Entscheidungsreferenz: cc • N° 03-20.457 • 2005-03-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Ein Paar mietet eine Wohnung in Annecy, nahe dem See. Der Ehemann, ein Klempner-Handwerker, meldet Insolvenz an. Der Vermieter, erleichtert zu erfahren, dass das Insolvenzverfahren die Mietforderung tilgt, entdeckt einige Monate später, dass seine ehemalige Mieterin – die Ehefrau – nun allein für 8.400 € Mietrückstände haftet. Er glaubte, die Forderung sei erloschen. Ein Irrtum.
Diese Situation, die Hunderte von Vermietern erleben, findet eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 23. März 2005. Die Richter entschieden: Das Erlöschen der Forderung gegenüber dem Mieter, der Gegenstand eines Insolvenzverfahrens ist, lässt die persönliche Verpflichtung seiner Ehefrau, die gemäß Artikel 1751 des Code civil Mitmieterin ist, bestehen. Mit anderen Worten: Wenn der Mietvertrag beiden Ehegatten gemeinsam ist, befreit die Insolvenz des einen den anderen nicht.
Warum ist diese Entscheidung so wichtig? Weil sie daran erinnert, dass das Mietrecht (das Recht, die Wohnung zu bewohnen) zwischen Ehegatten unteilbar ist, die daraus resultierenden Schulden jedoch individualisiert werden können. Ein Vermieter kann sich daher an den solventen Ehepartner wenden, selbst wenn der andere sich in Liquidation befindet. Und für den nicht gewerblich tätigen Ehepartner ist dies ein Damoklesschwert, das jahrelange Bemühungen zunichtemachen kann.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau X., ohne Ehevertrag verheiratet, sind seit 1998 Mitmieter einer Wohnung in Thonon-les-Bains. Der Mietvertrag wurde von beiden Ehegatten unterschrieben, wie es Artikel 1751 des Code civil vorsieht (der das Mietrecht dem Paar zuweist, unabhängig vom Güterstand). Im Jahr 2002 wird Herr X., Geschäftsführer einer kleinen Reinigungsfirma, in Liquidation versetzt. Die Passiva umfassen 12.450 € an ausstehenden Mieten.
Der Vermieter, ein Pariser Investor, meldet seine Forderung beim Insolvenzverwalter an. Das Insolvenzverfahren tilgt die Schuld gegenüber Herrn X. (dem Hauptschuldner). Aber der Vermieter, von seinem Anwalt beraten, verklagt auch Frau X. auf Zahlung der restlichen Mieten. Seine Logik: Der Mietvertrag ist gemeinsam, also ist die Zahlungspflicht solidarisch (jeder schuldet den gesamten Betrag).
Das Berufungsgericht von Amiens (da der Vermieter seinen Sitz im Norden hatte) gab Frau X. recht: Es befand, dass das Erlöschen der Forderung gegenüber dem Ehemann auch der Ehefrau zugutekommt, da die Schuld unteilbar sei. Der Vermieter legte Kassation ein. Das oberste Gericht hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall an das Berufungsgericht von Douai zurück. Die Begründung: Die Verpflichtung zur Zahlung der Mieten ist eine persönliche Verpflichtung jedes Ehegatten, die vom Mietrecht zu unterscheiden ist. Die Insolvenz des Ehemanns tilgt seine persönliche Schuld, aber nicht die seiner Frau.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1751 des Code civil (Mietrecht der Ehegatten) und auf den Grundsatz der relativen Wirkung von Insolvenzverfahren. Hier der Gedankengang:
1. Das Mietrecht ist gemeinsam: Artikel 1751 bestimmt, dass das Mietrecht an der Wohnung der beiden Ehegatten als beiden zugehörig gilt, auch wenn der Mietvertrag nur von einem unterschrieben wurde. Hier haben beide unterschrieben, was die Regel nur verstärkt.
2. Die Zahlungspflicht ist persönlich: Das Gericht unterscheidet zwischen dem Recht zu bewohnen (unteilbar) und der Pflicht, die Miete zu zahlen (teilbar). Jeder Ehegatte ist persönlich für die gesamte Miete verpflichtet, aufgrund des Mietvertrags. Es handelt sich um eine Verpflichtung in solidum (rechtlicher Begriff, der bedeutet, dass jeder den gesamten Betrag schuldet, aber ohne automatische gesetzliche Solidarhaftung).
3. Das Insolvenzverfahren tilgt nur die Schuld des betroffenen Schuldners: Das Urteil über die Liquidation von Herrn X. befreit diesen von seinen früheren Schulden. Aber diese Befreiung ist persönlich. Sie kommt nicht den Mitschuldnern zugute, es sei denn, das Gesetz sieht dies ausdrücklich vor (z. B. bei Bürgschaften). Hier ist Frau X. keine Bürgin, sondern Mitmieterin. Ihre eigene persönliche Verpflichtung bleibt bestehen.
4. Eine Bestätigung der Rechtsprechung: Dieses Urteil fügt sich in eine ständige Linie ein. Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 12. Mai 1999 (Nr. 97-13.456) entschieden, dass die Kündigung des Mietvertrags gegen einen Ehegatten nicht für den anderen gilt, wenn dieser nicht in Anspruch genommen wurde. Hier geht er weiter: Selbst wenn die Forderung für den einen erlischt, bleibt der andere verpflichtet.
Die Tatsachenrichter (Berufungsgericht) hatten den Fehler gemacht, die Unteilbarkeit des Mietrechts auf die Unteilbarkeit der Schuld zu übertragen. Der Kassationsgerichtshof korrigiert: Das Mietrecht ist ein Attribut des Wohnungsgebrauchs; die Mietforderung ist eine finanzielle Belastung. Man kann das eine verlieren, ohne das andere zu verlieren.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können nun den solventen Ehepartner verfolgen, selbst wenn der andere sich in einem Insolvenzverfahren befindet. Konkretes Beispiel: In Annecy vermietet ein Vermieter eine 3-Zimmer-Wohnung an ein Paar. Der Ehemann, ein Gewerbetreibender, ist in Liquidation. Die Frau, eine Bankangestellte, hat ein gutes Gehalt. Der Vermieter kann die 6.200 € Rückstände allein von der Frau fordern, ohne das Ende des Insolvenzverfahrens des Mannes abzuwarten. Achtung jedoch: Wenn der Mietvertrag nur auf den Namen des Mannes läuft, gilt Artikel 1751 nicht (es sei denn, die Wohnung ist die eheliche Wohnung). Überprüfen Sie die Unterschrift des Mietvertrags.
Für den Mieter (insbesondere die nicht gewerblich tätige Ehefrau): Sie müssen wissen, dass die Unterschrift unter dem Mietvertrag neben Ihrem Ehepartner Sie persönlich verpflichtet. Wenn Ihr Ehepartner Insolvenz anmeldet, haften Sie allein für die Mieten. Sie können sich nicht auf die Insolvenz Ihres Ehepartners berufen, um sich zu befreien. Einzige Lösung: vor der Unterschrift einen Ehevertrag mit Gütertrennung abschließen oder eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die die Haftung auf das gemeinsame Vermögen beschränkt (was jedoch selten akzeptiert wird).