Bail avec deux preneurs sans solidarité : le bailleur doit diviser son action

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Allauch, et vous signez un bail avec deux associés, sans clause de solidarité. L'un d'eux cesse de payer sa moitié de loyer. Pouvez-vous réclamer l'intégralité à l'autre ? La réponse est non, selon la Cour de cassation dans un arrêt du 30 octobre 2013. Cette décision, souvent méconnue, change la donne pour de nombreux bailleurs.

Car le piège est fréquent : on croit que la simple qualité de copreneur suffit à engager chacun pour le tout. Mais le droit est exigeant : sans clause expresse de solidarité, la dette de loyer est divisible. Chaque locataire ne doit que sa part, sauf si l'un donne congé — alors l'autre devient seul débiteur de l'intégralité. Une nuance subtile qui peut coûter cher en cas d'impayé.

Alors, comment s'y retrouver ? Et surtout, comment protéger vos intérêts quand vous louez à plusieurs ? C'est ce que nous allons voir, à travers l'analyse de cet arrêt et des conseils concrets, que vous soyez à Martigues ou ailleurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Une société civile immobilière (SCI) donne à bail des locaux à usage professionnel à deux personnes, que nous appellerons M. A et M. B. Le contrat est signé par les deux, mais aucune clause ne précise qu'ils sont solidaires du paiement des loyers. Autrement dit, ils sont simplement « copreneurs », chacun responsable de sa part.

Très vite, des impayés apparaissent. Le bailleur réclame alors à M. A la totalité des loyers dus, sans distinguer la part de M. B. M. A conteste : selon lui, il ne doit que la moitié. L'affaire arrive devant le tribunal de Bordeaux, puis devant la cour d'appel, qui donne raison au bailleur : le local étant indivisible (on ne peut pas le diviser en deux), la dette de loyer serait elle aussi indivisible, et chaque preneur devrait la totalité.

Mais M. A se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel : elle rappelle que l'indivisibilité du local n'entraîne pas automatiquement l'indivisibilité de la dette de loyer. Sans clause de solidarité, chaque copreneur ne doit que sa part. Le bailleur aurait dû diviser son action et réclamer à chacun la moitié des impayés.

Un rebondissement : dans le même temps, M. B donne congé. La question se pose alors de savoir si le bail continue avec M. A seul. La Cour de cassation, dans un second arrêt du même jour (pourvoi n° 12-21.973), répond oui : le bail se poursuit avec le locataire restant, qui doit alors l'intégralité du loyer pour la totalité des locaux, puisqu'il en conserve la jouissance exclusive.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le fondement légal est l'article 1202 du Code civil (ancien, aujourd'hui articles 1310 et suivants) qui pose le principe : la solidarité ne se présume pas, elle doit être expressément stipulée. En matière de bail, cela signifie que pour que chaque preneur soit tenu de la totalité du loyer, il faut une clause claire. À défaut, la dette est divisible : chaque copreneur ne doit que sa part, proportionnelle à son engagement.

La cour d'appel avait pourtant estimé que la nature du local (indivisible) emportait indivisibilité de la dette. Mais la Cour de cassation corrige : l'objet du bail (le local) est certes indivisible, mais l'obligation de payer le loyer est une obligation de somme d'argent, divisible par nature. Chaque mois, le loyer est une somme due pour la jouissance des lieux ; si rien n'est dit, chaque preneur doit la moitié.

Cet arrêt confirme une jurisprudence constante : la solidarité ne se présume jamais. Il ne s'agit ni d'une évolution ni d'un revirement, mais d'un rappel utile. En pratique, les juges du fond appliquent parfois encore la règle de l'indivisibilité de la dette, d'où l'importance de connaître cette décision.

Les arguments des parties étaient classiques : le bailleur invoquait l'unité du local et le fait que les deux preneurs avaient signé ensemble ; le locataire plaidait l'absence de clause de solidarité. La Cour a tranché en faveur de la lettre du contrat : sans clause écrite, pas de solidarité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : si vous louez à deux personnes sans clause de solidarité, vous ne pouvez réclamer à chacun que sa part. Exemple : loyer de 1 200 € par mois, impayé de 3 mois = 3 600 €. Vous ne pouvez exiger de M. A que 1 800 € (sa moitié), et de M. B que 1 800 €. Si l'un est insolvable, vous perdez sa part. À Martigues, un propriétaire a perdu 4 500 € parce que l'un des deux copreneurs avait quitté la région sans laisser d'adresse. Moralité : exigez toujours une clause de solidarité dans le bail.

Pour le locataire : si vous signez un bail avec un ami ou un associé sans clause de solidarité, vous n'êtes pas responsable des impayés de l'autre. Votre responsabilité est limitée à votre part. Mais attention : si l'autre donne congé, vous devenez seul locataire et devez payer l'intégralité du loyer, même si vous n'occupez qu'une moitié des lieux.

Pour l'acquéreur d'un bien loué : vérifiez le bail en cours. Si le bail ne comporte pas de clause de solidarité, le risque d'impayé est plus élevé, car le bailleur ne pourra pas se retourner contre un copreneur solvable pour la part de l'autre.

Pour le copropriétaire bailleur : si la copropriété donne à bail une partie commune (ex : toit pour une antenne), le syndic doit s'assurer que le contrat prévoit la solidarité entre les copreneurs, sinon chaque copropriétaire ne serait tenu que de sa quote-part.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Insérez une clause de solidarité dans le bail : rédigez noir sur blanc que « les preneurs sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges ». Sans cela, vous ne pourrez réclamer le tout qu'à chacun pour sa part.
• En cas d'impayé, agissez vite : dès le premier mois de retard, mettez en demeure l'ensemble des copreneurs. Si l'un paie sa part et l'autre non, vous pouvez engager une action contre le défaillant, mais pas contre le solvable pour la part de l'autre.
• Prévoyez une clause de départ : stipulez que si un preneur donne congé, le bail continue avec le ou les autres, qui deviennent seuls débiteurs de l'intégralité du loyer. Cela évite les contestations.
• Exigez une caution solidaire : demandez à chaque preneur de fournir un garant solidaire pour sa part, voire pour le tout si la clause de solidarité est absente. Ainsi, vous avez une double sécurité.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La position de la Cour de cassation est constante : depuis un arrêt du 12 mai 2004 (n° 02-13.045), elle juge que l'absence de clause de solidarité entre copreneurs divise la dette. Dans le même sens, un arrêt du 10 septembre 2015 (n° 14-16.798) précise que la solidarité ne peut résulter d'une simple mention dans un acte de cautionnement ; elle doit figurer dans le bail lui-même.

En revanche, la deuxième chambre civile a admis dans une décision du 17 mars 2016 (n° 14-29.445) que la solidarité pouvait être tacite si les preneurs se présentent comme « indivisibles » dans le contrat. Mais cette solution est rare et déconseillée : mieux vaut une clause expresse.

La tendance des tribunaux est donc de protéger les copreneurs non solidaires, sauf si le bailleur a pris soin de rédiger une clause claire. Pour l'avenir, la loi ALUR a renforcé l'information des preneurs, mais n'a pas modifié le droit de la solidarité. Restez vigilant.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Puis-je réclamer la totalité du loyer à un seul des deux copreneurs ? Non, sauf clause de solidarité dans le bail. Sans cela, vous ne pouvez exiger que sa part.
• Que faire si l'un des copreneurs ne paie pas sa part ? Vous devez agir contre lui seul. Vous ne pouvez pas vous retourner contre l'autre pour sa part, sauf si vous avez une clause de solidarité.
• Si un copreneur donne congé, le bail continue-t-il ? Oui, avec le ou les autres locataires. Le locataire restant doit alors payer l'intégralité du loyer.
• Comment sécuriser un bail avec plusieurs preneurs ? Ajoutez une clause de solidarité et, si possible, une caution solidaire pour chaque preneur.
• Quels sont les délais pour agir en impayé ? Vous disposez de 5 ans à compter de chaque échéance impayée (prescription de droit commun). Mais agissez vite pour éviter l'aggravation de la dette.

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