Referenzentscheidung: cc • N° 95-11.189 • 1997-10-21 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Kaufvorvertrag für ein hübsches Haus in La Seyne-sur-Mer unterschrieben. Alles scheint perfekt: Der Preis ist vereinbart, der Notar bereitet die Urkunde vor. Aber eine Klausel ist Ihnen vielleicht entgangen: diejenige, die den Verkauf vom Verzicht auf das Vorkaufsrecht abhängig macht. Und wenn die Gemeinde oder ein anderer Inhaber dieses Rechts nicht innerhalb der Fristen antwortet? Der Verkauf platzt, und Sie verlieren Ihre Anzahlung. Genau das ist in dem Fall passiert, der vom Kassationsgericht am 21. Oktober 1997 entschieden wurde. Aber was hat es entschieden? Und vor allem, was können Sie tun, um sich zu schützen? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles klar und mit konkreten Beispielen.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Käufer stellt: „Kann ich meine Kaution zurückbekommen, wenn der Verkauf wegen des Vorkaufsrechts nicht zustande kommt?“ Die Antwort ist nicht einfach, denn alles hängt davon ab, wie die aufschiebende Bedingung (die Bedingung, die den Verkauf bis zum Eintritt eines Ereignisses aussetzt) formuliert ist. Die Entscheidung vom 21. Oktober 1997 bringt eine entscheidende Klarstellung: Wenn die aufschiebende Bedingung mangels Verzichts auf das Vorkaufsrecht innerhalb einer angemessenen Frist nicht eintritt, kann der Käufer nicht nur seine Anzahlung zurückerhalten, sondern auch Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer nicht in gutem Glauben gehandelt hat.
Diese Entscheidung folgt auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) vom 22. September 1994 in der Rechtssache Hentrich. Der EGMR hat das Prinzip des steuerlichen Vorkaufsrechts nicht verurteilt, aber die Art und Weise, wie es im konkreten Fall ausgeübt wurde. Der Kassationsgerichtshof zieht die Konsequenzen aus dieser Rechtsprechung: Das Vorkaufsrecht ist nicht an sich illegal, aber es darf nicht missbräuchlich oder ohne Beachtung der Verfahrensgarantien ausgeübt werden. Wenn die Verwaltung oder die Gemeinde mit der Antwort zögert oder der Verkäufer die notwendigen Schritte nicht unternimmt, kann der Käufer sich an den Verkäufer halten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Stellen Sie sich vor: 1994 verkauft Frau Hentrich, eine deutsche Eigentümerin, ein Grundstück in Frankreich. Aber die Steuerverwaltung übt ihr Vorkaufsrecht (das Recht, das Grundstück anstelle des Käufers zu kaufen) zu einem niedrigeren Preis aus. Frau Hentrich ficht dies an und ist der Ansicht, dass dieses Vorkaufsrecht einen Eingriff in ihr durch die Europäische Menschenrechtskonvention garantiertes Eigentumsrecht darstellt. Der EGMR gibt ihr 1994 recht, aber nicht in der Sache: Er urteilt, dass die Bedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts unverhältnismäßig waren (z.B. fehlende Begründung, zu kurze Frist).
In Frankreich hat dieser Fall Auswirkungen. Die Entscheidung des Kassationsgerichts vom 21. Oktober 1997 betrifft einen ähnlichen, aber zivilrechtlichen Streit. Käufer (die Gesellschaften Biessy Promotion) hatten eine Kaution für den Kauf eines Grundstücks hinterlegt. Der Verkauf stand unter einer aufschiebenden Bedingung: das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts (d.h. der Inhaber des Vorkaufsrechts verzichtet auf dessen Ausübung). Aber der Verkäufer erwirkte diesen Verzicht nicht innerhalb der Fristen, und der Verkauf kam nicht zustande. Die Käufer verlangten die Rückzahlung der Kaution, aber auch Schadensersatz für den erlittenen Schaden (z.B. den Verlust einer Kaufgelegenheit, den Preisanstieg).
Die Richter erster Instanz wiesen ihre Klage ab mit der Begründung, die aufschiebende Bedingung sei nicht eingetreten und der Verkäufer sei nicht verantwortlich. Aber der Kassationsgerichtshof hob diese Entscheidung auf: Er entschied, dass der Verkäufer verpflichtet war, alles zu tun, um den Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu erwirken, und dass er durch das Unterlassen einen Fehler begangen hatte. Daher kann sich der Verkäufer nicht hinter der aufschiebenden Bedingung verstecken, um die Rückzahlung der Kaution zu vermeiden. Die wichtige Erkenntnis ist, dass diese Argumentation auch auf Gemeinden anwendbar ist, die ihr städtebauliches Vorkaufsrecht (DPU) im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie ausüben.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt seine Entscheidung auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zur Wiedergutmachung.“ In einfacher Sprache: Wenn Sie jemandem durch Ihr Verschulden einen Schaden zufügen, müssen Sie ihn entschädigen. Hier besteht das Verschulden des Verkäufers darin, dass er den Verzicht auf das Vorkaufsrecht nicht innerhalb einer angemessenen Frist beantragt oder den Käufer nicht über die Schwierigkeiten informiert hat.
Das Gericht stellt auch klar, dass die aufschiebende Bedingung keine „potestative“ Klausel ist (d.h. eine Bedingung, deren Eintritt ausschließlich vom Willen einer Partei abhängt). Wenn der Verkäufer nichts unternimmt, um den Verzicht zu erwirken, tritt die Bedingung nicht ein, aber das ist sein Verschulden. Die Richter erinnern daran, dass der Verkäufer in gutem Glauben und mit der gebotenen Sorgfalt handeln muss. Wenn die Gemeinde beispielsweise eine Frist von zwei Monaten für eine Antwort hat, muss der Verkäufer gegebenenfalls nachfassen.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hatte bereits entschieden, dass der Verkäufer