参考判决： cc • N° 10-25.451 • 2011-11-30 • 查看判决 →
想象一下：您是Saint-André-les-Vergers（靠近特鲁瓦Troyes）的业主，您为一个包含22套住房的项目中的新房签署了预约合同。您支付了保证金，开始规划，制定装修计划。然后，一位邻居对建筑许可证提出了质疑。开发商通知您合同失效，您将损失保证金。该怎么办？每年都有数百名购房者面临这个问题。
最高法院在2011年11月30日的一项判决（编号10-25.451）中裁决了类似争议。它支持了开发商，理由是预约合同并不要求开发商立即出售，而只是在获得最终许可证的条件下提出销售。在开发商处理针对许可证的诉讼中没有过错的情况下，合同失效是合法的。
这项判决对于任何VEFA（期房销售）或预约购房者至关重要。它提醒我们，预约合同不是确定销售，而是一种附条件的承诺。让我们解读事实、法官的推理以及这对您具体意味着什么。
事实：一个每天都可能发生的故事
2002年4月，SNC Sogedame（一家建筑销售房地产公司）为在艾克斯普罗旺斯Aix-en-Provence的一个22套住房项目申请了建筑许可证。它与购房者签署了多份预约合同，每份合同都支付了保证金（通常为房价的5%）。合同明确规定，如果项目实现，开发商承诺在特定期限内优先向预约人提出销售——而不是立即出售。
建筑许可证获批，但第三方提起了行政诉讼。许可证被撤销。开发商随后通知预约人合同失效（即无效且不存在），并依据合同条款拒绝退还保证金，该条款规定在许可证被撤销的情况下合同失效。
预约人起诉开发商，认为开发商没有积极捍卫被质疑的许可证，或者没有提供获得许可证的担保，构成不诚信。他们要求退还保证金并赔偿损失。艾克斯普罗旺斯Aix-en-Provence大审法院部分支持了他们的请求，但艾克斯普罗旺斯Aix-en-Provence上诉法院在2010年4月22日的判决中推翻了原判，驳回了预约人的请求。预约人向最高法院提起上诉。
法院的推理——详解
最高法院第三民事庭驳回了上诉。它依据对合同条款的严格分析确认了上诉判决。这里的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1134条（旧版，2016年改革前），该条规定依法订立的协议对当事人具有法律效力。换句话说，合同是当事人之间的法律。
法官指出，预约合同并未规定签署时即为确定销售，而是在获得最终建筑许可证的解除条件下的销售承诺。开发商承诺如果项目实现，则优先向预约人提出销售。然而，由于许可证被撤销，条件未能实现。合同明确规定在这种情况下合同失效。
预约人主张开发商不诚信，因为开发商可能疏于捍卫被质疑的许可证，或者未能充分确保项目结构。法院回应称，不诚信未被证实：开发商在处理诉讼中没有过错（没有指控或证明的疏忽）。因此，开发商有权主张合同失效。这一判决符合一贯的判例（Civ. 3e, 2009年9月30日，编号08-17.255），在合同明确且许可证在开发商无过错的情况下被撤销时保护开发商。
因此，法院强调合同自由优先，预约人承担许可证未获批准的风险，除非能证明开发商有过错。这不是判例的逆转，而是确认：预约合同不是确定销售。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是VEFA或预约房产的购买者，这项判决直接关系到您。具体来说，需要记住以下几点：
- 对购买者： 如果建筑许可证被撤销，您不能要求出售，除非开发商通过确定条款承诺出售。如果合同规定在许可证被撤销的情况下失效，您的保证金可能会损失。举例：在Romilly-sur-Seine，一位购买者以250,000欧元预约了一套房子，支付了12,500欧元保证金。许可证被撤销后，他损失了全部保证金，因为合同有规定。
- 对开发商： 如果您正确起草了合同，您将受到保护。只要您没有过错（例如，没有疏于在法庭上捍卫许可证），您就可以主张合同失效而无需担心不诚信诉讼。
- 对共有产权人： 在VEFA共有产权中，同样原则适用：如果许可证被质疑并撤销，预约失效。请检查开发商是否包含了替代或担保条款。
如果您遇到这种情况，您应该：1) 检查合同的具体条款（是确定销售还是附条件承诺？）；2) 检查开发商是否有过错（延迟提交许可证、未在行政法庭进行辩护）；3) 咨询律师，评估如果存在过错，索赔损失的可能性。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细阅读预约合同中的失效条款。 在签署前，检查合同是否规定销售以最终获得许可证为条件。如果是，您就知道许可证被撤销的风险由您承担。
- 协商保证退还保证金。 要求添加条款，规定即使开发商无过错，在许可证被撤销时也应全额退还保证金。有些开发商会同意，尤其是在市场活跃时。
- 跟踪建筑许可证的进展。 向市政厅了解诉讼情况。如果提起诉讼，询问开发商采取了哪些措施进行辩护。保留书面记录。
- 在签署前咨询专业律师。 由专业人士审阅合同可以避免数年的诉讼。在Saint-André-les-Vergers，一位购买者因此协商了替代条款，从而收回了保证金。
深入探讨：相关判例与演变
这项判决属于一系列确认预约合同强制力的判例。可以引用最高法院2009年9月30日的判决（编号08-17.255），该判决已裁定，除非开发商有过错，否则预约合同在许可证被撤销时自动失效。最近，最高法院在2018年7月12日的判决（编号17-21.677）中明确，开发商必须证明其已采取一切措施以获得最终许可证。趋势是保护开发商，但法官也会制裁明显的疏忽。未来，随着对许可证的质疑增多（特别是基于环境理由），购买者必须特别警惕。一些合同现在包含替代条款（另一块土地、另一个项目）以避免失效。这是一个值得探索的方向。
您必须记住的要点
常见问题：
- 如果许可证被撤销，我能要求出售吗？ 不能，除非合同规定销售不以许可证为条件。通常，开发商可以主张合同失效。
- 如何收回我的保证金？ 检查开发商是否有过错（未捍卫许可证、延迟）。如果有，您可以依据《法国民法典》（Code civil）第1231-1条追究其合同责任。否则，如果合同有规定，保证金将损失。
- 我对开发商有什么追索权？ 如果您能证明开发商故意让许可证被撤销（例如，未提交辩护），您可以主张不诚信。在这种情况下，要求赔偿损失（机会损失、已发生费用）。
- 开发商可以在签署后修改合同吗？ 不能，预约合同不能单方面修改。任何修改必须经双方同意。
- 提起诉讼的期限是多久？ 自合同失效起5年内可以起诉开发商（普通时效）。但应尽快行动，以免证据丢失。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常能节省更多。预约 →