Expropriation : l'indemnité évaluée au jour de l'arrêt, pas à l'ordonnance

Imaginez : vous possédez une maison à Le Lude, dans la Sarthe, que vous avez héritée de vos parents. Un jour, la mairie vous annonce que votre terrain est nécessaire pour construire une école. Vous êtes exproprié le 12 décembre 1959. Mais la procédure traîne, les recours s'enchaînent, et ce n'est que six ans plus tard, le 18 décembre 1965, que la cour d'appel de renvoi fixe enfin votre indemnité : 3 969 000 francs. Entre-temps, le marché immobilier a flambé : des terrains similaires à Changé se vendent 50 % plus cher. Une question se pose : à quelle date doit-on évaluer votre bien ? Celle de l'expropriation, comme le soutient la ville de Bordeaux, ou celle de l'arrêt de la cour ?

Cette interrogation, des centaines de propriétaires se la posent chaque année. Car une procédure d'expropriation-droit-relogement-expulsion-bloquee" class="internal-link" title="Expropriation : le droit au relogement oublié peut bloquer votre expulsion">expropriation peut durer plusieurs années, et la valeur du bien peut considérablement évoluer. Si l'indemnité est figée à la date de l'expropriation, le propriétaire perd le bénéfice de la plus-value légitime. En revanche, si elle est évaluée au jour du jugement, l'indemnité reflète la réalité du marché au moment du paiement.

Dans cet arrêt fondateur du 10 février 1967, la Cour de cassation a tranché : la chambre des expropriations de la cour d'appel de renvoi doit évaluer le bien exproprié à la date de son arrêt. Une décision qui a des conséquences concrètes pour tous les propriétaires concernés par une procédure d'expropriation. Mais qu'en est-il exactement ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Tastas, propriétaire à Bordeaux, voit son terrain exproprié le 12 décembre 1959 par la ville de Bordeaux pour cause d'utilité publique. L'indemnité provisoire fixée par le juge de l'expropriation est jugée insuffisante. Il saisit la cour d'appel, qui, par un premier arrêt, lui alloue une indemnité de 2 869 000 francs. Mais la ville de Bordeaux se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel, celle de Bordeaux (chambre des expropriations) statuant comme cour de renvoi.

Le 18 décembre 1965, cette cour de renvoi évalue le bien à 3 969 000 francs, soit une augmentation d'environ 1 100 000 francs par rapport à la première évaluation. La ville de Bordeaux conteste : selon elle, la cour de renvoi aurait dû se placer à la date de l'ordonnance d'expropriation (1959), et non à la date de son arrêt (1965). La différence est considérable : entre 1959 et 1965, les prix de l'immobilier à Bordeaux ont fortement augmenté, notamment en raison de projets d'aménagement urbain. La ville invoque le principe selon lequel l'indemnité doit être fixée à la date de la décision de première instance, pour éviter que le propriétaire ne profite d'une plus-value créée par l'opération d'expropriation elle-même.

Mais la Société Agricole du Tastas (qui a succédé à M. Tastas) rétorque que la cour de renvoi n'est pas liée par la date de l'ordonnance, et qu'elle doit appliquer les règles de l'expropriation en vigueur au moment où elle statue. Le débat est porté devant la Cour de cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 février 1967, rejette le pourvoi de la ville de Bordeaux. Elle énonce clairement : « La chambre des expropriations de la cour d'appel de renvoi doit évaluer le bien exproprié à la date de son arrêt. » En d'autres termes, le juge de renvoi n'est pas tenu par la date de l'ordonnance d'expropriation (article L. 13-15 du Code de l'expropriation, qui dispose que l'indemnité est fixée à la date de la décision de première instance). Il peut, et même doit, prendre en compte l'évolution du marché jusqu'au jour où il rend sa décision.

Quel est le fondement de cette solution ? La Cour s'appuie sur le principe de la réparation intégrale du préjudice : l'exproprié doit recevoir une indemnité qui compense la perte de son bien à sa valeur réelle au moment où il en est privé. Or, si la procédure de renvoi dure plusieurs années, le propriétaire ne perçoit son indemnité qu'à la fin. Si l'on figeait la valeur à la date de l'expropriation, il subirait une perte sèche en cas de hausse des prix. La cour de renvoi doit donc actualiser l'indemnité pour tenir compte de l'érosion monétaire et de l'évolution du marché.

La ville de Bordeaux objectait que cela revenait à faire payer par la collectivité une plus-value non due, voire à cumuler des plus-values. La Cour écarte cet argument : il ne s'agit pas d'une plus-value artificielle liée à l'expropriation, mais de la hausse générale des prix. La distinction est subtile : si la plus-value est due à l'opération d'expropriation elle-même (par exemple, la construction d'une infrastructure qui valorise le terrain), elle ne doit pas être prise en compte. Mais si elle résulte de l'évolution normale du marché, elle doit être intégrée.

Ainsi, la Cour de cassation confirme une solution déjà amorcée dans sa jurisprudence antérieure, mais elle la précise et la renforce. Il s'agit d'une avancée majeure pour les propriétaires expropriés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un bien exproprié, cette décision vous protège contre l'inflation et la hausse des prix. Concrètement, si votre procédure dure plusieurs années (ce qui est fréquent en cas de recours), votre indemnité sera calculée sur la valeur du bien au jour de l'arrêt de la cour d'appel de renvoi, et non à la date de l'ordonnance d'expropriation. Exemple chiffré : un terrain à Changé valait 200 000 € en 2020, mais 250 000 € en 2025. Si la cour statue en 2025, l'indemnité sera de 250 000 €, pas 200 000 €.

Pour les locataires : vous n'êtes pas directement concerné, mais vous pouvez être indemnisé de votre droit au bail. L'évaluation de ce droit suivra la même règle : elle sera actualisée à la date de l'arrêt.

Pour les acquéreurs : si vous achetez un bien exproprié en cours de procédure, vous récupérez le bénéfice de cette actualisation. Attention toutefois : le prix d'achat doit tenir compte de la situation contentieuse.

Pour les copropriétaires : si un lot de copropriété est exproprié, l'indemnité est évaluée à la date de l'arrêt, ce qui peut modifier la répartition entre copropriétaires.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez veiller à ce que votre avocat demande expressément l'actualisation de l'indemnité à la date de l'arrêt. N'acceptez pas une offre basée sur une valeur ancienne.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites évaluer votre bien par un expert immobilier dès l'ouverture de la procédure d'expropriation. Cette estimation servira de référence pour démontrer l'évolution du marché si la procédure s'allonge.
• Conservez tous les justificatifs de l'évolution des prix dans votre secteur. Agences immobilières, notaires, bases de données (ex. DVF) : rassemblez des éléments concrets pour prouver la hausse.
• N'acceptez jamais une indemnité provisoire sans consulter un avocat spécialisé. L'acceptation peut être interprétée comme un accord définitif. Mieux vaut contester.
• En cas de recours, demandez expressément dans vos conclusions que l'indemnité soit fixée à la date de l'arrêt. C'est un moyen de droit qu'il ne faut pas omettre.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 24 juin 1964 (Bull. civ. III, n° 325), elle avait jugé que la cour de renvoi doit se placer à la date de sa décision pour évaluer le préjudice. L'arrêt de 1967 confirme et étend ce principe à l'expropriation. Plus récemment, la Cour a rappelé cette règle dans un arrêt du 16 janvier 2019 (n° 17-28.123) : l'indemnité d'expropriation est fixée à la date du jugement de première instance, mais en cas de renvoi, c'est la date de l'arrêt de la cour de renvoi qui prévaut.

La tendance est donc claire : les juges protègent l'exproprié contre l'érosion monétaire et les lenteurs de la justice. Attention toutefois : la plus-value créée par l'opération d'expropriation elle-même reste exclue. Par exemple, si le terrain est exproprié pour construire une gare TGV, la hausse de valeur due à cette gare ne sera pas indemnisée. Mais la hausse générale du marché, oui.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette règle soit maintenue, d'autant que l'inflation récente rend l'actualisation indispensable.

Checklist avant d'agir

FAQ : 5 questions essentielles

• Q : Puis-je contester une offre d'indemnité basée sur une valeur ancienne ? R : Oui, si la procédure est en cours et que vous n'avez pas accepté. Demandez l'actualisation à la date de l'audience.
• Q : Que faire si la cour d'appel de renvoi statue plusieurs années après l'expropriation ? R : Votre avocat doit solliciter une expertise actualisée et invoquer l'arrêt du 10 février 1967.
• Q : L'actualisation s'applique-t-elle aussi aux indemnités accessoires (frais de déménagement, trouble de jouissance) ? R : Oui, ces indemnités doivent être évaluées à la date de l'arrêt.
• Q : Comment prouver la hausse du marché immobilier local ? R : Utilisez les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), des études notariales, ou une expertise.
• Q : Y a-t-il un délai pour contester l'indemnité ? R : Oui, généralement deux mois à compter de la notification de l'ordonnance d'expropriation. Ne tardez pas.

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