参考判决： cc • N° 22-18.545 • 2023-11-09 • 查看判决 →
设想一下：您是Vauvert（加尔省）一块土地的业主，三十年前在上面建了一栋住宅。您一直缴纳房产税，也从未有人提出异议。有一天，市政府为了修建绕行道路启动了征收程序。评估师将您的土地估价为20万欧元。但征收法官决定扣减30%，因为您1985年的建筑没有有效的建筑许可证。您心想：“拆除诉讼已经过了二十年时效！瑕疵已经消除了！” 错误。
每个处于这种情况的业主都会问一个简单的问题：市政府不能再要求拆除我的非法建筑（因为十年时效已过），这是否意味着这种非法性对我的财产价值不再有影响？法国最高法院在2023年11月9日的判决中给出了明确答复：不。拆除诉讼的时效并不妨碍征收法官考虑建筑的违法性，通过扣减来降低土地价值。
这具体意味着什么？即使您免于被拆除，建筑的非法性仍会对您的财产产生负面影响，尤其是在征收时。解读这一将构成判例的判决。
事实：每天都会发生的故事
以X先生为例，他是Saint-Gilles（同属加尔省）一块土地的业主。1979年和1985年，他获得了默示建筑许可证来建造建筑。但这些许可证存在瑕疵：1985年的申请中注明的面积不符合地方城市规划计划（PLU）。多年来，市政府一直未提出异议。直到有一天，市政府为一个集中开发区（ZAC）项目启动了征收程序。
征收法官随后评估了土地价值，但扣减了40%以考虑建筑的非法性。X先生提出异议，认为1985年建筑的拆除诉讼自1995年起已过时效，因此不能再援引非法性。尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）在此点上支持了他，但最高法院撤销了该判决。
转折点？最高法院指出，诉讼时效并不消除非法性：它只是阻止要求拆除。但非法性作为法律事实仍然存在，征收法官可以在确定财产价值时考虑它，因为征收补偿的是实际损害，而非虚构价值。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《征收法典》（Code de l'expropriation）第L.322-1条，该条规定征收补偿必须涵盖征收造成的全部直接、物质和确定的损害。如果建筑是非法的（例如，无建筑许可证或违反城市规划规定），它会降低土地的市场价值，因为潜在购买者会面临不合规风险，即使不再可能拆除。
非法性的法律基础在于《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L.480-4条，该条制裁无许可证建筑。但公诉时效（10年）并不消除民事层面的违法性。因此，法院区分了两件事：拆除诉讼（有时效）和财产价值评估（仍可自由考虑）。
法官驳回了X先生关于时效禁止任何扣减的论点。他们明确指出，征收法官无需就拆除问题作出实质性裁决：只需确认建筑非法即可推断出扣减。这是完全赔偿原则的应用：补偿不应赔偿市场上不存在的价值。
这一判决确认了已开始的判例趋势：最高法院在2019年就已裁定，缺少建筑许可证可以证明扣减的合理性（民事第三庭，2019年9月12日，第18-19.876号）。但本案更进一步，明确时效对此没有影响。这是一个重要的发展，因为它堵住了被征收人常见的抗辩理由。
这对您的实际影响
对业主而言：如果您被征收且建筑存在违规（即使年代久远），预计法官会适用扣减。举一个数字例子：在Saint-Gilles，一块1000平方米的土地上有一栋1990年无许可证建造的100平方米房屋，估价为15万欧元。扣减30%后，您只能拿到10.5万欧元，损失4.5万欧元。对于出租业主：如果您出租违规建筑，征收时同样会适用扣减，从而减少您的补偿。
对购买者而言：如果您购买带有旧建筑的土地，请检查许可证。即使不再可能拆除，非法性可能影响转售价值或征收补偿。对于共有人：如果共有部分未经许可建造，可能降低各单元的价值。
如果您处于这种情况，您应该：1) 收集所有城市规划文件（许可证、合规证书）；2) 请专家评估财产，考虑非法性；3) 提前与征收人协商以限制扣减；4) 如果法官未证明非法性就适用扣减，则提出异议。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的建筑许可证：即使是默示许可，也必须符合PLU。申请操作性城市规划证书（certificat d'urbanisme opérationnel）以了解适用规则。
- 使您的状况合法化：如果您的建筑违规，提交修改性建筑许可证或事先申报。这可以避免未来征收时的扣减。
- 保留所有文件：至少保存30年内的许可证、图纸、无异议证明。征收时，它们将证明合法性。
- 提前应对征收：如果您知道土地在开发区内，在程序开始前请专家评估财产，了解有扣减或无扣减的真实价值。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于对业主严格的判例系列。2020年，最高法院已裁定拆除诉讼时效不妨碍因异常邻里干扰提起损害赔偿诉讼（民事第三庭，2020年12月10日，第19-22.517号）。此处，同一原则适用于征收。
相反，最高行政法院（Conseil d'État）在2018年认为，行政法官不能命令拆除已过时效的建筑（CE，2018年3月22日，第398587号）。但最高法院在民事领域采取了不同方法：它区分拆除（制裁）和赔偿（补偿）。
因此趋势明确：民事法官越来越倾向于考虑建筑的非法性（即使年代久远）以减少赔偿。这意味着业主必须比以往更加警惕其财产的合规性。
行动前检查清单
- 我是否有合规的建筑许可证？检查日期、面积、高度。如果没有，咨询律师进行合规化。
- 我的财产是否在征收区？查询您所在市镇（例如Vauvert或Saint-Gilles）的PLU，了解是否有项目规划。
- 诉讼时效是多长？拆除诉讼的时效为自工程竣工起10年。但这并不能保护您免受扣减。
- 我可以对扣减提出异议吗？可以，如果征收人未证明非法性或扣减比例过高。律师可以协助您。
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