Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-21.973 • 2013-10-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Aubagne, nahe Marseille. Sie schließen einen Mietvertrag mit zwei Gesellschaftern, ohne an eine Solidaritätsklausel zu denken. Einer der beiden hört auf, seinen Anteil zu zahlen. Wen fordern Sie zur Zahlung der Miete auf? Muss der Zweite alles allein tragen? Diese Frage, die häufiger ist als man denkt, wurde dem Kassationsgerichtshof 2013 vorgelegt. Die Antwort mag überraschen.
Viele Eigentümer glauben, dass sie, sobald zwei Namen im Mietvertrag stehen, die vollständige Zahlung von jedem der beiden verlangen können. Aber das Gesetz ist differenzierter: Ohne ausdrückliche Solidaritätsklausel schuldet jeder Mieter nur seinen Anteil. Wenn jedoch einer kündigt, ändert sich die Lage grundlegend. Die Entscheidung vom 30. Oktober 2013 (Nr. 12-21.973) klärt diese beiden unterschiedlichen Situationen. Lassen Sie uns sie gemeinsam entschlüsseln.
Für einen Eigentümer in Salon-de-Provence oder anderswo ist diese Entscheidung eine wichtige Erinnerung: Ein gut formulierter Mietvertrag bedeutet Sicherheit. Ein Versehen, und Sie riskieren, nur die Hälfte der Miete zu erhalten, während Sie allein für die Nebenkosten aufkommen müssen. Aber wie vermeidet man die Falle? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die SCI Hydrangea, Eigentümerin eines Geschäftsraums in Colmar, vermietet diesen an ihre beiden Gesellschafterinnen, Frau X und Frau Y. Der Vertrag wird ordnungsgemäß unterzeichnet, aber keine Klausel sieht vor, dass die Mieter solidarisch für die Mietzahlungen haften. Mit anderen Worten, jede ist theoretisch verpflichtet, ihre Hälfte zu zahlen, aber nichts besagt, dass die SCI die Gesamtsumme von der einen oder der anderen verlangen kann.
Einige Jahre später kündigt Frau X. Die SCI setzt den Mietvertrag mit Frau Y allein fort, aber diese ist der Ansicht, dass sie, da sie nur noch zur Hälfte in den Räumlichkeiten ist – oder vielmehr, dass der Mietvertrag zur Hälfte gekündigt ist – nur die Hälfte der Miete schuldet. Die SCI hingegen ist der Ansicht, dass Frau Y als alleinige verbleibende Mieterin die gesamte Miete schuldet. Die Meinungsverschiedenheit ist total.
Die SCI Hydrangea ruft das Gericht an, das ihr in erster Instanz Recht gibt. Frau Y legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Colmar hebt das Urteil am 7. Mai 2012 auf: Es entscheidet, dass Frau Y mangels Solidarität nur die Hälfte der Miete schuldet. Die SCI legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 30. Oktober 2013 das Berufungsurteil auf: Er stellt fest, dass, wenn nur ein Mieter kündigt, der Mietvertrag mit dem anderen für die gesamten Räumlichkeiten fortgesetzt wird und dieser die gesamte Miete zahlen muss. Eine vollständige Kehrtwende? Nicht genau: Das Gericht unterscheidet zwei Situationen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf das allgemeine Schuldrecht (Artikel 1197 ff. des Code civil, die solidarische oder teilbare Verpflichtungen behandeln). Er erinnert daran, dass eine Mietzinsverbindlichkeit an sich nicht unteilbar ist. Jeder Mieter schuldet nur seinen vertraglichen Anteil, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Solidaritätsklausel vor. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter den einen nicht auf das Ganze verklagen.
Aber es gibt ein Aber. Wenn einer der Mieter kündigt, teilt sich der Mietvertrag nicht automatisch in zwei separate Mietverträge auf. Der ursprüngliche Vertrag wird mit dem verbleibenden Mieter fortgesetzt, der den Genuss der gesamten Räumlichkeiten behält. Nun ist die Miete die Gegenleistung für diesen Genuss. Daher ist es logisch, dass dieser Mieter die gesamte Miete schuldet. Das Gericht präzisiert: „als Gegenleistung für den Genuss der Räumlichkeiten die gesamte Miete zu zahlen“.
Die Tatsachenrichter (Colmar) hatten angenommen, dass das Fehlen einer Solidarität jede Forderung für den Anteil des anderen verhindere. Der Kassationsgerichtshof korrigiert sie: Solidarität und Fortbestand des Mietvertrags sind zwei verschiedene Dinge. Erstere betrifft die Zahlung während des laufenden Mietverhältnisses, letztere die Situation nach einer Kündigung. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (Civ. 3e, 24. Mai 2006, Nr. 05-12.154): Die Kündigung eines Mieters beendet den Mietvertrag nicht, er wird mit dem anderen fortgesetzt.
Diese Entscheidung ist daher kohärent: Sie schützt den Vermieter vor dem Risiko, dass der verbleibende Mieter nur die Hälfte zahlt, und erinnert gleichzeitig daran, dass der Vermieter, solange beide anwesend sind, gegen jeden auf seinen Anteil klagen muss. Eine ausgewogene Lösung.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Vermieter in Aubagne oder anderswo Eigentümer sind, merken Sie sich Folgendes: Solange beide Mieter anwesend sind, können Sie nicht die gesamte Miete von einem allein verlangen, es sei denn, es gibt eine Solidaritätsklausel. Konkret: Wenn die Miete 1.200 € pro Monat beträgt und Frau Y ihre Hälfte nicht zahlt, können Sie von Frau X nur 600 € verlangen, nicht 1.200 €. Für die fehlenden 600 € müssen Sie gegen Frau Y vorgehen.
Wenn jedoch Frau X kündigt, wird Frau Y alleinige Schuldnerin der gesamten Miete. Beispiel in Salon-de-Provence: Monatsmiete 1.500 €, Herr A kündigt. Herr B schuldet nun 1.500 € pro Monat, nicht 750 €. Der Kassationsgerichtshof bestätigt dies. Dies ist eine gute Nachricht für Vermieter, da es eine Teilung der Miete nach dem Auszug eines Mieters vermeidet.
Für Mieter: Achtung, wenn Sie der Einzige sind, der bleibt, müssen Sie die Miete allein tragen, auch wenn Sie der Meinung sind, dass der andere seinen Anteil hätte zahlen müssen. Sie können dann gegen ihn vorgehen, um Erstattung zu verlangen (Rückgriff unter Mitmietern), aber das entbindet Sie nicht von der Zahlung an den Vermieter. Eine Falle, die man kennen sollte.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Eine Solidaritätsklausel in den Mietvertrag aufnehmen: Bereits bei Unterzeichnung vorsehen, dass jeder Mieter solidarisch für die Mietzahlung haftet. So können Sie