Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-27.688 • 2017-01-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Lunéville erhält ein Vermieter ein Schreiben seines Mieters, in dem dieser ihm mitteilt, dass er die Miete nicht mehr zahlen wird. Er wartet ab, hofft auf Vernunft. Monate vergehen. Als er schließlich das Gericht anruft, hält ihm der Mieter eine Einrede entgegen: „Zu spät, Sie sind verjährt!“ Der Vermieter ist entsetzt. Wie viel Zeit hat er tatsächlich, um zu handeln? Drei Jahre? Zwei Jahre? Diese Frage spaltet die Gerichte seit Jahren.
Der Kassationsgerichtshof hat am 26. Januar 2017 in einer Reihe von vier Urteilen, darunter Nr. 15-27.688, entschieden. Er stellt einen einfachen Grundsatz auf: Wohnraummietverträge, die dem Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 unterliegen, unterliegen spezifischen Regeln, die die Anwendung des Verbraucherrechts ausschließen. Somit beträgt die Verjährungsfrist für die Klage auf Zahlung rückständiger Mieten und auf Schadensersatz für Instandhaltungsarbeiten drei Jahre gemäß Artikel 7-1 dieses Gesetzes und nicht zwei Jahre, wie es das Verbrauchergesetzbuch vorsieht.
Diese Entscheidung, die relativ unbemerkt blieb, hat dennoch erhebliche Auswirkungen für Tausende von Vermietern und Mietern. Sie beendet eine rechtliche Unsicherheit und klärt die Frist, die einem Vermieter zur Verfügung steht, um zu handeln. Aber was genau ist daraus zu schließen? Und vor allem, wie ist es konkret anzuwenden, ob Sie nun Eigentümer in Dombasle-sur-Meurthe oder Mieter in Nancy sind?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der vom Kassationsgerichtshof am 26. Januar 2017 entschiedene Fall betrifft einen Wohnraummietvertrag zwischen der Gesellschaft Seminor, einem sozialen Vermieter, und einem Mieter. Die Wohnung im Bezirk Nancy unterlag dem Gesetz vom 6. Juli 1989. Der Mieter zahlte ab Juli 2011 keine Miete mehr. Am 15. Januar 2015, also fast dreieinhalb Jahre später, verklagte die Gesellschaft Seminor den Mieter auf Zahlung der Rückstände vor dem Amtsgericht Nancy.
Der Mieter erhob daraufhin ein prozessuales Hindernis: Seiner Ansicht nach war die Klage des Vermieters verjährt. Er berief sich auf Artikel L. 218-2 des Verbrauchergesetzbuchs, der die Verjährung von Klagen auf Mietzahlungen auf zwei Jahre festlegt. Wenn diese Frist anwendbar wäre, wäre die Klage von 2015 für die Mietrückstände von 2011 tatsächlich verspätet.
Das Amtsgericht gab dem Mieter recht und erklärte die Klage für verjährt. Die Gesellschaft Seminor legte Kassationsbeschwerde ein. Die dem Gerichtshof vorgelegte Frage war klar: Welche Verjährungsfrist gilt für Klagen auf Zahlung von Mieten und auf Schadensersatz für Instandhaltungsarbeiten in Wohnraummietverträgen, die dem Gesetz von 1989 unterliegen? Das Berufungsgericht und schließlich der Kassationsgerichtshof mussten diesen Gesetzeskonflikt entscheiden.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er entschied, dass die Wohnraummietverträge, die dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegen, eine spezielle und vollständige Regelung darstellen, die die Anwendung des allgemeinen Verbraucherrechts ausschließt. Folglich ist allein Artikel 7-1 dieses Gesetzes anwendbar, der eine dreijährige Verjährungsfrist für alle aus einem Mietvertrag resultierenden Klagen vorsieht.
Die Argumentation ist wie folgt: Artikel 7-1 des Gesetzes von 1989 bestimmt, dass „alle Klagen aus einem Mietvertrag innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt des Entstehungsgrundes der Klage verjähren“. Dieser Text ist speziell, da er ausschließlich Wohnraummietverträge betrifft. Demgegenüber ist Artikel L. 218-2 des Verbrauchergesetzbuchs allgemein; er gilt für alle Dienstleistungen, wobei die Vermietung eine Variante darstellt. Im französischen Recht gilt jedoch die Regel „specialia generalibus derogant“ (spezielle Regeln verdrängen allgemeine Regeln), die dem Gesetz von 1989 Vorrang einräumt.
Der Gerichtshof stellt auch klar, dass die Eigenschaft als sozialer Vermieter daran nichts ändert: Auch wenn die Gesellschaft Seminor der Gesetzgebung über Sozialwohnungen unterlag, bleibt der Mietvertrag durch das Gesetz von 1989 geregelt. Somit läuft die dreijährige Frist ab jeder nicht gezahlten Fälligkeit (bei Mieten) oder ab dem Entstehungsgrund (bei Instandhaltungsarbeiten).
Diese Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung, erfolgt jedoch in einem Kontext, in dem einige Tatsachenrichter weiterhin die zweijährige Verjährung anwandten. Nun setzt der Kassationsgerichtshof diesen Abweichungen ein Ende.
Was sich für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie haben drei Jahre Zeit, um auf Zahlung rückständiger Mieten zu klagen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem jede Miete fällig wird. Wenn ein Mieter beispielsweise die Miete für Januar 2024 nicht zahlt, haben Sie bis Januar 2027 Zeit, ihn zu verklagen. Achtung: Die Frist läuft für jede Fälligkeit separat. Wenn Sie zu lange warten, riskieren Sie, die ältesten Mieten zu verlieren. In Dombasle-sur-Meurthe hätte ein Vermieter, der 18 Monate Rückstände ansammeln ließ, noch zweieinhalb Jahre Zeit, um für die ersten sechs Monate zu klagen, müsste sich aber für die letzten Monate beeilen.
Für den Mieter: Sie können sich nicht mehr auf die zweijährige Verjährung berufen, um Ihrer Schuld zu entgehen. Wenn Sie seit mehr als zwei Jahren, aber weniger als drei Jahren nicht gezahlt haben, kann der Vermieter die geschuldeten Beträge noch fordern. Nach drei Jahren sind die älteren Mieten jedoch endgültig verjährt. Dies schützt Sie vor zu alten Forderungen.
Für Immobilienfachleute (Verwalter, Hausverwalter): Sie müssen darauf achten, rechtliche Schritte innerhalb der Dreijahresfrist einzuleiten. Eine schriftliche Mahnung oder eine Zahlungsaufforderung unterbricht die Verjährung nicht (es sei denn, es liegt eine anerkannte Schuld vor). Daher ist es wichtig, die Fristen genau zu überwachen und bei Bedarf schnell zu handeln.