Referenzentscheidung: cc • Nr. 73-13.838 • 1974-12-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Aytré, in der Nähe von La Rochelle. 1948 erlauben Sie Ihrem Mieter, im Garten eine Werkstatt zu bauen, damit er dort sein Handwerk ausüben kann (Tischler, Kunsttischler …). Die Jahre vergehen, der Mieter zahlt seine Miete, und alles scheint in bester Ordnung. Aber eines Tages möchten Sie die Wohnung für Ihren Sohn zurückgewinnen. Da stellen Sie fest, dass diese Nutzungsänderung (Wechsel von Wohn- zu Handwerksnutzung) durch das Gesetz von 1948 verboten ist. Sie glauben, die Oberhand zu haben: Da der Mieter gegen das Gesetz verstoßen hat, können Sie ihn doch räumen lassen, oder?
Nicht so schnell! Der Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) hat in einem Urteil vom 11. Dezember 1974 genau das Gegenteil entschieden. Er befand, dass der Vermieter, der die Änderung selbst genehmigt hat, sich nicht auf diese Zuwiderhandlung berufen kann, um die Verwirkung (den Verlust) des Rechts des Mieters auf Verbleib in den Räumlichkeiten zu erwirken. Schlimmer noch für den Vermieter: Der handwerkliche Mieter wird dann von Rechts wegen Begünstigter des Status der Geschäftsmietverträge, der für ihn weitaus schützender ist.
Diese Entscheidung ist zwar alt, bleibt aber eine absolute Referenz im Immobilienrecht. Sie veranschaulicht ein grundlegendes Prinzip: Man kann sich nicht zum Nachteil eines anderen widersprechen (Estoppel-Prinzip oder „nemo auditur propriam turpitudinem allegans“ – niemand kann sich auf seine eigene Verfehlung berufen). Tauchen wir in die Einzelheiten dieses Falls ein, der noch heute Rechtsprechung begründet.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt 1948, unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg. Das Gesetz vom 1. September 1948 beherrscht die Wohnraummietverhältnisse. Es schützt die Mieter, indem es ihnen ein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten gewährt (sie können nur in sehr begrenzten Fällen geräumt werden). Aber dieses Gesetz verbietet auch, eine Wohnung ohne Genehmigung in ein Geschäfts- oder Handwerkslokal umzuwandeln.
Herr Habermacher ist Eigentümer in Aytré (17). Er vermietet ein Wohnhaus an Herrn Haimart. Am 29. Oktober 1948 erlaubt Habermacher Haimart, im Garten eine Werkstatt zu bauen, um dort seinen handwerklichen Beruf auszuüben (man weiß nicht genau welchen, typischerweise Tischler, Schmied usw.). Haimart führt dies aus und richtet seine Tätigkeit ein.
Zwanzig Jahre später, 1968 oder 1969, ändert der Vermieter seine Meinung. Er möchte die Räumlichkeiten zurückgewinnen. Er stellt fest, dass der Mieter die Werkstatt immer noch für sein Handwerk nutzt. Daraufhin ruft er das Gericht an, um die Nichtigkeit des Mietvertrags (die Aufhebung des Mietverhältnisses) und die Räumung Haimarts zu verlangen, gestützt auf Artikel 76 des Gesetzes von 1948, der die nicht durch den Präfekten genehmigte Nutzungsänderung sanktioniert. Seine Argumentation: Da der Mieter gegen das Gesetz verstoßen habe, sei der Mietvertrag nichtig, und er könne sein Eigentum zurückerhalten.
Das erstinstanzliche Gericht (das Amtsgericht) gibt ihm Recht. Auch das Berufungsgericht (Berufungsgericht Poitiers, wahrscheinlich) tut dies. Aber Haimart legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht. Warum? Weil die Tatsacheninstanzen die 1948 vom Vermieter erteilte Genehmigung nicht berücksichtigt haben.
Die Wendung ist entscheidend: Der Vermieter kann sich nicht über eine Zuwiderhandlung beschweren, die er selbst genehmigt hat. Es ist ein wenig, als ob Sie jemandem die Schlüssel zu Ihrem Auto geben und sagen „fahr eine Runde“ und dann Anzeige wegen Diebstahls erstatten. Die Richter können einen solchen Widerspruch nicht bestätigen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 76 des damals geltenden Gesetzes vom 1. September 1948. Dieser Artikel verbot die Umwandlung von Wohnräumen in Räume zu gewerblichen oder handwerklichen Zwecken ohne vorherige behördliche Genehmigung. Im Falle eines Verstoßes konnte der Vermieter die Verwirkung des Rechts auf Verbleib in den Räumlichkeiten (d.h. die Räumung des Mieters) und die Nichtigkeit des Mietvertrags verlangen.
Aber der Gerichtshof fügt ein grundlegendes Element hinzu: Diese Sanktion kann nicht von dem Vermieter geltend gemacht werden, der die Änderung selbst genehmigt hat. Warum? Weil der Vermieter Mittäter des Verstoßes ist. Er kann sich nicht gegen seinen Mieter wegen einer Situation wenden, die er geschaffen oder gebilligt hat. Dies ist eine Anwendung des allgemeinen Rechtsgrundsatzes „nemo auditur propriam turpitudinem allegans“ (niemand kann aus seinem eigenen Fehler Nutzen ziehen).
Im vorliegenden Fall hat Habermacher Haimart seine schriftliche Zustimmung zum Bau der Werkstatt und zur Arbeit dort gegeben. Er hat also der Nutzungsänderung zugestimmt. Er kann nicht Jahre später die Verletzung von Artikel 76 geltend machen, um die Räumlichkeiten zurückzuerhalten. Der Kassationsgerichtshof sagt dies klar: „Der Vermieter, der seinem Mieter erlaubt hat, Wohnräume in Räume zu handwerklichen Zwecken umzuwandeln, kann sich nicht auf diese Zuwiderhandlung berufen.“ Handelt es sich um eine Rechtsprechungsänderung? Nein, es ist eine Bestätigung eines bereits bekannten Prinzips, das hier jedoch sehr deutlich angewandt wird.
Aber das ist noch nicht alles. Der Gerichtshof geht weiter. Er ist der Ansicht, dass der handwerkliche Mieter aufgrund der Zustimmung des Vermieters mit Inkrafttreten des Gesetzes über die Geschäftsmietverträge (Gesetz vom 5. Januar 1957) von Rechts wegen Begünstigter des Status der Geschäftsmietverträge geworden ist. Mit anderen Worten: Der Mieter ist nicht mehr ein einfacher Wohnraummieter: Er ist ein Geschäftsmieter mit allen damit verbundenen Rechten (Recht auf Verlängerung des Mietvertrags, Recht auf eine Entschädigung für die Räumung, wenn der Vermieter die Verlängerung verweigert, usw.).
Der Gerichtshof hat daher den Räumungsantrag des Vermieters abgewiesen. Die Richter waren der Ansicht, dass die Nichtigkeit des Mietvertrags nicht ausgesprochen werden könne, da sie gegen die Billigkeit verstoßen würde und
