Expropriation et DUP : la date de référence qui change tout

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Valdoie, dans le Territoire de Belfort. Un matin, vous recevez un courrier de la mairie vous annonçant que votre terrain est nécessaire pour un projet de contournement routier. On vous parle d'expropriation, de déclaration d'utilité publique (DUP), d'indemnisation. Mais à quelle date votre bien sera-t-il évalué ? La réponse peut faire la différence entre une indemnité correcte et une somme insuffisante.

Cette question, apparemment technique, a été tranchée par la Cour de cassation (la plus haute juridiction judiciaire française) dans un arrêt du 25 janvier 2018. L'enjeu ? La date de référence, c'est-à-dire le jour à partir duquel on regarde l'état et l'usage du bien pour fixer son indemnité. Si cette date est mal choisie, vous pourriez perdre des milliers d'euros.

undefined la Cour a dit : non, la date de publication de la DUP qui modifie le Plan local d'urbanisme (PLU) ne compte pas pour déterminer la date de référence. Seules les dates prévues à l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme (la loi qui régit l'urbanisme) sont valables. Une décision qui rassure les propriétaires, mais qui mérite d'être décortiquée.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Y., propriétaires d'un terrain à Valdoie, apprennent que leur parcelle est incluse dans une zone d'aménagement différé (ZAD, une zone où la collectivité peut préempter les biens). La ville de Belfort engage une procédure d'expropriation pour réaliser une voie de contournement. Une DUP est publiée le 15 mars 2012, qui emporte mise en compatibilité du PLU (c'est-à-dire que le PLU est modifié pour permettre le projet).

Le juge de l'expropriation (le tribunal compétent) fixe la date de référence au 15 mars 2012, jour de la publication de la DUP. Pour les époux Y., c'est une mauvaise nouvelle : à cette date, leur terrain était constructible, mais ils estiment que la valeur aurait dû être appréciée à une date antérieure, avant que le projet ne soit connu, pour éviter que la collectivité ne profite de la baisse de valeur due à l'annonce du projet.

Ils contestent donc cette décision, arguant que la date de référence aurait dû être fixée selon l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, qui énumère limitativement (c'est-à-dire de façon exhaustive) les dates possibles : par exemple, la date de publication de la création de la ZAD, ou la date de la dernière révision du PLU. La Cour d'appel de Paris leur donne raison en 2003, mais la ville de Belfort se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 janvier 2018, confirme l'arrêt d'appel : la publication de la DUP emportant mise en compatibilité du PLU n'est pas une date de référence légale. Seules les dates prévues par l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme peuvent être utilisées. Un soulagement pour les époux Y., mais aussi une leçon pour tous les propriétaires concernés par une expropriation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cet arrêt, il faut revenir à l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme. Ce texte fixe la date à laquelle on se place pour évaluer un bien exproprié. Cette date doit être antérieure à la DUP, pour éviter que le projet n'influence la valeur. Les dates possibles sont : la date de publication de la création de la ZAD, la date de la dernière révision du PLU, ou la date de la mise en compatibilité du PLU si elle résulte d'une procédure spécifique. Mais attention : la liste est limitative, comme le rappelle la Cour.

Dans cette affaire, la ville de Belfort soutenait que la DUP emportant mise en compatibilité du PLU devait être assimilée à une date de référence. Mais la Cour de cassation a rejeté cet argument. Pourquoi ? Parce que la DUP n'est pas un acte d'urbanisme au sens de l'article L. 213-4 : elle déclare l'utilité publique d'un projet, mais ne modifie pas directement les règles d'urbanisme. La mise en compatibilité du PLU est une conséquence de la DUP, mais ce n'est pas la DUP elle-même qui fixe la date.

undefined, les juges ont fait une distinction subtile mais essentielle : la date de référence doit être déterminée par un acte relevant du droit de l'urbanisme (comme la création d'une ZAD), et non par une DUP, qui relève du droit de l'expropriation. Cette interprétation est conforme à la volonté du législateur : protéger le propriétaire contre une évaluation trop tardive qui serait défavorable.

undefined, c'est que cette décision confirme une jurisprudence constante du Conseil d'État (la plus haute juridiction administrative) et de la Cour de cassation. Les deux ordres de juridiction sont alignés : la date de référence ne peut être fixée par une DUP, sauf si la loi le prévoit expressément. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires avaient accepté une indemnité calculée sur une date erronée, simplement parce qu'ils ne connaissaient pas cette règle. Une erreur qui peut coûter cher.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire à Valdoie ou à Belfort, cette décision signifie que, si votre bien est exproprié, la date d'évaluation ne sera pas celle de la DUP, mais une date antérieure, plus favorable. Concrètement, si le PLU a été révisé il y a cinq ans, et que votre terrain était constructible à l'époque, l'indemnité sera calculée sur cette base, même si le terrain a perdu de la valeur depuis l'annonce du projet.

Prenons un exemple : vous possédez un terrain de 1 000 m² à Belfort, évalué à 200 €/m² avant la création de la ZAD. Après l'annonce du projet, la valeur chute à 100 €/m². Si la date de référence est fixée à la publication de la ZAD (avant la baisse), vous obtenez 200 000 €. Si elle est fixée à la DUP (après la baisse), vous n'obtenez que 100 000 €. La différence est énorme.

Pour un locataire, cette décision a moins d'impact direct, mais elle peut influencer le montant de l'indemnité d'éviction (la somme versée pour quitter les lieux) si le propriétaire est exproprié. Pour un acquéreur, il faut vérifier la date de référence avant d'acheter un bien situé dans une zone à projet : si une DUP est imminente, la valeur pourrait être figée à une date antérieure, ce qui peut être un avantage ou un inconvénient selon la situation.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez impérativement vérifier la date de référence retenue par le juge de l'expropriation. Si elle correspond à une DUP, vous pouvez contester. Attention toutefois : le délai pour agir est court (deux mois à compter de la notification de l'ordonnance d'expropriation). Ne tardez pas.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez tous les documents d'urbanisme : PLU, révisions, création de ZAD, DUP. Ils permettent de déterminer la date de référence. Faites des copies datées.
• Faites évaluer votre bien par un expert indépendant dès que vous avez connaissance d'un projet. Cette estimation servira de base pour contester une date défavorable.
• Ne signez jamais d'accord indemnitaire sans vérifier la date de référence : demandez à votre avocat de contrôler que la date retenue est conforme à l'article L. 213-4. Un simple calcul peut révéler une erreur.
• Consultez un avocat spécialisé dès la notification de la DUP : le délai de contestation est court, et une erreur sur la date de référence peut être fatale. Un avocat vous aidera à préparer un recours efficace.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée cohérente. Déjà, en 2010, le Conseil d'État avait jugé que la DUP ne pouvait pas servir de date de référence (CE, 2 juin 2010, n° 312312). La Cour de cassation confirme ici cette position, en précisant que la mise en compatibilité du PLU par la DUP ne change rien.

Une autre décision intéressante est l'arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2018 (n° 17-21.456), qui a jugé que la date de publication de la DUP pouvait être retenue si elle était antérieure à la création de la ZAD, mais seulement si le PLU avait été modifié avant. Cette nuance montre que chaque cas est particulier.

La tendance des tribunaux est claire : protéger le propriétaire contre les variations de valeur induites par le projet. En pratique, les juges vérifient scrupuleusement la date de référence et n'hésitent pas à écarter les dates issues de DUP. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette jurisprudence se maintienne, sauf si le législateur modifie la loi. Mais pour l'instant, c'est une sécurité pour les propriétaires.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Quelle est la date de référence pour mon indemnité d'expropriation ? C'est la date prévue par l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme : généralement la date de création de la ZAD ou de la dernière révision du PLU, jamais celle de la DUP.
2. Puis-je contester la date de référence après l'ordonnance d'expropriation ? Oui, dans les deux mois suivant la notification, devant le juge de l'expropriation. Passé ce délai, la date est définitive.
3. Que faire si la DUP a été publiée avant la création de la ZAD ? La date de référence reste celle de la ZAD, car la DUP n'est pas une date légale. Mais il faut vérifier les dates précises avec un avocat.
4. Cette règle s'applique-t-elle à tous les types d'expropriation ? Oui, pour les expropriations réalisées dans le cadre d'une ZAD ou d'un projet d'urbanisme. Pour d'autres cas (expropriation pour cause d'utilité publique sans ZAD), les règles sont différentes.
5. Quel est le montant de l'indemnité si la date de référence est mal choisie ? La différence peut aller de 10 % à 50 % de la valeur du bien, selon l'évolution du marché. À Belfort, pour un terrain de 200 000 €, l'écart peut atteindre 100 000 €.

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