参考判决： cc • N° 92-17.746 • 1995-03-01 • 查看判决 →
您是杜朗（Doullens）一处专业场所的业主，想知道如何在续租时确定租金？或者您可能是租户，收到一个看似过高的新租金？有一个问题反复出现：是否应考虑租约中的优惠或限制来调整租金？
法国最高法院（Cour de cassation）1995年3月1日的一项判决（第92-17.746号）给出了明确答案：是的，禁止转让和转租的条款可以成为提高参考租金的理由。但注意，这种提高必须有具体依据。解读如下。
1986年12月23日的法律如何规定？该法规范专业租赁合同，规定租金应参照类似场所的租金确定。但如果这些参考包含限制，法官可以进行调整。这正是上诉法院（cour d'appel）在本案中所做的，最高法院（Cour de cassation）认可了其推理。
事实：每天都可能发生的故事
想象一个1959年口头达成的专业用途建筑物租赁合同。一家公司作为租户已经占用该场所数十年。1988年，业主希望调整租金并要求增加。租户对提出的金额提出异议。案件被提交至商业租金法庭（juge des loyers commerciaux）。
为确定新租金，法庭下令进行专家鉴定。专家分析了该地区十处可比较的专业场所租赁情况。但令人惊讶的是：几乎所有参考都包含禁止转让和转租的条款。而租户的租约却允许这些操作。亚眠上诉法院（cour d'appel d'Amiens）受理此案后决定提高参考租金的平均值，以考虑租户享有的这一优势。
业主对这一提高提出异议。他辩称法律并未规定此类提高，且上诉法院越权。最高法院（Cour de cassation）受理上诉后必须裁决：参考中的禁止转让条款是否构成提高租金的理由？
法院推理——详细解析
最高法院（Cour de cassation）驳回了业主的上诉。它认可了上诉法院的推理。法律依据？1986年12月23日关于专业租赁合同的法律第28条和第30至33条。这些条款规定租金应参照类似场所的租金确定，但法官可以自主评估比较要素。
具体而言，上诉法院认定，十个参考租赁几乎都包含禁止转让和转租的条款。对于它来说，这与争议中的租约（允许这些操作）的差异构成了提高租金的理由。为什么？因为转让租约或转租的可能性增加了租户的租约价值。简言之，可以自由转让的场所比禁止转让的场所更有价值。
最高法院（Cour de cassation）提醒，初审法官（juge du fond）拥有自主评估参考和必要调整的权力。它没有质疑上诉法院的评估，后者已正确说明了判决理由。因此，提高并非法律错误，而是等价原则的逻辑应用：比较可比较的，调整不可比较的。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主出租人：如果您出租的专业场所租约允许转让或转租，您可以要求比禁止这些操作的参考更高的租金。在续租时，请毫不犹豫地在租金确定请求中提出这一论点。例如，在卡米耶（Camiers），一个80平方米且允许自由转让的场所可能证明租金为12欧元/平方米，而禁止转让的参考租金为10欧元/平方米。
对于租户：如果您的租约禁止转让或转租，反之您可以主张允许自由转让的参考不具有可比性。您可能获得较低的租金。但注意：提高并非自动。必须通过具体要素证明，例如实际租金实例。
对于购买者：如果您购买已出租的场所，请检查租约条款。禁止转让可能会降低物业价值，因为租户无法轻易转让租约。相反，允许转让会增加租赁价值。
数字示例：在杜朗（Doullens），一个100平方米的专业租赁合同，允许自由转让，其租金可能比禁止转让的参考高出10%至15%。按年租金12,000欧元计算，相当于每年额外1,200至1,800欧元。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草书面且明确的租约： 口头租约（如本案）是不确定性的根源。书面合同明确了双方的权利和义务，特别是关于转让和转租。
- 请专业人士进行租赁鉴定： 在确定或质疑租金前，委托房地产专家。他将分析该地区的参考并根据租约条款调整租金。
- 保留所有类似司法判决： 判例法不断演变。掌握如1995年3月1日的判决等裁决可以在谈判或诉讼中加强您的立场。
- 在上法庭前进行谈判： 诉讼耗费时间和金钱。如果您是业主，提出有参考依据的提高。如果您是租户，要求减免。讨论可以避免争议。
深入探讨：相关判例与演变
该判决符合最高法院（Cour de cassation）的一贯立场：初审法官在确定专业租赁合同租金方面拥有广泛的评估权力。可以引用1996年1月10日的判决（第93-21.456号），该判决确认限制性条款（活动禁止、营业时间）可以成为降低租金的理由。
当前趋势是根据租约的具体情况个性化租金。法院越来越多地接受调整以考虑租户的实际优势或约束。这意味着租金不仅仅是一个数字，而是合同平衡的反映。
未来，可以预期法官将进一步细化这些标准。尤其是租约期限或场所用途的问题可能被考虑。如果您面临纠纷，请毫不犹豫咨询专业律师。
行动前检查清单
如果您是业主并希望提高租金，应做以下事项：
- 检查您的租约是否允许转让或转租。如果是，您可以要求提高。
- 收集类似场所的租金参考，并注明其转让条款。
- 请专家量化合理的提高金额。
- 通过带回执的挂号信向租户发送调整请求，并说明所提金额的理由。
常见问题解答：
- 什么是禁止转让条款？ 这是租约中的一项条款，阻止租户出售其租约权或将租约转让给第三方，除非得到业主同意。
- 我可以质疑法官决定的提高吗？ 可以，如果您认为参考不相关或提高过度。您可以上诉。
- 采取行动的期限是多少？ 质疑租金，通常自新租金通知之日起两年内。超过此期限，您不能再采取行动。
- 租赁鉴定费用是多少？ 根据复杂程度，大约1,000至3,000欧元。如果争议金额重大，这是一项值得的投资。
- 口头租约有效吗？ 有效，但不推荐，因为它会造成条款的不确定性。最好采用书面形式。
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