Droit de préemption communal et vente simultanée d'un terrain et d'un bail à construction

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Fleury-les-Aubrais, et vous avez consenti un bail à construction à une société. Aujourd'hui, vous voulez vendre le terrain, et le preneur veut vendre son bail. Mais la commune veut préempter. Peut-elle mettre son nez dans le bail aussi ? Question cruciale pour tout vendeur ou acquéreur.

La Cour de cassation a tranché : le droit de préemption communal (le droit pour la commune d'acheter en priorité un bien mis en vente) ne peut pas s'étendre à un bail à construction. Même si la vente du terrain et du bail est concomitante, la commune ne peut pas préempter le bail. Et le notaire n'a pas à prévoir une clause de solidarité entre les vendeurs si elle est inopposable à la commune.

Une décision qui sécurise les opérations immobilières complexes, mais qui exige une rédaction minutieuse des actes. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Une société civile professionnelle (la SCP) est propriétaire de plusieurs parcelles de terre, notamment à Montargis. Sur l'une d'elles, une autre société, la Compagnie industrielle et électronique du Nord (CIEN), détient un bail à construction. Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur (le locataire) s'engage à construire sur le terrain et à le louer pendant une longue durée (souvent 18 à 99 ans). Ici, les deux sociétés souhaitent vendre leurs droits : la SCP vend le terrain, et la CIEN cède son bail à construction. Le tout de manière concomitante, c'est-à-dire en même temps.

Mais la commune de Montargis décide d'exercer son droit de préemption urbain (DPU) sur le terrain. Le DPU permet à la commune d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, pour réaliser des opérations d'aménagement ou d'intérêt général. La commune notifie sa décision au notaire chargé de la vente. Mais elle ne peut pas préempter le bail à construction, car le DPU ne porte que sur les terrains, pas sur les droits personnels comme un bail. Du coup, la vente du bail doit se faire séparément, sans l'intervention de la commune.

Problème : les deux vendeurs voulaient une vente « liée », c'est-à-dire que l'acquéreur devait acheter à la fois le terrain et le bail. Mais la commune, en préemptant le terrain, fait échec à cette volonté. L'acquéreur initial se retrouve avec le bail seul, sans le terrain. Il assigne les vendeurs et le notaire en justice, leur reprochant de ne pas avoir prévu une clause de solidarité qui aurait obligé la commune à préempter l'ensemble. La cour d'appel de Saint-Denis-de-la-Réunion déboute l'acquéreur, et la Cour de cassation confirme.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme (dans sa version alors en vigueur), qui définit l'assiette du droit de préemption. Cet article prévoit que le DPU s'exerce sur les « biens immobiliers » et les « droits immobiliers ». Or, un bail à construction n'est pas un droit immobilier au sens de ce texte, mais un droit personnel (un contrat). La Cour en déduit que la commune ne peut pas préempter le bail, même si la vente du terrain et du bail est concomitante. En d'autres termes, le DPU ne peut pas s'étendre à ce qui n'est pas un bien immobilier.

Mais alors, que faire de la volonté des vendeurs de vendre ensemble ? La Cour répond que cette volonté est inopposable à la commune : la commune n'a pas à respecter une condition de « solidarité » que les vendeurs ont voulue entre eux. Le notaire, chargé de rédiger les actes, n'a donc pas à faire apparaître cette condition dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) adressée à la commune. Si la commune préempte le terrain, le vendeur du bail peut librement le vendre à un autre acquéreur.

La Cour précise que le notaire n'a commis aucune faute en ne mentionnant pas la solidarité. En effet, une telle mention aurait été inutile, voire trompeuse, puisque la commune n'aurait pas pu préempter le bail. Les juges rejettent donc la demande de dommages et intérêts de l'acquéreur évincé.

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (par exemple, Civ. 3e, 19 mars 1997, n° 95-15.875) selon laquelle le droit de préemption ne peut porter que sur des droits réels immobiliers, et non sur des droits personnels. Elle n'est donc pas une révolution, mais elle clarifie le sort des ventes « liées ».

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous êtes propriétaire d'un terrain donné à bail à construction, et que vous souhaitez vendre le terrain, sachez que la commune peut préempter le terrain sans toucher au bail. Mais attention : si le preneur veut aussi vendre son bail, il peut le faire librement, même si la commune préempte. Vous n'êtes pas obligé de vendre ensemble, mais si vous voulez le faire, il faut rédiger une clause de solidarité dans la promesse de vente, en précisant qu'elle ne s'applique qu'en l'absence de préemption. Conseil : prévoyez une condition résolutoire (annulation de la vente si le bail n'est pas cédé en même temps).

Pour les preneurs à bail à construction : si vous êtes titulaire d'un bail à construction et que vous voulez céder votre droit, vous pouvez le faire sans crainte de préemption communale. Mais vérifiez que le contrat de bail ne prévoit pas une clause d'agrément (accord du propriétaire) ou un droit de préemption au profit du propriétaire.

Pour les acquéreurs : si vous voulez acheter à la fois un terrain et un bail à construction, assurez-vous que la promesse de vente prévoit une condition suspensive : la vente du terrain doit être réalisée pour que la cession du bail soit effective. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un bail sur un terrain que vous ne possédez pas. Exemple chiffré : à Montargis, un terrain de 500 m² avec un bail à construction de 20 ans peut valoir 100 000 € pour le terrain et 30 000 € pour le droit au bail. Si la commune préempte le terrain, vous perdez le terrain mais vous devez encore payer 30 000 € pour le bail ? Pas de panique : une bonne clause vous protège.

Pour les notaires : cette décision vous confirme que vous n'avez pas à faire apparaître une condition de solidarité dans la DIA si elle est inopposable à la commune. Mais vous devez informer vos clients des risques et leur proposer des clauses adaptées.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une promesse de vente avec conditions suspensives. Si vous voulez vendre ou acheter un ensemble terrain + bail, prévoyez que la vente du terrain et la cession du bail sont interdépendantes. Par exemple : « La présente vente est conclue sous la condition suspensive de la réalisation de la cession du bail à construction au profit de l'acquéreur. » Si la commune préempte le terrain, la condition n'est pas réalisée et la vente du bail est annulée.
• N'incluez pas la solidarité dans la DIA. La déclaration d'intention d'aliéner adressée à la commune ne doit mentionner que le bien soumis à préemption (le terrain). Ne mentionnez pas le bail, car cela pourrait créer une confusion et faire croire que la commune peut préempter le bail.
• Vérifiez le contenu du bail à construction. Certains baux contiennent une clause de préemption au profit du propriétaire ou une clause d'agrément. Si vous êtes preneur et voulez céder votre bail, vérifiez ces clauses. Si vous êtes propriétaire, vous pouvez négocier une telle clause pour contrôler la cession.
• Consultez un avocat spécialisé avant toute opération. Les ventes avec bail à construction sont complexes. Un avocat vous aidera à rédiger les actes et à anticiper les réactions de la commune. Ne négligez pas cette étape, surtout si le terrain se trouve dans une zone où la commune est active (comme à Fleury-les-Aubrais, où le DPU est souvent utilisé).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de se prononcer sur le droit de préemption et les baux. Dans un arrêt du 19 mars 1997 (n° 95-15.875), elle a jugé que le droit de préemption ne peut s'exercer sur un bail commercial, car il s'agit d'un droit personnel. Même logique ici pour le bail à construction. Cette jurisprudence est constante : seuls les droits réels immobiliers (propriété, usufruit, servitude) sont préemptables.

Plus récemment, la loi ALUR de 2014 a étendu le champ du DPU à certains baux emphytéotiques (baux très longs de 18 à 99 ans) dans des conditions particulières. Mais le bail à construction n'est pas concerné. Donc, la solution reste valable aujourd'hui.

Attention toutefois : si le bail à construction est inscrit au fichier immobilier (il peut être publié), il pourrait être considéré comme un droit immobilier ? Non, la jurisprudence distingue : la publicité foncière n'en fait pas un droit réel. Le bail à construction reste un droit personnel, même publié.

Pour l'avenir, les tribunaux pourraient être amenés à préciser la notion de « vente liée ». Si les vendeurs rédigent une clause de solidarité très claire (par exemple, « la vente du terrain et la cession du bail sont indivisibles »), la commune pourrait-elle être contrainte de préempter l'ensemble ? Probablement non, car le DPU est d'ordre public et ne peut être contourné par une clause contractuelle. Mais la question reste ouverte.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ : 5 questions pratiques

• Puis-je vendre mon terrain avec un bail à construction sans que la commune préempte le bail ? Oui, la commune ne peut préempter que le terrain. Le bail peut être cédé séparément.
• Que faire si je veux acheter le terrain et le bail ensemble ? Exigez une promesse de vente avec une condition suspensive : l'achat du terrain est lié à la cession du bail. Si la commune préempte le terrain, la vente du bail est annulée.
• Le notaire doit-il mentionner le bail dans la DIA ? Non, sauf si le bail est un droit immobilier (ce qu'il n'est pas). Mentionnez uniquement le terrain.
• Quels sont les délais ? La commune dispose de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour exercer son droit de préemption. Passé ce délai, la vente est libre.
• Quel est le coût d'une consultation d'avocat ? Une première analyse de votre situation peut coûter entre 150 et 300 €. Mais cela peut vous éviter un litige de plusieurs milliers d'euros.

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