Droit de préférence et préemption : la double preuve exigée par la Cour de cassation

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un immeuble à Besançon, dans le quartier des Chaprais. Vous avez signé un pacte de préférence avec votre locataire commercial, lui promettant de le prévenir avant de vendre. Mais un jour, sans l'informer, vous vendez à un tiers. Le locataire découvre la vente et demande l'annulation. Peut-il obtenir gain de cause ? Pas si simple, répond la Cour de cassation.

La question que tout propriétaire se pose : mon engagement verbal ou écrit peut-il être retourné contre moi si je vends à quelqu'un d'autre ? Et pour l'acquéreur, quel risque prend-il ? Cette décision du 4 mars 2021 (n° 19-22.971) vient trancher un point crucial : la charge de la preuve. Le bénéficiaire d'un droit de préférence ou de préemption qui veut annuler la vente et se substituer à l'acquéreur doit apporter une double preuve.

Première preuve : l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence. Deuxième preuve : l'acquéreur savait que le bénéficiaire voulait s'en prévaloir. Sans cela, pas d'annulation. Une décision qui sécurise les transactions, mais qui exige des bénéficiaires qu'ils agissent vite et clairement.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Baume-les-Dames, une petite ville du Doubs. La société Système U-Est exploite un hypermarché sous enseigne Super U. Les consorts M., propriétaires du fonds de commerce, souhaitent transférer le magasin et recourir à un crédit-bail immobilier avec la société Jacmar. Un premier projet de contrat de crédit-bail est établi. Mais Système U-Est bénéficie d'un droit de préférence sur les actifs, issu d'un pacte antérieur.

Lors de réunions de travail, plusieurs organismes de crédit-bail sont présents, dont Ucabail et la filiale de crédit-bail de la société Lyonnaise de Banque. Système U-Est participe à ces réunions et n'ignore pas la possibilité d'un financement du transfert via un crédit-bail. Pourtant, la vente est finalement conclue avec Jacmar, sans que Système U-Est soit informé préalablement.

Que fait alors Système U-Est ? Il assigne les vendeurs et l'acquéreur en justice, demandant l'annulation de la vente et sa substitution dans les droits de Jacmar. Motif : violation du pacte de préférence. Le tribunal de première instance et la cour d'appel de Besançon donnent raison à Système U-Est. Mais Jacmar et les consorts M. se pourvoient en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1240 du Code civil (qui oblige à réparer le dommage causé par sa faute) et sur la théorie des droits de préférence. Elle rappelle un principe : le bénéficiaire d'un droit de préférence ou de préemption ne peut obtenir l'annulation de la vente et sa substitution que s'il prouve que l'acquéreur connaissait l'existence du pacte et savait que le bénéficiaire voulait l'exercer.

Pourquoi une double preuve ? Parce qu'il s'agit de concilier deux intérêts : protéger le bénéficiaire contre une violation de son droit, et protéger l'acquéreur de bonne foi qui a acheté sans connaître le pacte. Si l'acquéreur ignorait tout du droit de préférence, il serait injuste d'annuler la vente.

En l'espèce, la cour d'appel avait retenu que Jacmar, acquéreur professionnel, aurait dû s'informer des intentions de Système U-Est. Mais la Cour de cassation désapprouve : on ne peut pas reprocher à un acquéreur professionnel de ne pas s'être renseigné. C'est au bénéficiaire de prouver la connaissance de l'acquéreur, pas l'inverse. C'est un revirement par rapport à certaines décisions antérieures qui mettaient une obligation de vigilance à la charge de l'acquéreur.

Les juges du fond doivent donc vérifier si, concrètement, Jacmar savait que Système U-Est avait un droit de préférence et qu'il comptait l'exercer. Les simples réunions communes ne suffisent pas : il faut une preuve de connaissance effective.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur à Besançon : si vous avez signé un pacte de préférence avec votre locataire, vous devez respecter votre engagement. Si vous vendez sans le prévenir, vous risquez des dommages et intérêts. Mais l'annulation de la vente n'est pas automatique : l'acquéreur de bonne foi peut conserver le bien si le bénéficiaire ne prouve pas sa connaissance.

Pour un locataire commercial à Baume-les-Dames : vous bénéficiez d'un droit de préférence ? Ne restez pas passif. Dès que vous apprenez une vente, manifestez votre intention par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception). Sans cette manifestation, l'acquéreur peut ignorer votre volonté, et vous perdrez votre droit.

Pour un acquéreur professionnel : cette décision vous protège. Vous n'avez pas à vous immiscer dans les relations entre le vendeur et ses tiers. Mais si vous avez connaissance d'un pacte, soyez prudent : demandez au vendeur une attestation sur l'honneur qu'il a respecté ses obligations.

Exemple chiffré : imaginons un immeuble à Baume-les-Dames vendu 200 000 €. Le locataire, qui avait un droit de préférence, n'a pas été informé. Il assigne en annulation. Si l'acquéreur ignorait tout du pacte, la vente est maintenue, mais le vendeur doit payer des dommages-intérêts au locataire (par exemple 20 000 €, soit 10 % du prix). Si l'acquéreur était au courant, la vente peut être annulée, et le locataire devient propriétaire au même prix.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consignez par écrit tout pacte de préférence : un simple accord verbal est difficile à prouver. Rédigez un acte sous seing privé daté et signé, et conservez-le.
• Informez systématiquement le bénéficiaire avant toute vente : envoyez une lettre recommandée avec AR mentionnant le prix et les conditions, et laissez un délai raisonnable (1 à 2 mois) pour qu'il se manifeste.
• Si vous êtes bénéficiaire, répondez rapidement : dès réception de l'offre, manifestez votre intention par écrit. Ne laissez pas passer le délai, sinon vous perdez votre droit.
• Acquéreur, exigez une garantie : demandez au vendeur une clause dans l'acte de vente attestant qu'il a respecté tous ses droits de préférence. En cas de faux, il vous indemnisera.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance protectrice des acquéreurs de bonne foi. Dans un arrêt antérieur du 30 septembre 2020 (n° 19-16.934), la Cour de cassation avait déjà jugé que le bénéficiaire d'un droit de préférence doit prouver que l'acquéreur connaissait l'existence du pacte. Mais elle n'exigeait pas encore la double preuve de la connaissance de l'intention.

Un arrêt plus récent du 8 juin 2022 (n° 21-14.760) confirme cette ligne : le simple fait que l'acquéreur soit professionnel ne suffit pas à présumer sa connaissance. Les juges du fond doivent examiner les circonstances : participation aux réunions, correspondances, etc.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation renforce encore la protection des acquéreurs, notamment en exigeant une preuve quasiment irréfutable de la connaissance. Les bénéficiaires devront donc être très vigilants.

Checklist avant d'agir

• Suis-je bénéficiaire d'un droit de préférence ? Vérifiez votre contrat de bail ou tout accord écrit. Si oui, notez la date et les conditions.
• Ai-je été informé de la vente ? Si oui, avez-vous répondu dans le délai imparti ? Conservez une copie de votre réponse.
• Si je veux annuler la vente : puis-je prouver que l'acquéreur connaissait mon droit et mon intention ? Rassemblez tous les éléments : mails, comptes-rendus de réunions, témoignages.
• Quels délais ? L'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la vente. Mais agissez vite pour éviter que l'acquéreur ne revende à un tiers de bonne foi.
• Quels coûts ? Une procédure d'annulation peut coûter entre 3 000 € et 10 000 € d'honoraires d'avocat, plus les frais d'expertise éventuels. En cas de succès, vous récupérez le bien, mais les frais restent à votre charge sauf condamnation de l'autre partie.

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