-6-9租约、搬离或新的例外租约（但须遵守两次例外租约之间9年的间隔期）。
- 切勿让承租人无合法依据继续占有：在期满时，请执法员（huissier）确认房屋状况，如果承租人不搬离，立即启动驱逐程序。一天的容忍就可能导致制度转变。
- 起草明确的补充协议：如果您同意临时延期，请签署书面补充协议，明确新的期限并维持例外性质。无书面文件，默示续约即生效。
- 保留所有证明您不愿续租的证据：挂号信、未签署的租约提议、承租人的拒绝。在发生纠纷时，这些证据可以表明您并非“自愿”允许承租人继续占有。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院多次确认了这一立场。例如，在1997年2月19日的一项判决（n° 95-10.172）中，它认定即使出租人提议了新租约而承租人拒绝，但承租人继续占有，默示续约仍适用。最近，商事庭重申未支付租金不妨碍默示续约（Cass. 3e civ., 2010年9月8日，n° 09-14.275）。
因此趋势一致：法官优先保护商业资产。对出租人而言，唯一的应对方法是迅速果断地采取行动。2014年6月18日法律（Pinel法）加强了例外租约的规则，规定两次连续例外租约之间需有9年间隔期，但默示续约规则保持不变。
行动前检查清单
常见问题：
- 如果承租人拒绝签署新租约，我能否在例外租约期满后收回房屋？ 可以，但您必须立即行动：送达搬离命令，必要时申请紧急审理。不这样做 = 默示续约。
- 如果我的承租人在例外租约期满后不再支付租金，我该怎么办？ 启动追讨和驱逐程序。未支付不足以终止默示续约。
- 行动的时间期限是多少？ 期满后的第二天。如果承租人继续占有，一个月可能已经太长。
- 例外租约可以续签吗？ 可以，但只能一次，且总期限不得超过3年。超过则租约受法规管辖。
- 驱逐程序的费用是多少？ 根据复杂程度，预计在1,500欧元至5,000欧元之间，另加执法员费用。预防胜于治疗。
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