Bail à un syndicat professionnel : exonération de taxe additionnelle

Vous êtes propriétaire à Cassis d'un local commercial que vous louez à un syndicat professionnel. Chaque année, vous recevez un avis de taxe additionnelle au droit de bail de la part de l'administration fiscale. Vous vous demandez : cette taxe est-elle vraiment due ? La réponse est non, selon la Cour de cassation dans un arrêt du 3 janvier 1984. Les locaux donnés à bail à un organisme constitué pour défendre les intérêts corporatifs de ses membres, comme un syndicat, ne sont pas affectés à l'exercice d'une profession. Dès lors, la taxe additionnelle au droit de bail, qui ne frappe que les locations de locaux professionnels, ne s'applique pas. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble à Istres, avait donné à bail des locaux à un syndicat professionnel de la salaison et de la charcuterie en gros. Ce syndicat, constitué conformément au code du travail, avait pour objet la défense des intérêts corporatifs, économiques et sociaux de ses membres. L'administration fiscale a perçu la taxe additionnelle au droit de bail, estimant que les locaux étaient affectés à l'exercice d'une profession. M. X a contesté, soutenant que le syndicat n'exerçait pas une profession au sens fiscal. Le tribunal a donné raison à M. X, et l'administration a formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant que les locaux loués à un syndicat professionnel ne sont pas affectés à l'exercice d'une profession.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'est fondée sur l'article 1635 A-I-1° du Code général des impôts (CGI). Ce texte assujettit à la taxe additionnelle au droit de bail les locations de locaux affectés à l'exercice d'une profession. Mais qu'est-ce qu'une « profession » ? La Cour a retenu une interprétation stricte : une profession implique l'exercice d'une activité lucrative par une personne physique ou morale dans un but économique personnel. Or, un syndicat professionnel n'exerce pas une profession ; il défend les intérêts de ses membres. Peu importe que le syndicat emploie des salariés ou dispose d'un local équipé : la nature de l'activité n'est pas professionnelle. C'est une confirmation de jurisprudence : les syndicats ne sont pas des professionnels au sens fiscal. L'administration plaidait que le syndicat exerçait une activité économique, mais les juges ont estimé que l'objet statutaire et la qualité des adhérents (uniquement des syndicats, pas des particuliers) excluaient toute affectation professionnelle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur : si vous louez à un syndicat professionnel (syndicat d'employeurs, de salariés, organisation patronale), vous pouvez demander le dégrèvement de la taxe additionnelle au droit de bail que vous avez payée. Le délai de réclamation est généralement jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Par exemple, pour un bail à Istres avec un loyer annuel de 12 000 €, la taxe peut représenter 2,5 % du loyer, soit 300 € par an. Sur 5 ans, cela fait 1 500 € à récupérer.

Si vous êtes locataire (syndicat) : vous pouvez informer votre bailleur de cette jurisprudence pour qu'il ne vous répercute pas la taxe. Vous pouvez également demander le remboursement des sommes indûment versées si le bail prévoyait une clause de répercussion.

Si vous êtes acquéreur : vérifiez la situation fiscale du bien. Un bail consenti à un syndicat peut réduire les charges fiscales, ce qui augmente la valeur locative nette.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la nature du preneur : avant de signer un bail, assurez-vous que le locataire est bien un syndicat professionnel constitué selon le code du travail. Demandez une copie de ses statuts.
• Rédigez une clause de bail adaptée : précisez que le preneur est un syndicat et que les locaux ne sont pas affectés à l'exercice d'une profession. Cela facilitera votre réclamation fiscale.
• Conservez les justificatifs : gardez les statuts du syndicat, le bail, et les avis d'imposition. L'administration peut vous demander de prouver la qualité du preneur.
• Faites une réclamation dans les délais : si vous avez payé la taxe, adressez une réclamation contentieuse au service des impôts des entreprises (SIE) dans les deux ans suivant la mise en recouvrement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a maintenu cette position dans un arrêt ultérieur du 15 octobre 1985 (n° 83-15.432), concernant un syndicat de copropriétaires. La tendance est constante : seuls les locaux où s'exerce une activité lucrative personnelle sont imposables à la taxe additionnelle. À l'inverse, pour les baux consentis à des associations exerçant une activité économique concurrentielle (par exemple, une association sportive avec des entrées payantes), la taxe est due. Depuis 1984, la législation n'a pas changé sur ce point. Cependant, la jurisprudence récente sur la notion d'établissement stable en matière de TVA pourrait influencer l'interprétation, mais pour l'instant, la règle reste acquise.

Questions fréquentes

• Un syndicat de copropriétaires est-il assimilé à un syndicat professionnel ? Non. Un syndicat de copropriétaires gère des parties communes, il n'a pas d'objet corporatif. La taxe est due.
• Puis-je demander le remboursement des taxes payées depuis plus de 2 ans ? Non, la réclamation doit être présentée dans les deux ans suivant la mise en recouvrement. Passé ce délai, le remboursement est impossible.
• Quel est le montant de la taxe additionnelle au droit de bail ? Elle est égale à 2,5 % du loyer annuel (hors charges) pour les baux conclus à compter du 1er janvier 1999.
• Le bailleur doit-il déclarer le bail au fisc ? Oui, le bail doit être enregistré dans le mois de sa signature. La taxe est due annuellement.

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