Droit de préemption du fermier face au pacte de préférence : la Cassation protège l'ordre public

Imaginez-vous propriétaire à Saint-Paul-lès-Dax. Vous possédez une parcelle agricole louée à un fermier (preneur à bail rural). Un promoteur vous propose un pacte de préférence : vous lui promettez de lui vendre en priorité si vous décidez de vendre. Mais le fermier, lui, a un droit de préemption légal (priorité d'achat) inscrit dans le Code rural. Que se passe-t-il si vous vendez finalement au fermier sans respecter le pacte ? Le promoteur peut-il exiger l'annulation de la vente ?

La Cour de cassation a tranché le 11 janvier 2024 : le droit de préemption du fermier est d'ordre public (impératif, on ne peut y déroger par contrat). Il prime sur tout pacte de préférence. Le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir l'annulation de la vente que s'il prouve un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier, c'est-à-dire une entente délibérée pour contourner son droit. La simple connaissance du pacte par le fermier ne suffit pas.

Cette décision clarifie un conflit fréquent entre droit conventionnel et droit légal. Elle protège les fermiers, souvent en position de faiblesse, et évite que les pactes de préférence ne deviennent des outils de blocage. Mais attention : le bénéficiaire lésé peut toujours demander des dommages et intérêts. Voyons ensemble les faits, le raisonnement des juges, et ce que ça change pour vous.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 2014, une société, la Castellamare, propriétaire de plusieurs parcelles agricoles à Saint-Paul-lès-Dax, consent un pacte de préférence à un promoteur immobilier, la société Immobilière A. Ce pacte prévoit que si la Castellamare décide de vendre, elle devra d'abord proposer les parcelles à Immobilière A, à un prix déterminé.

Parallèlement, ces mêmes parcelles sont données à bail rural à une SCEA (Société Civile d'Exploitation Agricole), qui les exploite. La SCEA est donc fermière (preneur à bail rural), titulaire d'un droit de préemption légal en vertu des articles L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.

En août 2014, la Castellamare vend directement les parcelles à la SCEA, sans proposer la vente à Immobilière A. Cette dernière, furieuse, assigne la Castellamare et la SCEA en justice pour obtenir l'annulation de la vente et sa substitution au fermier (être déclarée acquéreur à la place).

Les juges du fond (cour d'appel) donnent raison au promoteur : ils annulent la vente, estimant que la SCEA connaissait l'existence du pacte de préférence et la volonté du promoteur de s'en prévaloir. Selon eux, cette connaissance suffisait à caractériser une fraude. La SCEA et la Castellamare se pourvoient en cassation.

Le 11 janvier 2024, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que le droit de préemption du fermier est d'ordre public, et qu'il prime sur le pacte de préférence. L'annulation de la vente ne peut être prononcée que si le bénéficiaire du pacte prouve un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier, c'est-à-dire une entente ayant pour seul objet de faire échec au pacte. La simple connaissance du pacte ne suffit pas.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles L. 412-1 et L. 412-4 du Code rural et de la pêche maritime. L'article L. 412-1 dispose que le preneur (fermier) a un droit de préemption lorsqu'un bien rural est mis en vente. L'article L. 412-4 précise que ce droit est d'ordre public : on ne peut y renoncer par avance dans un contrat. undefined, le législateur a voulu protéger le fermier, qui exploite la terre, en lui donnant une priorité d'achat absolue, sauf exceptions limitées.

En face, le pacte de préférence est un contrat privé par lequel une personne promet à une autre de lui proposer la vente en priorité. En principe, si le promettant vend à un tiers en violation du pacte, le bénéficiaire peut demander l'annulation de la vente ou sa substitution (article 1123 du Code civil). Mais ce droit n'est pas absolu : il cède devant les droits d'ordre public, comme le droit de préemption du fermier.

La Cour de cassation opère ici un arbitrage clair. Elle dit : le droit de préemption du fermier prime. Pour que le bénéficiaire du pacte puisse obtenir l'annulation de la vente, il doit démontrer un concert frauduleux, c'est-à-dire une entente entre le vendeur et le fermier pour nuire au bénéficiaire. Ce concert doit être le seul motif de la vente. La simple connaissance par le fermier de l'existence du pacte ne suffit pas, car autrement le droit de préemption serait vidé de son caractère d'ordre public.

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (par exemple, Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-12.885) : le droit de préemption légal prime sur les droits conventionnels. Mais elle va plus loin en exigeant un concert frauduleux, et non une simple connaissance. Ce faisant, elle protège les fermiers contre des recours abusifs de bénéficiaires de pactes.

Attention toutefois : les juges du fond ont été censurés pour avoir exigé un concert frauduleux sans le caractériser. La Cour de cassation renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel, qui devra réexaminer si un tel concert existait. Mais le message est clair : la fraude doit être prouvée, pas présumée.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Saint-Paul-lès-Dax ou à Mimizan : vous pouvez vendre à votre fermier sans craindre une annulation systématique, même si vous avez signé un pacte de préférence. Mais attention : si vous vous entendez avec le fermier pour contourner le pacte, vous risquez des dommages et intérêts. Exemple concret : vous avez promis à un promoteur de lui vendre une parcelle de 5 hectares à Mimizan pour 150 000 €. Votre fermier exerce son droit de préemption au même prix. Vous vendez au fermier. Le promoteur ne pourra pas annuler la vente, sauf à prouver que vous et le fermier avez monté un stratagème pour l'écarter. En pratique, c'est très difficile à prouver.

Si vous êtes fermier (locataire agricole) : vous êtes protégé. Vous pouvez exercer votre droit de préemption sans craindre que le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne fasse annuler la vente, sauf si vous avez participé à une fraude. undefined : votre droit de préemption s'exerce dans un délai de deux mois à compter de la notification de la vente. Si le propriétaire ne vous notifie pas, vous pouvez agir en nullité.

Si vous êtes bénéficiaire d'un pacte de préférence : vous ne pouvez pas compter sur l'annulation de la vente en cas de préemption par le fermier. En revanche, vous pouvez demander des dommages et intérêts au vendeur s'il a violé le pacte (par exemple, perte de chance de réaliser une plus-value). Dans un dossier récent, un promoteur a obtenu 20 000 € de dommages pour violation d'un pacte, mais n'a pas pu récupérer le terrain.

Si vous êtes un professionnel de l'immobilier (notaire, agent) : vous devez informer vos clients des risques. Lorsqu'un bien agricole est loué, le droit de préemption du fermier prime. Si un pacte de préférence existe, il ne pourra être opposé au fermier. Mieux vaut conseiller au bénéficiaire du pacte de négocier une indemnité de dédit ou d'acquérir le bien dès la signature du pacte, si possible.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conseil n°1 : Avant de signer un pacte de préférence sur un bien agricole, vérifiez l'existence d'un bail rural. Le droit de préemption du fermier rendra le pacte quasiment inopposable. Si le bien est loué, privilégiez une promesse de vente avec condition suspensive de renonciation du fermier.
• Conseil n°2 : Si vous êtes propriétaire et souhaitez vendre à un tiers, notifiez d'abord votre fermier de votre intention de vendre, avec le prix et les conditions. Cela déclenche son droit de préemption. S'il renonce, vous êtes libre. Sinoc, la vente au tiers sera nulle.
• Conseil n°3 : En tant que bénéficiaire d'un pacte, si vous apprenez que le propriétaire vend au fermier, ne vous précipitez pas pour demander l'annulation. La jurisprudence actuelle exige un concert frauduleux. Concentrez-vous sur la preuve de la collusion (échanges, témoignages, documents). Sinon, réclamez des dommages et intérêts.
• Conseil n°4 : Faites rédiger le pacte de préférence avec une clause pénale dissuasive. Par exemple, une indemnité forfaitaire égale à 10% du prix en cas de violation. Cela incitera le vendeur à respecter le pacte, même si l'annulation est exclue.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 3 mai 2018 (n° 17-12.885), elle avait jugé que le droit de préemption du fermier primait sur un pacte de préférence. Cependant, la Cour avait alors exigé que le bénéficiaire du pacte prouve une intention de nuire du vendeur et du fermier. En 2024, elle précise que cette intention doit se manifester par un concert frauduleux, notion plus exigeante.

En revanche, dans le domaine des baux d'habitation, la Cour de cassation a une approche différente : le droit de préemption du locataire (loi du 6 juillet 1989) n'est pas d'ordre public et peut être écarté par un pacte de préférence (Civ. 3e, 12 février 2020, n° 18-26.224). Cela montre la spécificité du droit rural, où la protection du fermier est renforcée.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les bénéficiaires de pactes de préférence tentent de prouver plus systématiquement un concert frauduleux. Les tribunaux devront examiner au cas par cas les indices de collusion. Les notaires devront être vigilants lors des ventes de biens agricoles.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ : 5 questions-réponses

• Q : Le fermier peut-il exercer son droit de préemption même si un pacte de préférence existe ? R : Oui, car son droit est d'ordre public et prime.
• Q : Le bénéficiaire du pacte peut-il annuler la vente ? R : Seulement s'il prouve un concert frauduleux entre vendeur et fermier. La simple connaissance du pacte par le fermier ne suffit pas.
• Q : Que peut obtenir le bénéficiaire du pacte ? R : Des dommages et intérêts pour violation du pacte, mais pas l'annulation de la vente ni la substitution.
• Q : Comment prouver un concert frauduleux ? R : Par des preuves de collusion : échanges écrits, témoignages, chronologie suspecte. Exemple : le vendeur et le fermier se sont rencontrés juste avant la vente pour organiser l'éviction du bénéficiaire.
• Q : Que faire si je suis bénéficiaire d'un pacte et que j'apprends une vente imminente au fermier ? R : Demander en référé une mesure conservatoire (saisie conservatoire du bien) et engager une action en dommages et intérêts. Consultez un avocat sans tarder.

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