Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-27.580 • 2017-01-26 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Mieter, der seit mehreren Monaten keine Miete mehr zahlt. Sie fordern die Rückstände, aber er hält Ihnen entgegen, dass Ihre Klage verjährt sei, weil Sie ein Unternehmer sind und die Verjährungsfrist des Verbraucherrechts zwei Jahre beträgt. In Saint-Pol-sur-Mer befand sich ein Vermieter genau in dieser Situation. Er dachte, er könne 4.500 € an Rückständen eintreiben, aber das Gericht hätte fast alles annulliert. Was sagt das Gesetz? Ist der Wohnraummietvertrag ein Verbrauchervertrag wie jeder andere? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: nein. Und diese Nuance hat konkrete Folgen für jeden Vermieter und jeden Mieter.
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie unterschreiben einen Mietvertrag für eine Wohnung in Grande-Synthe. Sie sind Mieter, zahlen Ihre Kaution, halten die Regeln ein. Aber eines Tages stellen Sie fest, dass der Heizkessel defekt ist. Sie bitten den Vermieter, ihn zu reparieren, aber er zögert. Sie beschließen daraufhin, die Miete nicht mehr zu zahlen, bis die Arbeiten erledigt sind. Wer hat recht? Kann der Vermieter die Mietrückstände der letzten drei Jahre von Ihnen verlangen? Oder nur der letzten zwei?
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 26. Januar 2017 beendet eine jahrelange Debatte: Wohnraummietverträge unterliegen ihren eigenen Regeln, denen des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Und dieses Gesetz sieht eine Verjährungsfrist (die Zeit, innerhalb derer man gerichtlich vorgehen kann) von 3 Jahren für Klagen auf Zahlung von Miete und Nebenkosten vor. Das Verbraucherrecht mit seiner 2-jährigen Frist für Unternehmer findet keine Anwendung. Für Vermieter wie Mieter ist dies eine wesentliche Information: Sie bestimmt, ob Ihre Forderung noch gültig oder bereits erloschen ist.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Gesellschaft Logemloiret, ein sozialer Vermieter, hatte eine Wohnung an eine Privatperson vermietet. Der Mieter hatte aufgehört, die Miete zu zahlen, und die Wohnung nicht instand gehalten, was zu Schäden führte. Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf Zahlung der Mietrückstände und der Nebenkosten. Der Mieter erhob seinerseits ein gewichtiges Argument: Seiner Ansicht nach unterlag die Forderungseintreibung als Unternehmer der zweijährigen Verjährung des Verbraucherrechts gemäß dem früheren Artikel L. 137-2 des Verbrauchergesetzbuchs. Da seit den Ereignissen mehr als zwei Jahre vergangen waren, war seiner Meinung nach die Forderung verjährt.
Das Tribunal de grande instance von Orléans gab dem Mieter recht und entschied, dass die Gesellschaft Logemloiret ein Unternehmer sei und die Klage verjährt sei. Der Vermieter legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Gleichzeitig wurden drei weitere ähnliche Fälle (Kassationsbeschwerden N° 15-27.688, 15-25.791 und 16-10.389) gemeinsam geprüft, da sie dieselbe Rechtsfrage aufwarfen.
Der Kassationsgerichtshof musste entscheiden: Sollte die Verjährung des Verbraucherrechts oder die spezielle Verjährung des Gesetzes von 1989 angewendet werden? Die Bedeutung war groß: Wenn das Verbraucherrecht anwendbar wäre, hätten Vermieter (insbesondere Unternehmer) eine kürzere Frist für Klagen, was sie vieler Forderungen berauben könnte.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Gerichts von Orléans auf und stellte einen klaren Grundsatz auf: Wohnraummietverträge, die dem Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 unterliegen, gehorchen spezifischen Regeln, die das Verbraucherrecht ausschließen. Mit anderen Worten: Das spezielle Gesetz (das Mietrecht) geht dem allgemeinen Gesetz (dem Verbraucherrecht) vor. Die rechtliche Grundlage ist Artikel 7-1 des Gesetzes von 1989, der bestimmt, dass Klagen auf Zahlung von Miete und Nebenkosten in drei Jahren verjähren. Der Gerichtshof entschied, dass diese spezielle Frist für alle Klagen auf Eintreibung von Mietrückständen und Nebenkosten gilt, unabhängig davon, ob der Vermieter ein Unternehmer oder eine Privatperson ist.
Warum diese Wahl? Weil der Gesetzgeber ein ausgewogenes System für Wohnraummietverträge schaffen wollte, das die Besonderheiten des Mietverhältnisses berücksichtigt: den Schutz des Mieters, aber auch die Rechte des Vermieters. Das Verbraucherrecht zielt darauf ab, den Verbraucher gegenüber dem Unternehmer zu schützen, ist aber nicht an die komplexere Beziehung zwischen Vermieter und Mieter angepasst, die gegenseitige Verpflichtungen über die Zeit beinhaltet.
Die Richter wiesen daher das Argument des Mieters zurück. Sie erinnerten daran, dass Artikel L. 137-2 des Verbrauchergesetzbuchs (jetzt Artikel L. 218-2) nicht für Klagen gilt, die unter eine spezielle Gesetzgebung fallen. Dies ist eine Anwendung des Grundsatzes „specialia generalibus derogant“ (spezielle Regeln verdrängen allgemeine Regeln). Die Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung, klärt aber einen Punkt, der in den Tatsacheninstanzen umstritten war.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter ist diese Entscheidung eine gute Nachricht. Sie haben nun 3 Jahre Zeit, um Mietrückstände, Nebenkosten und Schäden geltend zu machen, nicht nur 2 Jahre. Wenn Ihr Mieter in Grande-Synthe beispielsweise im Januar 2020 aufgehört hat zu zahlen, können Sie bis Januar 2023 klagen. Wenn die 2-Jahres-Frist gegolten hätte, hätten Sie bis Januar 2022 klagen müssen. Das gibt Ihnen ein zusätzliches Jahr, um die Situation zu regeln oder ein Verfahren einzuleiten.
Für Mieter: Achtung, die 3-jährige Verjährungsfrist gilt auch für Klagen, die Sie gegen Ihren Vermieter erheben könnten, z.B. wegen Mängeln oder Rückzahlung der Kaution. Sie haben also drei Jahre Zeit, um Ihre Rechte geltend zu machen.