Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-21.034 • 2013-10-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeeinheit in Allauch und schließen einen Mietvertrag mit zwei Gesellschaftern ohne Solidaritätsklausel. Einer von ihnen hört auf, seine Hälfte der Miete zu zahlen. Können Sie die gesamte Miete vom anderen verlangen? Die Antwort ist nein, so der Kassationshof in einem Urteil vom 30. Oktober 2013. Diese oft unbekannte Entscheidung ändert die Lage für viele Vermieter.
Denn die Falle ist häufig: Man glaubt, dass die bloße Eigenschaft als Mitmieter ausreicht, um jeden für das Ganze haften zu lassen. Aber das Recht ist streng: Ohne ausdrückliche Solidaritätsklausel ist die Mietzahlungsschuld teilbar. Jeder Mieter schuldet nur seinen Anteil, es sei denn, einer kündigt – dann wird der andere alleiniger Schuldner der gesamten Miete. Eine subtile Nuance, die bei Zahlungsausfall teuer werden kann.
Wie findet man sich also zurecht? Und vor allem, wie schützt man seine Interessen, wenn man an mehrere vermietet? Das werden wir anhand der Analyse dieses Urteils und konkreter Ratschläge sehen, egal ob Sie in Martigues oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Eine Immobiliengesellschaft (SCI) vermietet gewerblich genutzte Räume an zwei Personen, nennen wir sie Herrn A und Herrn B. Der Vertrag wird von beiden unterschrieben, aber keine Klausel besagt, dass sie solidarisch für die Mietzahlungen haften. Mit anderen Worten, sie sind einfach „Mitmieter“, jeder verantwortlich für seinen Anteil.
Sehr schnell treten Zahlungsrückstände auf. Der Vermieter verlangt daraufhin von Herrn A die gesamten ausstehenden Mieten, ohne den Anteil von Herrn B zu unterscheiden. Herr A widerspricht: Seiner Meinung nach schuldet er nur die Hälfte. Die Sache kommt vor das Gericht von Bordeaux, dann vor das Berufungsgericht, das dem Vermieter Recht gibt: Da die Räumlichkeiten unteilbar sind (man kann sie nicht in zwei teilen), sei auch die Mietforderung unteilbar, und jeder Mieter schulde das Ganze.
Doch Herr A legt Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf: Er erinnert daran, dass die Unteilbarkeit der Räumlichkeiten nicht automatisch die Unteilbarkeit der Mietforderung nach sich zieht. Ohne Solidaritätsklausel schuldet jeder Mitmieter nur seinen Anteil. Der Vermieter hätte seine Klage aufteilen und von jedem die Hälfte der Rückstände verlangen müssen.
Eine Wendung: Gleichzeitig kündigt Herr B. Es stellt sich die Frage, ob der Mietvertrag mit Herrn A allein fortgesetzt wird. Der Kassationshof bejaht dies in einem zweiten Urteil desselben Tages (Revisionsnummer 12-21.973): Der Mietvertrag wird mit dem verbleibenden Mieter fortgesetzt, der dann die gesamte Miete für die gesamten Räumlichkeiten schuldet, da er deren alleinigen Besitz hat.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1202 des Code civil (alt, heute Artikel 1310 ff.), der den Grundsatz aufstellt: Die Solidarhaftung wird nicht vermutet, sie muss ausdrücklich vereinbart werden. Im Mietrecht bedeutet dies, dass für die gesamtschuldnerische Haftung jedes Mieters eine klare Klausel erforderlich ist. Fehlt diese, ist die Schuld teilbar: Jeder Mitmieter schuldet nur seinen Anteil, proportional zu seiner Verpflichtung.
Das Berufungsgericht hatte jedoch angenommen, dass die Natur der Räumlichkeiten (unteilbar) die Unteilbarkeit der Schuld zur Folge habe. Aber der Kassationshof korrigiert: Der Gegenstand des Mietvertrags (die Räumlichkeiten) ist zwar unteilbar, aber die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ist eine Geldschuld, die ihrer Natur nach teilbar ist. Jeden Monat ist die Miete ein Betrag, der für die Nutzung der Räume geschuldet wird; wenn nichts anderes vereinbart ist, schuldet jeder Mieter die Hälfte.
Dieses Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Solidarhaftung wird niemals vermutet. Es handelt sich weder um eine Weiterentwicklung noch um eine Kehrtwende, sondern um eine nützliche Erinnerung. In der Praxis wenden die Tatsachengerichte manchmal noch die Regel der Unteilbarkeit der Schuld an, daher ist es wichtig, diese Entscheidung zu kennen.
Die Argumente der Parteien waren klassisch: Der Vermieter berief sich auf die Einheit der Räumlichkeiten und die Tatsache, dass beide Mieter gemeinsam unterschrieben hatten; der Mieter plädierte auf das Fehlen einer Solidaritätsklausel. Das Gericht entschied zugunsten des Vertragswortlauts: Ohne schriftliche Klausel keine Solidarhaftung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie an zwei Personen ohne Solidaritätsklausel vermieten, können Sie von jedem nur seinen Anteil verlangen. Beispiel: Miete 1.200 € pro Monat, Rückstand von 3 Monaten = 3.600 €. Sie können von Herrn A nur 1.800 € (seine Hälfte) und von Herrn B nur 1.800 € fordern. Wenn einer zahlungsunfähig ist, verlieren Sie seinen Anteil. In Martigues verlor ein Eigentümer 4.500 €, weil einer der beiden Mitmieter die Region ohne Adressangabe verlassen hatte. Moral: Bestehen Sie immer auf einer Solidaritätsklausel im Mietvertrag.
Für den Mieter: Wenn Sie einen Mietvertrag mit einem Freund oder Gesellschafter ohne Solidaritätsklausel unterschreiben, haften Sie nicht für die Zahlungsausfälle des anderen. Ihre Haftung ist auf Ihren Anteil beschränkt. Aber Achtung: Wenn der andere kündigt, werden Sie alleiniger Mieter und müssen die gesamte Miete zahlen, auch wenn Sie nur die Hälfte der Räume nutzen.
Für den Erwerber einer vermieteten Immobilie: Überprüfen Sie den laufenden Mietvertrag. Enthält der Vertrag keine Solidaritätsklausel, ist das Ausfallrisiko höher, da der Vermieter sich nicht an einen solventen Mitmieter für den Anteil des anderen halten kann.
Für den vermietenden Wohnungseigentümer: Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Gemeinschaftseigentum vermietet (z.B. Dach für eine Antenne), muss der Verwalter sicherstellen, dass der Vertrag die Solidarhaftung zwischen den Mitmietern vorsieht, sonst wäre jeder Wohnungseigentümer nur für seinen Anteil haftbar.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Fügen Sie eine Klausel ein: ...