参考判决： cc • N° 14-23.693 • 2015-11-05 • 查看判决→
想象一下：您是马赛历史街区Panier一套公寓的业主。租户根据1948年法律已居住30年。您想按照合同规定根据通货膨胀调整租金。但租户拒绝，认为1948年法律禁止任何指数调整。谁对？这个问题几十年来一直使业主和租户产生分歧。最高法院在2015年11月5日的一项判决中明确裁定：1948年法律的规则是公共秩序规则，排除任何约定指数调整条款。解读这一改变数千份租赁合同格局的判决。
事实：每天都会发生的故事
Y先生是马赛一栋混合用途（住宅和商业）房屋的业主，将该房屋出租给Z夫妇。该房产受1948年9月1日法律管辖，包括居住房间、厨房和商业房间。租赁合同包含一项根据建筑成本指数调整租金的条款。几年来，Y先生适用了这一指数调整，定期增加租金。但Z夫妇提出异议：他们认为1948年法律规定了严格的租金计算方式，不能通过合同条款修改。业主向马赛初审法院起诉，法院判其胜诉。租户上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院维持原判。案件随后上诉至最高法院。最高法院撤销了上诉判决，认为初审法官未从其认定中得出法律后果：1948年法律优先于当事人意愿。
法院的推理——解析
最高法院依据1948年9月1日第48-1360号法律第1条，该条规定住宅房屋的租金由公共秩序规定确定。具体而言，这意味着业主和租户不能自由决定租金金额：法律规定了强制性规则。同法第27条明确规定，租金根据修正面积确定，并设有上限。而Y先生和Z夫妇的租赁合同中的指数调整条款允许根据指数变动租金，从而规避了法定的确定方式。最高法院提醒，违反公共秩序规则的条款视为未写入。在本案中，初审法官确认了指数调整条款的存在，但未制裁其无效性。因此最高法院撤销了上诉法院的判决。这是法律优先于合同原则的经典适用：当事人不能偏离1948年法律规定的保护租户的规则。此处无任何反转：这一解决方案几十年来一直稳定，但业主往往不了解。
对您的实际影响
对于业主出租人：如果您拥有受1948年法律管辖的住房，任何指数调整条款均无效。您不能根据通货膨胀或指数增加租金。唯一可能的增加是法律规定的，根据修正面积和三年期修订。例如：在维特罗勒，一位业主试图对300欧元的租金每年适用2%的指数调整。5年后，租户要求退还多付的款项，即每月30欧元，共60个月，合计1800欧元。法院判其胜诉。对于租户：您可以质疑任何基于指数调整条款的租金增加。如果您支付了不当款项，您可以在五年诉讼时效内要求退还。对于购房者：在购买受1948年法律管辖的房产前，请检查租金历史记录。适用非法指数调整的业主可能被责令退还多年的增加额。对于房地产专业人士：起草租赁合同时，切勿为1948年法律住房插入指数调整条款。仅使用法定修订。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查住房状态：在签署租赁合同或增加租金前，确保房产不受1948年法律管辖。查阅共有权规定或买卖合同。某些市镇1948年前建造的住房可能受影响。
- 不要使用指数调整条款：即使合同规定了指数调整，该条款也当然无效。优先使用符合法律的三年期修订条款（增加限于参考租金指数的变动，但受1948年上限限制）。
- 保留所有证明文件：保存租金收据、修正面积计算以及与租户的通信。发生纠纷时，这些文件有助于重建历史记录。
- 咨询专业律师：如果您对增加的有效性有疑问或发生冲突，请在采取行动前寻求建议。一个错误可能导致多年的退款。
深化：相关判例和演变
最高法院的立场是稳定的。在2007年1月10日的一项判决（n°05-18.307）中，它已经判定1948年法律的规则是公共秩序规则，任何违反条款无效。最近，2020年2月13日的一项判决（n°18-24.654）明确指出，即使租户多年来接受指数调整条款，该条款仍然无效，因为公共秩序不能通过确认来弥补。趋势很明确：法院保护租户免受任何约定增加。未来，可以预期法官将越来越严厉地制裁试图规避法律的业主。唯一可能的演变是立法性的，但立法者自1948年法律制定以来未对其进行修改。对于1948年后签订的租赁合同，该法律已被废除，但对于正在履行的合同，它无限期适用。
总结和后续步骤
常见问题解答：
- 我可以增加1948年法律住房的租金吗？ 可以，但仅根据法律规定（基于修正面积的三年期修订，在限额内）。不能自由指数调整。
- 如果我支付了指数调整的增加额怎么办？ 您可以要求退还5年内支付的款项（诉讼时效）。向业主发送挂号信，然后向法院起诉。
- 我的租赁合同包含指数调整条款，它有效吗？ 无效，视为未写入。您可以要求法院宣告其无效。
- 业主可以追讨未收到的增加额吗？ 不能，因为条款无效。他不能要求高于法律规定的租金。
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