参考判决： cc • N° 72-70.127 • 1973-02-20 • 查看判决 →
想象一下：您是卢瓦尔省菲尔米尼一块土地的业主。您已获得建筑许可，准备建造一栋拥有160套住房的公寓楼。您即将开工。但就在这时，市政府通知您启动了一项以公共用途为目的的征用程序。您的房地产梦想破灭了。更糟的是，他们提出的补偿金并未考虑您已获得的建筑许可。这合法吗？
这正是最高法院在1973年一桩著名案件中裁决的问题。一位业主在普罗旺斯地区艾克斯市区范围内获得了一块土地，并持有建造160套住房的建筑许可。行政部门启动了征用程序，但提出的补偿金未考虑该许可。业主提出异议，最高法院支持了他的主张。
这一判决是征用法的一块基石：补偿金应根据征用令日期时的财产状况确定，而非更早的日期。简言之，如果您的财产在征用被考虑之时与法官裁定产权转移之日之间升值，那么这部分增值必须被考虑在内。这一规则可能造成数十万欧元的差异。
事实：一个每天都可能发生的故事
1968年，X先生，一位房地产开发商，在普罗旺斯地区艾克斯购买了一块土地。他很快获得了建造160套住房的建筑许可。但市政府另有计划：它想征用这块土地来建设一个规划开发区。早在1967年，程序就已启动。X先生被告知征用即将发生。然而他继续推进，获得了许可，并支付了研究费用。
1969年，省长发布了可转让令，随后征用令于1970年下达。但在此期间，建筑许可因第三方上诉而被行政法院撤销。于是，行政部门提出了一项基于裸地价值（不考虑许可）的补偿金。X先生拒绝接受：他认为在征用令下达时许可仍然有效，后来的撤销不应对他不利。
案件提交至征用法官，然后是普罗旺斯地区艾克斯上诉法院，法院支持了行政部门的立场。X先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：它申明补偿金应根据征用令日期时的财产状况确定。而在此日期，建筑许可仍然有效。后来的撤销不能溯及既往地减少补偿金。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《征用法典》第L.13-13条（现编入第L.321-1条），该条规定补偿金根据征用令日期时的财产状况确定。这一原则至关重要：它确保业主不会因剥夺其财产的决定之后发生的事件而受损。
为什么选择这个日期？因为这是产权转移被命令的时刻。在此日期之前，业主仍可享用其财产并使其增值。之后，他不再拥有控制权。判例法明确指出，业主在公共用途宣告与征用令之间所做的改善应获得补偿，除非这些改善是欺诈性的或仅以增加补偿金为目的。
在本案中，建筑许可在征用令之前已获得，并且有效。即使后来被撤销，这并不改变其在关键日期存在的事实。因此，法官认为土地因该许可而具有更高价值，补偿金必须考虑这一点。这是一个合乎逻辑的判决，但成为了判例。
值得注意的是，最高法院没有采纳行政部门的论点，即许可是在侵犯征用方权利的情况下获得的。事实上，许可是在业主被告知征用项目后颁发的，但这不足以将其定性为欺诈。必须证明有故意损害的意图，但本案中并不存在。
这对您的实际影响
如果您是面临征用威胁的财产业主，这一判决是您的盾牌。它使您能够将征用令之前对财产所做的所有改善（建筑许可、工程、装修等）的价值纳入考量。例如，在里夫德吉耶，一位在征用令前获得建筑许可扩建其公寓楼的业主，其补偿金中将计入这部分增值。
举一个数字例子：您拥有一块裸地，估价10万欧元。您获得了建造房屋的建筑许可，使土地价值升至15万欧元。如果征用令在许可有效时下达，补偿金应为15万欧元，即使许可后来被撤销。这是公正补偿与剥夺之间的区别。
对于租户，这一判决的直接影响力较小，但它可能影响业主应得的补偿金，从而影响重新安置的费用。对于共同业主，如果建筑被部分征用，共有部分的价值应在征用令日期进行评估。
如果您处于这种情况，您应当：
- 保留所有在征用令日期证明财产价值的文件（许可、报价、专家评估）。
- 不要接受基于更早日期的补偿金报价。
- 如果行政部门不考虑增值，向征用法官提出异议。
避免此类纠纷的四点建议
- 提前确定参考日期：一旦得知征用项目，立即对您的财产进行专家评估，以锁定未来征用令日期的价值。不要等待行政部门强加其评估。
- 记录所有改善：保留建筑许可、工程发票、城市规划证明。任何证明您的财产在征用令前增值的证据都是法律武器。
- 不要仓促接受：行政部门可能会迅速提出补偿金，往往低于您应得的金额。在接受前，花时间咨询专业律师。
- 对不当撤销提出异议：如果您的许可是在征用令后被撤销，不要放弃。判例法保护您，正如1973年的案件。向法官主张您的权利。
深入探讨：相关判例法及演变
1973年的这一判决已被后来的多项判决确认和细化。例如，最高法院在1985年（第三民事庭，1985年7月10日，第84-70.157号）裁定，在公共用途宣告之后、征用令之前对财产所做的改善应获得补偿，除非是欺诈性的。1995年，最高法院补充说，欺诈必须由行政部门证明，而非简单推定（第三民事庭，1995年2月22日，第93-70.222号）。
因此，法院的倾向很明确：保护业主免受行政部门试图以更早日期为基础低估补偿金的行为。但注意：如果您在公共用途宣告后仅为增加补偿金而进行工程，且无实际需要，您可能面临欺诈指控。界限有时很微妙。
未来，这一判例法仍然适用。开发项目（ZAC、基础设施等）日益增多，业主必须了解自己的权利。最近的ELAN法（2018年）并未修改这一原则，它是财产权的重要保障。
常见问题
- 评估应采用的确切日期是什么？ 征用令的日期，即法官裁定产权转移的决定。它确定了财产的状况。
- 如果我的建筑许可在征用令后被撤销，该怎么办？ 您仍然可以要求补偿金考虑该许可，因为它在征用令日期时存在。后来的撤销对补偿金没有溯及力。
- 我能否为公共用途宣告后进行的工程获得补偿？ 可以，只要工程在征用令之前完成且非欺诈性。例如，征用令前的屋顶翻新将被考虑。
- 对补偿金报价提出异议的期限是多久？ 自报价通知起两个月内，您必须向征用法官提出异议。逾期将丧失这一权利。
- 征用程序费用是多少？ 律师费各不相同，但与Zakine律师的首次30分钟咨询为45欧元。如果您胜诉，诉讼费用通常由行政部门承担。
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