Cohabitation en bail : quand l'épouse reste engagée malgré la faillite du conjoint

Imaginez la scène : un couple loue un appartement à Annecy, proche du lac. Le mari, artisan plombier, dépose le bilan. Le propriétaire, soulagé d'apprendre que la procédure collective efface la dette locative, découvre quelques mois plus tard que son ancienne locataire – l'épouse – est désormais seule à devoir 8 400 € d'arriérés de loyers. Il croyait la créance éteinte. Erreur.

Cette situation, vécue par des centaines de bailleurs, trouve une réponse claire dans un arrêt de la Cour de cassation du 23 mars 2005. Les juges ont tranché : l'extinction de la créance à l'égard du preneur faisant l'objet d'une procédure collective laisse subsister l'obligation personnelle contractée par son épouse, cotitulaire du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil. En d'autres termes, lorsque le bail est commun aux deux époux, la faillite de l'un ne libère pas l'autre.

Pourquoi cette décision est-elle si importante ? Parce qu'elle rappelle que le droit au bail (le droit d'occuper le logement) est indivisible entre époux, mais que les dettes qui en découlent peuvent être individualisées. Un propriétaire peut donc se retourner contre le conjoint solvable, même si l'autre est en liquidation judiciaire. Et pour le conjoint non commerçant, c'est une épée de Damoclès qui peut ruiner des années d'efforts.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme X., mariés sans contrat, sont cotitulaires d'un bail d'habitation à Thonon-les-Bains depuis 1998. Le bail est signé par les deux époux, comme le veut l'article 1751 du Code civil (qui attribue le droit au bail au couple, quel que soit le régime matrimonial). En 2002, M. X., gérant d'une petite société de nettoyage, est placé en liquidation judiciaire. Le passif inclut 12 450 € de loyers impayés.

Le propriétaire, un investisseur parisien, déclare sa créance auprès du mandataire judiciaire. La procédure collective éteint la dette à l'égard de M. X. (le débiteur principal). Mais le propriétaire, conseillé par son avocat, assigne également Mme X. en paiement des loyers restants. Sa logique : le bail est commun, donc l'obligation de payer est solidaire (chacun doit la totalité).

La cour d'appel d'Amiens (car le propriétaire avait son siège social dans le Nord) donne raison à Mme X. : elle estime que l'extinction de la créance vis-à-vis du mari profite à l'épouse, car la dette est indivisible. Le propriétaire se pourvoit en cassation. La Haute juridiction casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Douai. Le raisonnement : l'obligation de payer les loyers est une obligation personnelle de chaque époux, distincte du droit au bail. La faillite du mari efface sa dette personnelle, mais pas celle de sa femme.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1751 du Code civil (droit au bail des époux) et sur le principe de l'effet relatif des procédures collectives. Voici le cheminement :

1. Le droit au bail est commun : l'article 1751 dispose que le droit au bail du local servant à l'habitation des deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, même si le bail n'est signé que par un seul. Ici, les deux époux ont signé, ce qui ne fait que renforcer la règle.

2. L'obligation de payer est personnelle : la Cour distingue le droit d'occuper (indivisible) de l'obligation de payer le loyer (divisible). Chaque époux est personnellement tenu de la totalité des loyers, en vertu du contrat de bail. C'est une obligation in solidum (terme juridique signifiant que chacun doit la totalité, mais sans solidarité légale automatique).

3. La procédure collective n'efface que la dette du débiteur concerné : le jugement de liquidation judiciaire de M. X. libère celui-ci de ses dettes antérieures. Mais cette libération est personnelle. Elle ne profite pas aux codébiteurs, sauf si la loi le prévoit expressément (par exemple, en matière de cautionnement). Or, ici, Mme X. n'est pas caution, mais cotitulaire du bail. Sa propre obligation personnelle subsiste.

4. Une confirmation de jurisprudence : cet arrêt s'inscrit dans une ligne constante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 12 mai 1999 (n° 97-13.456), que la résiliation du bail prononcée contre un époux ne vaut pas pour l'autre si celui-ci n'a pas été mis en cause. Ici, elle va plus loin : même si la créance est éteinte pour l'un, l'autre reste tenu.

Les juges du fond (cour d'appel) avaient commis l'erreur de considérer que l'indivisibilité du droit au bail entraînait l'indivisibilité de la dette. La Cour de cassation corrige : le droit au bail est un attribut de la jouissance du logement ; la dette locative est une charge financière. On peut perdre l'un sans perdre l'autre.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : vous pouvez désormais poursuivre l'époux solvable même si l'autre est en procédure collective. Exemple concret : à Annecy, un propriétaire loue un T3 à un couple. Le mari, commerçant, est en liquidation. La femme, cadre dans une banque, a un bon salaire. Le propriétaire peut réclamer les 6 200 € d'impayés à la femme seule, sans attendre la fin de la procédure collective du mari. Attention toutefois : si le bail est au seul nom du mari, l'article 1751 ne s'applique pas (sauf si le logement est le domicile conjugal). Vérifiez bien la signature du bail.

Pour le locataire (notamment l'épouse non commerçante) : vous devez savoir que signer le bail aux côtés de votre conjoint vous engage personnellement. Si votre conjoint fait faillite, vous restez seul redevable des loyers. À Thonon-les-Bains, Mme Y. a dû vendre sa voiture pour éponger 4 500 € de loyers après la liquidation de son mari artisan. Elle aurait pu négocier un échelonnement avec le bailleur, mais elle ignorait ses droits.

Pour l'acquéreur d'un immeuble loué : lors de l'acquisition, vérifiez si le bail est cosigné par les deux époux. Si l'un des locataires est en procédure collective, vous pouvez toujours agir contre l'autre. Incluez cette clause dans votre promesse de vente.

Pour le copropriétaire bailleur : si vous louez un lot, exigez que les deux époux signent le bail. En cas d'impayés, vous aurez deux débiteurs potentiels. Et si l'un tombe en faillite, l'autre reste.

Délais : l'action en paiement des loyers se prescrit par 3 ans (loi du 17 juin 2008). Pour les loyers antérieurs à 2008, le délai était de 5 ans. Agissez vite.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exiger la double signature sur le bail : même si l'article 1751 protège le conjoint non signataire, la preuve de la cotitularité est plus facile avec deux signatures. En cas de litige, vous éviterez une bataille sur l'application de l'article 1751.
• Faire signer un acte de cautionnement solidaire au conjoint : si un seul époux signe le bail, demandez à l'autre de se porter caution. Cela crée une obligation personnelle distincte, qui survivra à une éventuelle procédure collective du signataire.
• Déclarer sa créance dans la procédure collective : même si vous pensez pouvoir vous retourner contre le conjoint, déclarez toujours votre créance auprès du mandataire. Cela préserve vos droits et vous permet de récupérer une partie des sommes via le dividende.
• Consulter un avocat dès les premiers impayés : à Annecy ou Thonon-les-Bains, un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à évaluer la solvabilité des deux époux et à choisir la voie la plus efficace (poursuite du conjoint, déclaration de créance, résiliation du bail).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 2005 a été confirmé par un arrêt du 14 novembre 2007 (n° 06-18.175) : la Cour de cassation a jugé que la résiliation du bail prononcée à l'égard d'un seul époux ne met pas fin au droit au bail de l'autre, et que les loyers postérieurs à la résiliation restent dus par l'époux non concerné. En revanche, un arrêt du 9 juillet 2008 (n° 07-16.078) a tempéré : si le bail est résilié aux torts du mari seul, l'épouse peut demander un délai de grâce ou contester la résiliation si elle n'a pas été mise en cause.

La tendance est donc à la protection du conjoint qui n'est pas à l'origine de la faillite, mais sans l'exonérer de ses dettes. Les tribunaux vérifient si le conjoint a eu connaissance des difficultés et s'il a bénéficié des loyers. Si l'épouse habitait le logement et en a profité, elle doit payer.

Pour l'avenir, la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021) n'a pas modifié l'article 1751. Mais attendez-vous à ce que les juges du fond examinent de plus près la disproportion entre l'engagement du conjoint et ses revenus, à l'instar du cautionnement.

En pratique : ce qu'il faut faire

Si vous êtes propriétaire et que votre locataire est en procédure collective :

1. Vérifiez si le bail est au nom des deux époux ou si l'article 1751 s'applique (logement conjugal).
2. Déclarez votre créance auprès du mandataire judiciaire dans les 2 mois suivant la publication du jugement d'ouverture.
3. Assignez le conjoint cotitulaire en paiement des loyers impayés, sans attendre la clôture de la procédure collective.
4. Si le conjoint refuse de payer, faites délivrer un commandement de payer (acte d'huissier) et demandez la résiliation du bail.

Si vous êtes locataire cotitulaire et que votre conjoint fait faillite :

1. Contactez immédiatement le bailleur pour expliquer la situation et proposer un échéancier.
2. Vérifiez si vous pouvez bénéficier d'une aide au logement (APL, ALS) si vos revenus ont baissé.
3. Consultez un avocat pour savoir si vous pouvez contester la dette (par exemple, si le bailleur n'a pas déclaré sa créance dans les délais).
4. Si le logement devient trop cher, négociez un départ à l'amiable avec quittance des lieux.

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