Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 09-15.192 • 15. September 2010 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in La Teste-de-Buch und beschließen, Ihrem Mieter zu kündigen. Der Einfachheit halber senden Sie ihm ein Einschreiben mit Rückschein. Der Mieter zieht aus, aber später erfahren Sie, dass diese Kündigung nichtig ist, da sie durch einen Gerichtsvollzieher hätte zugestellt werden müssen. Können Sie sich dann auf diese Nichtigkeit berufen, um die Zahlung einer Entschädigung für Vertreibung zu vermeiden? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Nein. Und diese Entscheidung hat erhebliche Konsequenzen für Vermieter und Mieter.
Das Recht der Geschäftsmietverträge ist voller Formalitäten. Eine davon ist, dass die Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher (acte extrajudiciaire) zugestellt werden muss, bei sonstiger Nichtigkeit. Was aber passiert, wenn der Vermieter ein einfaches Einschreiben verwendet? Der gutgläubige Mieter zieht aus. Später behauptet der Vermieter, die Kündigung sei nichtig und der Mieter sei ohne Recht und Titel. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 15. September 2010 diesem Versuch ein Ende gesetzt: Der Vermieter kann sich nicht auf seine eigene Nachlässigkeit berufen.
Diese Entscheidung ist ein Schutzschild für Mieter. Sie garantiert ihnen, dass sie auch bei einer formunwirksamen Kündigung, wenn sie infolgedessen ausgezogen sind, Anspruch auf eine Entschädigung für Vertreibung haben (es sei denn, ihnen liegt ein schweres Verschulden zur Last). Für Vermieter ist es eine Warnung: Halten Sie die Formvorschriften ein, oder es wird teuer.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Marc X war Mieter eines Geschäftslokals, das einer Gemeinde gehörte. Der Vermieter, die Gemeinde, kündigte ihm per Einschreiben mit Rückschein und teilte ihm mit, dass sie den Mietvertrag nicht verlängern wolle. Herr X zog aus. Die Kündigung war jedoch nicht wirksam: Sie hätte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden müssen.
Vor Gericht argumentierte die Gemeinde, die Kündigung sei nichtig, Herr X sei daher nicht wirksam gekündigt worden und somit freiwillig ausgezogen. Sie weigerte sich, ihm eine Entschädigung für Vertreibung zu zahlen. Herr X hingegen verlangte diese Entschädigung mit der Begründung, die Kündigung habe ihn trotz ihrer Formfehler zum Auszug veranlasst.
Das erstinstanzliche Gericht gab der Gemeinde recht, aber das Berufungsgericht hob dieses Urteil auf. Die Gemeinde legte Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof wies ihre Beschwerde zurück und bestätigte, dass der Vermieter sich nicht auf die Nichtigkeit einer von ihm selbst vorgenommenen Handlung berufen kann. Der Mieter, der aufgrund der Kündigung ausgezogen ist, hat Anspruch auf eine Entschädigung für Vertreibung, es sei denn, ihm liegt ein schweres Verschulden zur Last.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Argumentation des Kassationsgerichtshofs beruht auf einem grundlegenden Prinzip: nemo auditur propriam turpitudinem allegans (niemand kann sich auf seine eigene Unredlichkeit berufen). Im Recht bedeutet dies, dass eine Person sich nicht auf die Nichtigkeit einer von ihr selbst vorgenommenen Handlung berufen kann, um daraus einen Vorteil zu ziehen.
Im vorliegenden Fall hat der Vermieter eine formunwirksame Kündigung (per Einschreiben statt durch Gerichtsvollzieher) zugestellt. Er kann anschließend nicht geltend machen, diese Kündigung sei nichtig, um sich seinen Verpflichtungen, insbesondere der Zahlung einer Entschädigung für Vertreibung, zu entziehen. Das Gericht befand, dass die Kündigung trotz ihrer Nichtigkeit Wirkungen entfaltet hatte: Der Mieter wurde über die Absicht des Vermieters, den Mietvertrag nicht zu verlängern, informiert und ist infolgedessen ausgezogen.
Die Entscheidung stützt sich auf Artikel L. 145-17 des Handelsgesetzbuchs (code de commerce), der vorsieht, dass der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags verweigern kann, dann aber eine Entschädigung für Vertreibung zahlen muss, es sei denn, dem Mieter liegt ein schweres Verschulden zur Last. Das Gericht stellte klar, dass die Nichtigkeit der Kündigung aufgrund eines Formfehlers den Anspruch des Mieters auf Entschädigung für Vertreibung nicht beseitigt, sofern der Mieter ausgezogen ist, ohne die Aufhebung der Kündigung zu verlangen.
Mit anderen Worten: Der Mieter hat die Wahl: Entweder er ficht die Kündigung an und beantragt deren Nichtigkeit, oder er akzeptiert sie und zieht aus, hat dann aber Anspruch auf die Entschädigung. Der Vermieter kann sich nicht hinter der Nichtigkeit verstecken, um nicht zahlen zu müssen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Diese Entscheidung erinnert Sie daran, dass Formalitäten nicht optional sind. Wenn Sie per einfachem Einschreiben kündigen, riskieren Sie, einem Mieter, der daraufhin auszieht, eine Entschädigung für Vertreibung zahlen zu müssen. In Libourne kann ein Geschäftslokal von 50 m² eine Entschädigung von 500 bis 1.500 € pro m² wert sein, also eine potenzielle Rechnung von 25.000 bis 75.000 €. Es ist besser, 150 € in eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher zu investieren.
Für Mieter: Wenn Sie eine formunwirksame Kündigung erhalten, haben Sie zwei Optionen. Entweder Sie fichten sie gerichtlich an, um in den Räumen zu bleiben, oder Sie akzeptieren sie und ziehen aus, haben dann aber Anspruch auf eine Entschädigung für Vertreibung. Achtung: Wenn Sie ohne Anfechtung bleiben bleiben, könnte der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Es ist entscheidend, schnell einen Anwalt zu konsultieren.
Für Käufer: Wenn Sie ein vermietetes Geschäftslokal kaufen, überprüfen Sie, ob der Mietvertrag in Ordnung ist. Eine formunwirksame Kündigung kann Rechte begründen.