Décision de référence : cc • N° 06-14.974 • 2007-05-23 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in Roubaix mit Ihrem Ehegatten, beide Eigentümer Ihrer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erhalten eine Einladung zur Eigentümerversammlung, aber diese ist nur an Ihren Namen gerichtet, nicht an den Ihres Ehegatten. Können die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse angefochten werden? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Ja, denn die Einladung muss zwingend auf den Namen beider Ehegatten ausgestellt sein. Ein Detail, das Präzedenzfall geschaffen hat und verheiratete Wohnungseigentümer schützt.
Diese Entscheidung vom 23. Mai 2007 (Revisionsnr. 06-14.974) klärt eine wiederkehrende praktische Frage: Wie lädt man Ehegatten, die im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft leben und Eigentümer einer Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind, gültig ein? Muss der Verwalter ein separates Schreiben an jeden Ehegatten senden oder ein einziges Schreiben auf den Namen beider? Der Kassationsgerichtshof schreibt eine Lösung vor: Die Einladung muss an beide Ehegatten gerichtet werden, andernfalls ist die Eigentümerversammlung nichtig.
Für Wohnungseigentümer in Marcq-en-Baroeul oder anderswo hat diese Regel konkrete Konsequenzen: Wenn Sie verheiratet sind und Ihre Wohnung gemeinschaftliches Eigentum ist, müssen Sie persönlich eingeladen werden. Andernfalls können Sie die Aufhebung der gefassten Beschlüsse verlangen. Aber Achtung: Nicht alle Güterstände sind betroffen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Dupont, Eigentümer einer Wohnung in Straßburg, sind im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet. Ihre Wohnung, die während der Ehe erworben wurde, ist daher gemeinschaftliches Eigentum. Zur Eigentümerversammlung 2002 sendet der Verwalter eine einzige Einladung, die nur auf den Namen von Herrn Dupont ausgestellt ist. Frau Dupont wird nicht eingeladen. Die gefassten Beschlüsse (Arbeiten, Budget usw.) werden angenommen.
Herr und Frau Dupont ficht die Gültigkeit der Eigentümerversammlung vor dem Tribunal de grande instance Straßburg an. Sie sind der Ansicht, dass die Einladung an beide Ehegatten hätte gerichtet werden müssen, da jeder Miteigentümer der Wohnung zur gesamten Hand ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (der Verwalter) vertritt die Auffassung, dass eine einzige Einladung ausreicht, da die Wohnung gemeinschaftliches Eigentum ist, das vom Ehemann als Haupt der Gemeinschaft verwaltet wird (ehemaliger Artikel 1421 des Code civil).
Das Gericht gibt den Ehegatten recht: Die Einladung wird für nichtig erklärt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Rennes (3. November 2005) bestätigt das Urteil. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt Revision ein. Der Kassationsgerichtshof weist die Revision zurück und bestätigt, dass die Einladung an beide Ehegatten gerichtet werden muss, da jeder Ehegatte Miteigentümer der gemeinschaftlichen Wohnung zur gesamten Hand ist und das Recht hat, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 815 des Code civil (Bruchteilsgemeinschaft) und auf die Grundsätze des Wohnungseigentums (Gesetz vom 10. Juli 1965, Artikel 8). Er stellt fest, dass die Wohnung ein gemeinschaftliches Gut der Ehegatten ist, wobei jeder einen Anteil hält. Jeder Ehegatte hat daher die Eigenschaft eines Wohnungseigentümers und muss persönlich zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Die alleinige Einladung auf den Namen des Ehemanns ist unregelmäßig, da sie der Ehefrau ihr Stimm- und Teilnahmerecht entzieht.
Der Gerichtshof weist das Argument der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück, das auf dem ehemaligen Artikel 1421 des Code civil (Verwaltungsbefugnis des Ehemanns über die Gemeinschaft) beruht. Er stellt klar, dass dieser Text dem Ehemann nicht erlaubt, die Gemeinschaft allein bei Verfügungsgeschäften wie der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung zu vertreten. Das Stimm- und Einladungsrecht ist ein individuelles Recht, das mit der Eigenschaft als Wohnungseigentümer verbunden ist und das jeder Ehegatte für seinen Anteil ausübt.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Ehegatten im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft gelten als Miteigentümer zur gesamten Hand, und der Verwalter muss sie jeweils separat einladen. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine strenge Anwendung der Regeln der Bruchteilsgemeinschaft und des Wohnungseigentums. Der Gerichtshof betont, dass die Nichtigkeit der Eigentümerversammlung auch dann geltend gemacht werden kann, wenn einer der Ehegatten anwesend oder vertreten war, sofern der andere nicht eingeladen wurde.
Was das für Sie konkret ändert
Für verheiratete Wohnungseigentümer: Wenn Sie im Güterstand der Gemeinschaft (gesetzlich oder vertraglich) verheiratet sind und Ihre Wohnung gemeinschaftliches Eigentum ist, müssen Sie beide eine persönliche Einladung erhalten. Andernfalls können Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls die Aufhebung der Eigentümerversammlung verlangen (Artikel 42 des Gesetzes von 1965). Beispiel: In Marcq-en-Baroeul erhält ein Paar eine einzige Einladung auf den Namen des Ehemanns. Die Ehefrau, abwesend, ficht an: Die Beschlüsse werden aufgehoben, und der Verwalter muss eine neue Versammlung organisieren, mit Kosten von 500 bis 1.500 € zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für Verwalter: Sie müssen den Güterstand jedes Wohnungseigentümers überprüfen. Ist die Wohnung gemeinschaftliches Eigentum, senden Sie zwei getrennte Einladungen (oder eine einzige, die an beide Ehegatten gerichtet ist, aber unter Nennung beider Namen). Andernfalls riskieren Sie eine Nichtigkeitsklage und Schadensersatz.
Für Erwerber: Informieren Sie sich beim Kauf einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft über den Güterstand des Verkäufers. Ist das Objekt gemeinschaftliches Eigentum, stellen Sie sicher, dass beide Ehegatten den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Zweifel fordern Sie eine notarielle Bescheinigung an.
Achtung: Die Regel gilt nicht für Ehegatten, die im Güterstand der Gütertrennung verheiratet sind. In diesem Fall ist jeder Ehegatte Alleineigentümer seiner Wohnung, und eine einzige Einladung reicht aus (auf den Namen des Eigentümers). Gleiches gilt für Lebensgefährten oder Partner einer eingetragenen Partnerschaft.