Indemnité d'éviction : peut-on augmenter sa demande en appel ?

Imaginez : vous êtes commerçant à Brive-la-Gaillarde, dans un local que vous louez depuis dix ans. Votre bailleur vous donne congé pour vendre l'immeuble, et vous propose une indemnité d'éviction de 13 000 francs. Vous trouvez ce montant dérisoire : votre pas-de-porte vaut bien plus. Vous assignez en justice, demandez 50 000 francs. Le tribunal vous en accorde 30 000. Vous faites appel, mais cette fois vous réclamez 80 000 francs, car entre-temps la valeur du fonds a grimpé. Votre bailleur crie à la demande nouvelle, irrecevable en appel. Qui a raison ?

Cette question, banale en apparence, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 1970 (n° 68-13.095). La Haute juridiction a dit : la demande qui, en appel, n'est que le développement de la demande initiale n'est pas nouvelle. undefined, un locataire peut parfaitement réévaluer son indemnité d'éviction à la hausse en cours d'appel, sans se heurter à la prohibition des demandes nouvelles.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment éviter de se retrouver dans une impasse ? Je vous explique tout, avec des exemples concrets puisés dans ma pratique à Limoges et dans la région.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme Y est locataire d'un local commercial à usage de commerce, situé dans le ressort de la cour d'appel de Limoges. Son bailleur, M. X, propriétaire à Isle, lui délivre congé et lui offre une indemnité d'éviction de 13 000 francs, avec intérêts à compter de l'assignation. Mme Y n'est pas d'accord : elle estime que l'indemnité doit être calculée sur la valeur du pas-de-porte de l'immeuble qu'elle a acquis (c'est-à-dire la valeur du droit au bail, souvent très élevée dans les zones commerçantes). Elle assigne donc M. X devant le tribunal de grande instance pour faire fixer l'indemnité.

En première instance, elle demande une certaine somme. Le tribunal rend un jugement. Insatisfaite, Mme Y interjette appel. Devant la cour d'appel, elle majore le chiffre de sa demande initiale. M. X objecte que cette demande est nouvelle et donc irrecevable en appel. La cour d'appel de Limoges, suivant le raisonnement de Mme Y, la déclare recevable. M. X se pourvoit en cassation.

Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation énonce le principe : « Ne peut être considérée comme nouvelle la demande qui, formée en cause d'appel, procède de l'action principale et n'en est que la suite et le développement. » En d'autres termes, tant que la demande en appel découle du même litige (la fixation de l'indemnité d'éviction), elle est recevable, même si son montant est revu à la hausse.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre, il faut revenir au droit de la procédure civile. L'article 564 du Code de procédure civile (ancien, mais le principe demeure) interdit les demandes nouvelles en appel, sauf exceptions. L'idée est d'éviter que l'appel ne devienne une seconde première instance où l'on pourrait tout remettre en cause. Mais la jurisprudence a assoupli cette règle : est recevable la demande qui est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale.

Ici, la demande initiale de Mme Y était la fixation de l'indemnité d'éviction. En appel, elle demande davantage, mais c'est toujours la fixation de l'indemnité d'éviction. C'est la même action, le même objet. Simplement, elle en réévalue le quantum (le montant). La Cour de cassation valide : ce n'est pas une demande nouvelle, c'est le développement de l'action principale.

undefined, c'est que cette solution protège le locataire qui, entre la première instance et l'appel, voit la valeur de son fonds augmenter (par exemple, suite à des travaux ou à l'évolution du marché). Elle évite aussi des manoeuvres dilatoires du bailleur qui chercherait à limiter l'indemnité en jouant sur la procédure.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où le bailleur, à Brive, refusait de négocier sérieusement en première instance, espérant que le locataire n'oserait pas majorer sa demande en appel. Cet arrêt leur rappelle que le locataire peut ajuster sa prétention sans crainte.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le locataire commercial : vous pouvez, en appel, demander une indemnité plus élevée que celle réclamée en première instance, à condition que cela reste dans le cadre de la même action (fixation de l'indemnité d'éviction). Exemple : vous avez demandé 50 000 € en première instance, le tribunal vous en accorde 30 000. En appel, vous pouvez demander 80 000 € si la valeur de votre fonds a augmenté. Attention toutefois : si vous changez complètement de fondement (par exemple, vous réclamiez une indemnité pour perte de clientèle et vous demandez soudain une indemnité pour travaux de remise en état), là c'est une demande nouvelle irrecevable.

Pour le propriétaire bailleur : vous devez intégrer ce risque dans votre stratégie. Si vous estimez que l'indemnité demandée est excessive, vous devez la contester au fond, pas sur la recevabilité en appel. Mieux vaut négocier une transaction dès la première instance pour éviter une majoration en appel. À Isle, un propriétaire a dû payer 20 000 € de plus parce qu'il avait refusé toute discussion avant le jugement.

Pour l'acquéreur de l'immeuble : si vous achetez un local loué, sachez que le locataire peut encore réévaluer son indemnité en appel. Vérifiez si une procédure est en cours et provisionnez le risque.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Négocier dès le congé : ne pas attendre le procès. Si vous êtes bailleur, proposez une indemnité réaliste, basée sur une expertise amiable. Si vous êtes locataire, mandatez un expert dès réception du congé pour évaluer votre préjudice.
• Consigner les preuves d'évolution de la valeur : si vous majorrez votre demande en appel, apportez des éléments nouveaux (expertise, acte de cession de fonds à proximité, évolution du chiffre d'affaires).
• Rédiger des conclusions précises dès la première instance : pour éviter tout débat sur le caractère nouveau de la demande, formulez votre demande de manière large (par exemple : « à titre principal, fixer l'indemnité d'éviction à X €, subsidiairement à Y € »).
• Consulter un avocat spécialisé : la procédure d'éviction est technique. Un avocat vous aidera à chiffrer correctement et à respecter les délais (l'appel doit être interjeté dans le mois du jugement pour les baux commerciaux).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La solution de 1970 a été constamment réaffirmée. Par exemple, la Cour de cassation (Civ. 3e, 22 mars 2006, n° 04-20.034) a jugé que la demande d'indemnité d'éviction peut être augmentée en appel dès lors qu'elle repose sur le même fondement juridique. De même, dans un arrêt du 10 septembre 2015 (n° 14-18.543), la Cour a précisé que même si le montant demandé en appel est très supérieur, cela ne rend pas la demande nouvelle si elle découle de la même cause.

Attention toutefois : cette liberté n'est pas absolue. Si le locataire change de fondement (par exemple, il réclamait une indemnité d'éviction et demande en appel des dommages-intérêts pour trouble de jouissance), la demande sera irrecevable. La tendance des tribunaux est de vérifier si l'objet et la cause sont identiques. En pratique, tant que vous restez dans la fixation de l'indemnité d'éviction, vous êtes en sécurité.

Pour l'avenir, la réforme de la procédure d'appel (décret du 11 décembre 2019) a renforcé l'exigence de concentration des prétentions. Mais le principe de l'arrêt de 1970 reste applicable : la simple majoration du quantum n'est pas une demande nouvelle.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ

Q : Puis-je augmenter ma demande d'indemnité d'éviction en appel ?
R : Oui, si vous restez dans le cadre de la même action (fixation de l'indemnité). Vous devez simplement démontrer que la majoration est justifiée par des éléments nouveaux ou une meilleure évaluation.

Q : Que faire si mon bailleur me propose une indemnité trop faible ?
R : Refusez par lettre recommandée, puis assignez en fixation d'indemnité. Si le jugement ne vous satisfait pas, faites appel et n'hésitez pas à majorer votre demande avec une expertise actualisée.

Q : Quels sont les délais pour agir ?
R : Le congé avec offre d'indemnité doit être délivré au moins 18 mois avant la date d'effet. L'assignation doit être délivrée dans les 2 ans suivant le congé. L'appel doit être formé dans le mois de la notification du jugement.

Q : Combien coûte une procédure d'éviction ?
R : Comptez entre 3 000 et 10 000 € d'honoraires d'avocat en première instance, plus les frais d'expertise (1 500 à 5 000 €). En appel, ajoutez 2 000 à 5 000 €.

Q : Puis-je demander des intérêts sur l'indemnité ?
R : Oui, les intérêts légaux courent à compter de l'assignation si vous les demandez. Dans notre arrêt, les intérêts étaient dus à compter de la date de l'assignation.

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