Bail à deux preneurs sans solidarité : le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Aubagne, près de Marseille. Vous signez un bail avec deux associés, sans penser à inclure une clause de solidarité. L'un des deux cesse de payer sa part. À qui réclamez-vous le loyer ? Le second doit-il tout supporter seul ? Cette question, bien plus fréquente qu'on ne le croit, a été posée à la Cour de cassation en 2013. La réponse a de quoi surprendre.

Beaucoup de propriétaires pensent que, dès lors que deux noms figurent au bail, ils peuvent exiger le paiement intégral de n'importe lequel des deux. Mais la loi est plus nuancée : sans clause expresse de solidarité, chaque locataire ne doit que sa part. Pourtant, si l'un donne congé, la donne change radicalement. La décision du 30 octobre 2013 (n° 12-21.973) clarifie ces deux situations distinctes. Décryptons-la ensemble.

Pour un propriétaire à Salon-de-Provence ou ailleurs, cette décision est un rappel crucial : un bail bien rédigé, c'est la sécurité. Un oubli, et vous risquez de vous retrouver à ne percevoir qu'une moitié de loyer, tout en devant assurer seul les charges. Mais alors, comment éviter le piège ? Suivez le guide.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La SCI Hydrangea, propriétaire d'un local professionnel à Colmar, donne à bail celui-ci à ses deux associées, Mesdames X et Y. Le contrat est signé en bonne et due forme, mais aucune clause ne prévoit que les locataires sont solidaires du paiement des loyers. Autrement dit, chacune est théoriquement tenue de payer sa moitié, mais rien ne dit que la SCI peut réclamer la totalité à l'une ou à l'autre.

Quelques années plus tard, Madame X donne congé. La SCI continue le bail avec Madame Y seule, mais celle-ci estime que, n'étant plus que pour moitié dans les lieux — ou plutôt, que le bail étant rompu pour la moitié — elle ne doit que la moitié du loyer. La SCI, elle, considère que Madame Y, en tant que seule locataire restante, doit l'intégralité du loyer. Le désaccord est total.

La SCI Hydrangea saisit le tribunal, qui lui donne raison en première instance. Madame Y fait appel. La cour d'appel de Colmar, le 7 mai 2012, infirme le jugement : elle estime que, faute de solidarité, Madame Y ne doit que la moitié du loyer. La SCI se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 30 octobre 2013, casse l'arrêt d'appel : elle dit que, lorsqu'un seul preneur donne congé, le bail se poursuit avec l'autre pour l'ensemble des locaux, et ce dernier doit payer l'intégralité du loyer. Un revirement complet ? Pas exactement : la Cour distingue deux situations.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur le droit commun des obligations (articles 1197 et suivants du Code civil, qui traitent des obligations solidaires ou divisibles). Elle rappelle qu'une dette de loyer n'est pas, par elle-même, indivisible. Chaque locataire ne doit que sa part contractuelle, sauf clause de solidarité expresse. En l'absence d'une telle clause, le bailleur ne peut poursuivre l'un pour le tout.

Mais il y a un mais. Lorsque l'un des preneurs donne congé, le bail ne se divise pas automatiquement en deux baux distincts. Le contrat initial continue avec le locataire restant, qui conserve la jouissance de l'intégralité des lieux. Or, le loyer est la contrepartie de cette jouissance. Dès lors, il est logique que ce locataire doive l'intégralité du loyer. La Cour précise : « en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l'intégralité du loyer ».

Les juges du fond (Colmar) avaient cru que l'absence de solidarité empêchait toute réclamation pour la part de l'autre. La Cour de cassation les reprend : la solidarité et le maintien du bail sont deux choses distinctes. La première concerne le paiement en cours de bail, la seconde la situation après un congé. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 24 mai 2006, n° 05-12.154) : le congé d'un preneur n'éteint pas le bail, il se poursuit avec l'autre.

Cette décision est donc cohérente : elle protège le bailleur contre le risque que le locataire restant ne paie que la moitié, tout en rappelant que, tant que les deux sont en place, le bailleur doit agir contre chacun pour sa part. Une solution équilibrée.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Aubagne ou ailleurs, retenez ceci : tant que les deux locataires sont en place, vous ne pouvez pas exiger la totalité du loyer à un seul, sauf clause de solidarité. Concrètement, si le loyer est de 1 200 € par mois et que Madame Y ne paie pas sa moitié, vous ne pouvez réclamer à Madame X que 600 €, pas 1 200 €. Pour les 600 € manquants, vous devez agir contre Madame Y.

En revanche, si Madame X donne congé, Madame Y devient seule débitrice de l'intégralité du loyer. Exemple à Salon-de-Provence : loyer mensuel de 1 500 €, Monsieur A donne congé. Monsieur B doit désormais 1 500 € par mois, pas 750 €. La Cour de cassation le confirme. C'est une bonne nouvelle pour les bailleurs, car elle évite une division du loyer après le départ d'un preneur.

Pour les locataires, attention : si vous êtes le seul à rester, vous devez assumer seul le loyer, même si vous estimez que l'autre aurait dû payer sa part. Vous pourrez ensuite vous retourner contre lui pour obtenir remboursement (recours entre co-locataires), mais cela ne vous dispense pas de payer le bailleur. Un piège à connaître.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Inclure une clause de solidarité dans le bail : dès la signature, prévoyez que chaque locataire est tenu solidairement au paiement du loyer. Ainsi, vous pourrez réclamer le tout à l'un ou à l'autre, quel que soit l'impayé.
• Prévoir une clause de renonciation au congé unilatéral : ou à défaut, stipulez que le congé d'un preneur entraîne la résiliation du bail pour tous, sauf accord du bailleur. Cela évite que le locataire restant doive payer seul.
• Exiger une caution solidaire : même sans solidarité entre locataires, une caution personnelle peut garantir le paiement intégral. Faites signer un acte de cautionnement séparé.
• Rédiger un avenant lors du départ d'un preneur : si l'un donne congé, signez un avenant avec le locataire restant pour confirmer qu'il assume seul le loyer. Cela évite toute contestation ultérieure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2006 (Civ. 3e, 24 mai 2006, n° 05-12.154), elle avait jugé que le congé d'un preneur ne met pas fin au bail, qui se poursuit avec l'autre. L'arrêt de 2013 ne fait que préciser le sort du loyer.

En revanche, la question de la solidarité en cours de bail reste strictement interprétée : elle ne se présume pas. Les tribunaux exigent une clause claire et non équivoque. Si le bail mentionne « les preneurs s'obligent solidairement », c'est valable. Mais une simple mention « conjointement » ne suffit pas (Civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-13.329).

La tendance est donc à la protection du bailleur après le congé, mais à la rigueur en l'absence de solidarité. Une évolution législative n'est pas à l'ordre du jour, mais la pratique notariale recommande désormais systématiquement d'insérer une clause de solidarité dans les baux à plusieurs preneurs.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

• Mon co-locataire ne paie pas sa part, que faire ? Vous devez d'abord payer votre part au propriétaire. Ensuite, vous pouvez assigner votre co-locataire en remboursement devant le tribunal judiciaire. Sans clause de solidarité, le propriétaire ne peut vous réclamer que votre moitié.
• Le propriétaire peut-il me réclamer la totalité du loyer si mon co-locataire est parti ? Oui, depuis l'arrêt de 2013, si le congé a été donné, vous devez le loyer entier. Vérifiez que le congé a bien été notifié au propriétaire.
• Quels délais pour agir ? Pour un impayé de loyer, le délai de prescription est de 5 ans (article 2224 du Code civil). Pour un recours entre co-locataires, même délai à compter du paiement.
• Puis-je inclure une clause de solidarité après la signature du bail ? Oui, par avenant signé des deux parties. C'est même conseillé si vous êtes propriétaire et que le bail initial ne la prévoit pas.
• Que faire si le bail est verbal ? Un bail verbal est valable mais dangereux. Vous devez prouver l'existence du bail et ses conditions. En l'absence d'écrit, la solidarité est encore plus difficile à établir. Faites régulariser un contrat écrit.

En résumé : si vous êtes en contentieux, vérifiez d'abord si une clause de solidarité existe. Si oui, vous pouvez actionner un seul locataire pour le tout. Sinon, agissez contre chacun pour sa part. Et si un preneur est parti, le locataire restant doit payer seul. Cette décision clarifie les règles du jeu.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →