Bail emphytéotique et condition résolutoire : attention au permis de construire obtenu de mauvaise foi

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Aubigny-sur-Nère. Un promoteur vous propose un bail emphytéotique (un bail de très longue durée, généralement 18 à 99 ans, qui confère au preneur un droit réel sur le terrain) pour y construire un local commercial. Vous signez, mais avec une clause particulière : le bail sera résolu si le preneur n'obtient pas le permis de construire dans un certain délai. Le promoteur dépose une demande de permis… pour un night-club, un projet que la configuration du terrain rend impossible. Le permis est refusé. Le bail est résolu. Mais vous, propriétaire, avez perdu du temps et des opportunités. Pouvez-vous obtenir des dommages-intérêts ? La Cour de cassation répond : oui, si le preneur a agi de mauvaise foi en sollicitant un permis irréaliste. C'est ce que nous allons décortiquer.

Cette décision, rendue le 12 novembre 1975, est toujours d'actualité. Elle rappelle que la mauvaise foi dans l'exécution d'une obligation contractuelle (comme demander un permis de construire) peut être sanctionnée, même si la condition résolutoire (clause qui annule le contrat si un événement ne se produit pas) joue. Pour les propriétaires comme pour les preneurs, c'est un signal fort : on ne peut pas se cacher derrière une condition pour échapper à ses responsabilités.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1970, M. Della, propriétaire d'un terrain à Aubigny-sur-Nère, signe un bail emphytéotique avec la société X. Le contrat prévoit que le preneur doit obtenir un permis de construire pour un local commercial de 300 m² dans un délai de 18 mois. Si le permis n'est pas obtenu, le bail sera résolu de plein droit (condition résolutoire).

Le preneur dépose une première demande de permis pour un local commercial, qui est refusée. Il en dépose une seconde, cette fois pour un « night-club ». Cette demande est également refusée le 18 août 1971, car la configuration du terrain (pente, accès) ne permet pas une telle construction. Le propriétaire constate que le preneur n'a jamais réellement cherché à construire un commerce, mais a demandé un night-club de mauvaise foi, uniquement pour faire échec à la condition et se libérer de ses obligations (notamment payer les redevances).

M. Della assigne le preneur en résolution du bail et en dommages-intérêts. Le tribunal de grande instance de Bourges donne raison au propriétaire : il prononce la résolution du bail, mais condamne aussi le preneur à payer 50 000 francs (environ 7 600 €) de dommages-intérêts pour violation de son obligation de solliciter le permis de bonne foi. Le preneur fait appel, arguant qu'une fois le bail résolu, on ne peut plus le condamner pour inexécution contractuelle. La cour d'appel de Bourges confirme le jugement. Le preneur se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 novembre 1975, rejette le pourvoi. Elle estime que les juges du fond (tribunal et cour d'appel) n'ont pas commis de contradiction en prononçant à la fois la résolution du bail et une condamnation à des dommages-intérêts. Pourquoi ? Parce que les deux sanctions ne portent pas sur la même chose : la résolution est la conséquence de la condition résolutoire (absence de permis), tandis que les dommages-intérêts réparent le préjudice causé par la mauvaise foi du preneur dans l'exécution de son obligation de demander le permis.

Le fondement légal est l'article 1147 du Code civil (ancien, devenu 1231-1 depuis la réforme de 2016), qui oblige le débiteur à réparer le dommage causé par l'inexécution de son obligation, sauf force majeure. Ici, le preneur avait l'obligation de solliciter un permis pour une construction réaliste. En demandant un night-club impossible, il a violé cette obligation de bonne foi (article 1134 alinéa 3 ancien, devenu 1104). La Cour ajoute que la condition résolutoire n'empêche pas de sanctionner la faute commise avant sa réalisation.

Les juges rappellent un principe essentiel : la bonne foi doit présider à l'exécution de toutes les conventions. Ici, le preneur a délibérément choisi un projet voué à l'échec pour se dégager de ses engagements. C'est un abus de droit. La décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure sur la mauvaise foi, mais elle est intéressante car elle clarifie l'articulation entre condition résolutoire et responsabilité contractuelle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur (à Saint-Amand-Montrond ou ailleurs) : Vous pouvez désormais être indemnisé si votre preneur fait preuve de mauvaise foi dans la réalisation de la condition suspensive ou résolutoire. Par exemple, si vous louez un terrain à bâtir sous condition d'obtention d'un permis, et que le locataire dépose une demande absurde ou incomplète, vous pouvez obtenir des dommages-intérêts en plus de la résolution du bail. Attention : il faut prouver la mauvaise foi, par exemple en démontrant que le projet était irréalisable ou que le preneur n'a pas fait les diligences nécessaires.

Si vous êtes preneur (locataire emphytéote) : Vous devez agir de bonne foi. Ne cherchez pas à contourner vos obligations en invoquant une condition résolutoire que vous avez vous-même provoquée. La Cour de cassation vous rattrapera. Par exemple, si vous vous engagez à construire un immeuble de 500 m², mais que vous demandez un permis pour une cabane de jardin, vous risquez d'être condamné à des dommages-intérêts équivalents au manque à gagner du propriétaire (par exemple, les loyers non perçus pendant le temps perdu).

Exemple chiffré : Prenons un terrain à Saint-Amand-Montrond loué 5 000 € par an en bail emphytéotique de 50 ans. Si le preneur fait échouer la condition par sa faute, le propriétaire peut réclamer les loyers perdus pendant la durée du procès (souvent 2-3 ans, soit 10 000 à 15 000 €), en plus de la résolution. Sans cette décision, il n'aurait rien obtenu.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez précisément l'objet de la condition : Ne vous contentez pas de « permis de construire ». Précisez le type de construction (surface, hauteur, usage) et le délai de dépôt de la demande. Par exemple : « le preneur s'oblige à solliciter un permis de construire pour un local commercial de 300 m² dans les 6 mois suivant la signature. »
• Prévoyez des obligations de reporting : Exigez que le preneur vous communique copie de chaque demande de permis et des réponses de l'administration. Ainsi, vous pourrez détecter rapidement une demande de mauvaise foi.
• Stipulez une clause pénale : Ajoutez une pénalité forfaitaire (par exemple, 10 000 €) en cas de non-obtention du permis due à une faute du preneur. Cela facilite l'obtention de dommages-intérêts sans avoir à prouver le préjudice exact.
• Conservez tous les échanges : Gardez les courriers, mails, et surtout les études de faisabilité. En cas de litige, ils serviront à démontrer la bonne ou mauvaise foi du preneur.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1975 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà en 1969, la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 mai 1969) avait jugé que la mauvaise foi dans l'exécution d'une condition suspensive pouvait donner lieu à dommages-intérêts, même si la condition n'est pas réalisée. Plus récemment, en 2018 (Civ. 3e, 22 mars 2018, n°17-14.565), la Cour a appliqué le même principe à une vente immobilière : l'acquéreur qui n'a pas sollicité son prêt de bonne foi a été condamné à des dommages-intérêts, malgré la condition suspensive d'obtention du prêt.

La tendance est donc claire : les tribunaux sanctionnent les comportements déloyaux, même lorsqu'une condition résolutoire ou suspensive joue. Pour l'avenir, avec la réforme du droit des contrats (ordonnance du 10 février 2016), la bonne foi est encore renforcée (article 1104). On peut s'attendre à ce que les juges soient encore plus exigeants.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Puis-je résilier un bail emphytéotique si le permis de construire n'est pas obtenu ? Oui, si une condition résolutoire est prévue. Mais vous pouvez aussi demander des dommages-intérêts si la non-obtention est due à la mauvaise foi du preneur.
• Que faire si je soupçonne mon preneur de mauvaise foi ? Rassemblez les preuves (demande de permis inadaptée, absence de diligences) et consultez un avocat. Vous pouvez agir en justice pour faire constater la résolution et réclamer des dommages-intérêts.
• Quel est le délai pour agir ? La prescription est de 5 ans à compter du jour où le propriétaire a connaissance de la mauvaise foi (article 2224 du Code civil). Ne tardez pas.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →