Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 97-18.610 • 2000-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Fleury-les-Aubrais und haben einer Gesellschaft ein Erbbaurecht eingeräumt. Heute möchten Sie das Grundstück verkaufen, und der Erbbauberechtigte möchte sein Erbbaurecht verkaufen. Aber die Gemeinde möchte ihr Vorkaufsrecht ausüben. Kann sie auch in das Erbbaurecht eingreifen? Eine entscheidende Frage für jeden Verkäufer oder Erwerber.
Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Das gemeindliche Vorkaufsrecht (das Recht der Gemeinde, ein zum Verkauf stehendes Grundstück vorrangig zu erwerben) kann nicht auf ein Erbbaurecht ausgedehnt werden. Selbst wenn der Verkauf des Grundstücks und des Erbbaurechts gleichzeitig erfolgt, kann die Gemeinde das Erbbaurecht nicht vorkaufen. Und der Notar muss keine Solidaritätsklausel zwischen den Verkäufern vorsehen, wenn diese der Gemeinde gegenüber nicht entgegengehalten werden kann.
Eine Entscheidung, die komplexe Immobilientransaktionen absichert, aber eine sorgfältige Vertragsgestaltung erfordert. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Eine Berufsgesellschaft (die SCP) ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, insbesondere in Montargis. Auf einem davon hat eine andere Gesellschaft, die Compagnie industrielle et électronique du Nord (CIEN), ein Erbbaurecht. Das Erbbaurecht ist ein Vertrag, bei dem der Erbbauberechtigte (der Mieter) sich verpflichtet, auf dem Grundstück zu bauen und es für eine lange Dauer (oft 18 bis 99 Jahre) zu mieten. Hier möchten beide Gesellschaften ihre Rechte verkaufen: die SCP verkauft das Grundstück, und die CIEN überträgt ihr Erbbaurecht. Alles gleichzeitig (konkomitierend).
Aber die Gemeinde Montargis beschließt, ihr städtebauliches Vorkaufsrecht (DPU) auf das Grundstück auszuüben. Das DPU erlaubt der Gemeinde, ein zum Verkauf stehendes Grundstück vorrangig zu erwerben, um Erschließungs- oder Gemeinwohlmaßnahmen durchzuführen. Die Gemeinde teilt ihre Entscheidung dem mit dem Verkauf beauftragten Notar mit. Sie kann jedoch das Erbbaurecht nicht vorkaufen, da das DPU nur für Grundstücke gilt, nicht für persönliche Rechte wie ein Erbbaurecht. Daher muss der Verkauf des Erbbaurechts getrennt erfolgen, ohne Beteiligung der Gemeinde.
Problem: Die beiden Verkäufer wollten einen „verbundenen“ Verkauf, d.h. der Erwerber sollte sowohl das Grundstück als auch das Erbbaurecht kaufen. Aber die Gemeinde vereitelt diesen Willen, indem sie das Grundstück vorkauft. Der ursprüngliche Erwerber bleibt nur mit dem Erbbaurecht ohne Grundstück zurück. Er verklagt die Verkäufer und den Notar und wirft ihnen vor, keine Solidaritätsklausel vorgesehen zu haben, die die Gemeinde zum Vorkauf des gesamten Pakets gezwungen hätte. Das Berufungsgericht Saint-Denis-de-la-Réunion weist die Klage ab, und der Kassationsgerichtshof bestätigt.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 213-1 des Code de l'urbanisme (in der damaligen Fassung), der den Umfang des Vorkaufsrechts definiert. Dieser Artikel sieht vor, dass das DPU für „Immobilien“ und „dingliche Rechte“ gilt. Ein Erbbaurecht ist jedoch kein dingliches Recht im Sinne dieses Textes, sondern ein persönliches Recht (ein Vertrag). Das Gericht folgert daraus, dass die Gemeinde das Erbbaurecht nicht vorkaufen kann, selbst wenn der Verkauf von Grundstück und Erbbaurecht gleichzeitig erfolgt. Mit anderen Worten: Das DPU kann nicht auf etwas ausgedehnt werden, das kein Immobilienvermögen ist.
Aber was ist mit dem Willen der Verkäufer, gemeinsam zu verkaufen? Das Gericht antwortet, dass dieser Wille der Gemeinde gegenüber nicht entgegengehalten werden kann: Die Gemeinde muss eine von den Verkäufern gewünschte „Solidaritäts“-Bedingung nicht beachten. Der Notar, der die Verträge erstellt, muss diese Bedingung daher nicht in der Veräußerungsanzeige (DIA) an die Gemeinde aufführen. Wenn die Gemeinde das Grundstück vorkauft, kann der Verkäufer des Erbbaurechts dieses frei an einen anderen Erwerber verkaufen.
Das Gericht stellt klar, dass der Notar kein Verschulden trifft, indem er die Solidarität nicht erwähnt hat. Eine solche Erwähnung wäre unnötig, ja sogar irreführend gewesen, da die Gemeinde das Erbbaurecht nicht hätte vorkaufen können. Die Richter weisen daher die Schadensersatzklage des ausgeschlossenen Erwerbers ab.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (z.B. Civ. 3e, 19. März 1997, Nr. 95-15.875), wonach das Vorkaufsrecht nur für dingliche Rechte an Immobilien gelten kann, nicht für persönliche Rechte. Sie ist daher keine Revolution, aber sie klärt das Schicksal „verbundener“ Verkäufe.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Eigentümer eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks sind und das Grundstück verkaufen möchten, beachten Sie, dass die Gemeinde das Grundstück vorkaufen kann, ohne das Erbbaurecht zu berühren. Aber Achtung: Wenn der Erbbauberechtigte auch sein Erbbaurecht verkaufen möchte, kann er dies frei tun, auch wenn die Gemeinde das Grundstück vorkauft. Sie sind nicht verpflichtet, gemeinsam zu verkaufen, aber wenn Sie es möchten, müssen Sie im Kaufvorvertrag eine Solidaritätsklausel formulieren, die klarstellt, dass sie nur bei fehlendem Vorkauf gilt. Empfehlung: Sehen Sie eine auflösende Bedingung vor (Rücktritt vom Verkauf, wenn das Erbbaurecht nicht gleichzeitig übertragen wird).
Für Erbbauberechtigte: Wenn Sie Inhaber eines Erbbaurechts sind und Ihr Recht abtreten möchten, können Sie dies ohne Angst vor einem gemeindlichen Vorkaufsrecht tun. Prüfen Sie jedoch, ob der Erbbaurechtsvertrag eine Zustimmungsklausel (Zustimmung des Eigentümers) oder ein Vorkaufsrecht zugunsten des Eigentümers vorsieht.
Für Erwerber: Wenn Sie sowohl ein Grundstück als auch ein Erbbaurecht erwerben möchten, stellen Sie sicher, dass der Kaufvorvertrag eine aufschiebende Bedingung enthält: Der Verkauf des Grundstücks muss erfolgen, damit die Übertragung des Erbbaurechts wirksam wird.