Construction illicite et expropriation : l'abattement sur la valeur du terrain même après prescription

Imaginez un instant : vous êtes propriétaire à Vauvert, dans le Gard, d'une parcelle où vous avez construit une maison d'habitation il y a trente ans. Vous avez toujours payé vos impôts fonciers, et personne ne vous a jamais rien dit. Un jour, la commune engage une procédure d'expropriation pour réaliser une voie de contournement. L'expert estime votre terrain à 200 000 €. Mais le juge de l'expropriation décide d'appliquer un abattement de 30 % parce que votre construction, qui date de 1985, n'a pas de permis de construire valable. Vous vous dites : "Mais l'action en démolition est prescrite depuis vingt ans ! Le vice est effacé !" Erreur.

La question que se pose chaque propriétaire dans cette situation est simple : est-ce que le fait que la commune ne puisse plus exiger la démolition de ma construction illicite (parce que le délai de dix ans est passé) signifie que cette illicéité n'a plus d'impact sur la valeur de mon bien ? La réponse de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2023, est sans appel : non. La prescription de l'action en démolition ne fait pas obstacle à ce que le juge de l'expropriation tienne compte de l'irrégularité de la construction pour diminuer la valeur du terrain, via un abattement.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Que même si vous échappez à une démolition, l'illicéité de votre construction continue de peser sur votre patrimoine, surtout en cas d'expropriation. Décryptage d'une décision qui va faire jurisprudence.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Prenons le cas de M. X, propriétaire d'un terrain à Saint-Gilles, dans le même département du Gard. En 1979 et 1985, il a obtenu des permis de construire tacites pour édifier des constructions. Mais ces permis étaient entachés d'irrégularités : la demande de 1985 mentionnait une surface qui n'était pas conforme au plan local d'urbanisme. Pendant des années, la commune n'a rien dit. Jusqu'au jour où elle a lancé une procédure d'expropriation pour un projet de zone d'aménagement concerté (ZAC).

Le juge de l'expropriation a alors estimé la valeur du terrain, mais a appliqué un abattement de 40 % pour tenir compte du caractère illicite des constructions. M. X a contesté, arguant que l'action en démolition était prescrite depuis 1995 pour la construction de 1985, et donc que l'illicéité ne pouvait plus être invoquée. La cour d'appel de Nîmes lui a donné raison sur ce point, mais la Cour de cassation a cassé cette décision.

Le rebondissement ? La Haute juridiction a rappelé que la prescription n'efface pas l'illicéité : elle empêche seulement de demander la démolition. Mais l'illicéité subsiste en tant que fait juridique, et le juge de l'expropriation peut en tenir compte pour fixer la valeur du bien, car l'expropriation indemnise le préjudice réel, pas une valeur fictive.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation, qui dispose que l'indemnité d'expropriation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Or, si une construction est illicite (par exemple, sans permis de construire ou en violation des règles d'urbanisme), elle réduit la valeur vénale du terrain, car un acquéreur potentiel serait confronté à un risque de non-conformité, même si la démolition n'est plus possible.

Le fondement légal de l'illicéité réside dans l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme, qui sanctionne les constructions sans permis. Mais la prescription de l'action publique (10 ans) n'efface pas l'irrégularité sur le plan civil. La Cour distingue donc deux choses : l'action en démolition (qui se prescrit) et l'appréciation de la valeur du bien (qui reste libre).

Les juges ont rejeté l'argument de M. X selon lequel la prescription ferait obstacle à tout abattement. Ils ont précisé que le juge de l'expropriation n'a pas à trancher une contestation sérieuse sur la démolition : il lui suffit de constater que la construction est illicite pour en déduire un abattement. C'est une application du principe de réparation intégrale : l'indemnité ne doit pas indemniser une valeur qui n'existe pas sur le marché.

Cette décision confirme une tendance jurisprudentielle déjà amorcée : la Cour de cassation avait déjà jugé en 2019 que l'absence de permis de construire pouvait justifier un abattement (Civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-19.876). Mais ici, elle va plus loin en précisant que la prescription n'y change rien. C'est une évolution importante, car elle ferme la porte à une contestation fréquente des expropriés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires : si vous êtes exproprié et que votre construction est irrégulière (même ancienne), attendez-vous à ce que le juge applique un abattement. Prenons un exemple chiffré : à Saint-Gilles, un terrain de 1 000 m² avec une maison de 100 m² construite sans permis en 1990 est estimé à 150 000 €. Avec un abattement de 30 %, vous ne toucherez que 105 000 €. Soit une perte de 45 000 €. Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez un bien irrégulier, l'abattement s'appliquera aussi en cas d'expropriation, ce qui réduit votre indemnisation.

Pour les acquéreurs : si vous achetez un terrain avec une construction ancienne, vérifiez les permis. Même si la démolition n'est plus possible, l'illicéité peut impacter la valeur de revente ou l'indemnité d'expropriation. Pour les copropriétaires : si une partie commune a été construite sans autorisation, cela peut réduire la valeur des lots.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) Rassembler tous les documents d'urbanisme (permis, certificats de conformité) ; 2) Faire estimer le bien par un expert qui tiendra compte de l'illicéité ; 3) Négocier avec l'expropriant en amont pour limiter l'abattement ; 4) Contester l'abattement si le juge l'a appliqué sans preuve de l'illicéité.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez vos permis de construire : même tacite, un permis doit être conforme au PLU. Faites une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour connaître les règles applicables.
• Régularisez votre situation : si votre construction est irrégulière, déposez un permis de construire modificatif ou une déclaration préalable. Cela peut éviter un abattement en cas d'expropriation future.
• Conservez tous vos documents : gardez pendant au moins 30 ans les permis, les plans, les attestations de non-contestation. En cas d'expropriation, ils prouveront la régularité.
• Anticipez l'expropriation : si vous savez que votre terrain est dans une zone d'aménagement, faites évaluer le bien par un expert avant la procédure pour connaître sa valeur réelle, avec ou sans abattement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée de jurisprudence sévère pour les propriétaires. En 2020, la Cour de cassation avait déjà jugé que la prescription de l'action en démolition ne faisait pas obstacle à une action en indemnisation pour trouble anormal de voisinage (Civ. 3e, 10 décembre 2020, n° 19-22.517). Ici, le même principe est appliqué à l'expropriation.

À l'inverse, le Conseil d'État avait estimé en 2018 que le juge administratif ne pouvait pas ordonner la démolition d'une construction prescrite (CE, 22 mars 2018, n° 398587). Mais la Cour de cassation, en matière civile, a une approche différente : elle distingue la démolition (sanction) de l'indemnisation (réparation).

La tendance est donc claire : les juges civils sont de plus en plus enclins à prendre en compte l'illicéité des constructions, même anciennes, pour réduire les indemnisations. Cela signifie que les propriétaires doivent être plus vigilants que jamais sur la conformité de leurs biens.

Checklist avant d'agir

1. Ai-je un permis de construire conforme ? Vérifiez la date, la surface, la hauteur. Si non, consultez un avocat pour une régularisation.
2. Mon bien est-il dans une zone d'expropriation ? Consultez le PLU de votre commune (à Vauvert ou Saint-Gilles, par exemple) pour savoir si un projet est prévu.
3. Quel est le délai de prescription ? L'action en démolition se prescrit par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Mais cela ne protège pas contre un abattement.
4. Puis-je contester l'abattement ? Oui, si l'expropriant ne prouve pas l'illicéité ou si l'abattement est disproportionné. Un avocat peut vous aider.

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