Referenzentscheidung: cc • N° 74-12.292 • 1975-11-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Aubigny-sur-Nère. Ein Bauträger bietet Ihnen einen Erbbaurechtsvertrag an (ein sehr langfristiger Mietvertrag, in der Regel 18 bis 99 Jahre, der dem Erbbauberechtigten ein dingliches Recht am Grundstück einräumt), um dort ein Geschäftslokal zu errichten. Sie unterschreiben, jedoch mit einer besonderen Klausel: Der Vertrag wird aufgelöst, wenn der Erbbauberechtigte nicht innerhalb einer bestimmten Frist eine Baugenehmigung erhält. Der Bauträger beantragt eine Genehmigung … für einen Nachtclub, ein Vorhaben, das aufgrund der Grundstückskonfiguration unmöglich ist. Die Genehmigung wird verweigert. Der Vertrag wird aufgelöst. Aber Sie als Eigentümer haben Zeit und Chancen verloren. Können Sie Schadensersatz verlangen? Der Kassationsgerichtshof antwortet: Ja, wenn der Erbbauberechtigte bösgläubig gehandelt hat, indem er eine unrealistische Genehmigung beantragt hat. Das werden wir nun analysieren.
Diese Entscheidung vom 12. November 1975 ist immer noch aktuell. Sie erinnert daran, dass Bösgläubigkeit bei der Erfüllung einer vertraglichen Verpflichtung (wie der Beantragung einer Baugenehmigung) sanktioniert werden kann, selbst wenn die auflösende Bedingung (Klausel, die den Vertrag aufhebt, wenn ein Ereignis nicht eintritt) greift. Für Eigentümer wie für Erbbauberechtigte ist dies ein starkes Signal: Man kann sich nicht hinter einer Bedingung verstecken, um seiner Verantwortung zu entgehen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1970 schließt Herr Della, Eigentümer eines Grundstücks in Aubigny-sur-Nère, einen Erbbaurechtsvertrag mit der Gesellschaft X. Der Vertrag sieht vor, dass der Erbbauberechtigte innerhalb von 18 Monaten eine Baugenehmigung für ein Geschäftslokal von 300 m² einholen muss. Wird die Genehmigung nicht erteilt, wird der Vertrag von Rechts wegen aufgelöst (auflösende Bedingung).
Der Erbbauberechtigte stellt einen ersten Antrag auf Baugenehmigung für ein Geschäftslokal, der abgelehnt wird. Er stellt einen zweiten Antrag, diesmal für einen „Nachtclub“. Auch dieser Antrag wird am 18. August 1971 abgelehnt, da die Grundstückskonfiguration (Gefälle, Zugang) eine solche Bebauung nicht zulässt. Der Eigentümer stellt fest, dass der Erbbauberechtigte nie wirklich versucht hat, ein Geschäft zu bauen, sondern bösgläubig einen Nachtclub beantragt hat, nur um die Bedingung zu umgehen und sich von seinen Verpflichtungen (insbesondere der Zahlung der Erbbauzinsen) zu befreien.
Herr Della verklagt den Erbbauberechtigten auf Auflösung des Vertrags und Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance von Bourges gibt dem Eigentümer recht: Es spricht die Auflösung des Vertrags aus, verurteilt den Erbbauberechtigten aber auch zur Zahlung von 50.000 Francs (ca. 7.600 €) Schadensersatz wegen Verletzung seiner Pflicht, die Genehmigung in Treu und Glauben zu beantragen. Der Erbbauberechtigte legt Berufung ein mit der Begründung, dass nach Auflösung des Vertrags keine Verurteilung wegen Vertragsverletzung mehr möglich sei. Das Berufungsgericht von Bourges bestätigt das Urteil. Der Erbbauberechtigte legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde mit seinem Urteil vom 12. November 1975 zurück. Er ist der Ansicht, dass die Tatsacheninstanzen (Gericht und Berufungsgericht) keinen Widerspruch begangen haben, indem sie sowohl die Auflösung des Vertrags als auch eine Verurteilung zu Schadensersatz ausgesprochen haben. Warum? Weil die beiden Sanktionen nicht dasselbe betreffen: Die Auflösung ist die Folge der auflösenden Bedingung (Nichterteilung der Genehmigung), während der Schadensersatz den Schaden ersetzt, der durch die Bösgläubigkeit des Erbbauberechtigten bei der Erfüllung seiner Pflicht zur Beantragung der Genehmigung entstanden ist.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1147 des Code civil (alt, seit der Reform 2016 Artikel 1231-1), der den Schuldner verpflichtet, den durch die Nichterfüllung seiner Verpflichtung verursachten Schaden zu ersetzen, es sei denn, höhere Gewalt liegt vor. Hier hatte der Erbbauberechtigte die Pflicht, eine Genehmigung für ein realistisches Bauvorhaben zu beantragen. Indem er einen unmöglichen Nachtclub beantragte, verletzte er diese Pflicht in Treu und Glauben (Artikel 1134 Absatz 3 alt, jetzt Artikel 1104). Der Gerichtshof fügt hinzu, dass die auflösende Bedingung nicht daran hindert, das vor ihrem Eintritt begangene Verschulden zu sanktionieren.
Die Richter erinnern an einen wesentlichen Grundsatz: Treu und Glauben müssen bei der Erfüllung aller Verträge herrschen. Hier hat der Erbbauberechtigte bewusst ein zum Scheitern verurteiltes Vorhaben gewählt, um sich seinen Verpflichtungen zu entziehen. Dies ist ein Rechtsmissbrauch. Die Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung zur Bösgläubigkeit, ist aber interessant, weil sie das Verhältnis zwischen auflösender Bedingung und vertraglicher Haftung klärt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind (in Saint-Amand-Montrond oder anderswo): Sie können nun entschädigt werden, wenn Ihr Erbbauberechtigter bei der Erfüllung der aufschiebenden oder auflösenden Bedingung bösgläubig handelt. Wenn Sie beispielsweise ein Baugrundstück unter der Bedingung der Erteilung einer Baugenehmigung verpachten und der Mieter einen absurden oder unvollständigen Antrag stellt, können Sie zusätzlich zur Auflösung des Vertrags Schadensersatz verlangen. Achtung: Sie müssen die Bösgläubigkeit nachweisen, z.B. indem Sie zeigen, dass das Vorhaben undurchführbar war oder der Erbbauberechtigte nicht die erforderlichen Schritte unternommen hat.
Wenn Sie Erbbauberechtigter sind: Sie müssen in Treu und Glauben handeln. Versuchen Sie nicht, Ihre Verpflichtungen zu umgehen, indem Sie sich auf eine auflösende Bedingung berufen, die Sie selbst herbeigeführt haben. Der Kassationsgerichtshof wird Sie zur Rechenschaft ziehen. Wenn Sie sich beispielsweise verpflichten, ein Gebäude von 500 m² zu errichten, aber eine Genehmigung für eine Gartenhütte beantragen, riskieren Sie, zu Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns des Eigentümers verurteilt zu werden (z.B. die nicht erhaltenen Mieteinnahmen während der verlorenen Zeit).
Zahlenbeispiel: Nehmen wir ein Grundstück in Saint-