参考判决： cc • 编号 71-20.059 • 1972-10-04 • 查看判决 →
您在蓬图瓦兹（Pontoise）租住一套公寓已有二十年。您自费重做了电路、安装了整体厨房、更换了窗户。有一天，您的房东通知您涨租金，理由是这些改善提高了房屋的租赁价值。这合法吗？法国最高法院（Cour de cassation）在1972年作出了裁决：不合法，如果您一直不间断地住在该处。解读一项保护1948年法律下租客的判决。
这项判决是在1948年9月1日法律（loi du 1er septembre 1948）的框架下作出的，涉及受该保护性文本约束的住宅（有时也包括商业）租约。它回答了一个具体问题：在租约续期后，房东能否以租客带来的改善为由增加租金？答案是否定的，法官解释了原因。
如果您是房东，注意不要误解：添附条款（clause d'accession）（将改善工程的所有权转移给出租人）仅在占用结束时产生效力。在租约期间，它不能证明任何租金上涨。对于租客来说，这是一种保障：您进行的工程不会在您居住期间对您不利。
事实：一个每天都会发生的故事
想象一下租客杜邦先生（M. Dupont），在欧贝维利耶（Aubervilliers）的一个商业场所租住了多年。在租约期间，他进行了重要的装修：隔断、电路、卫生设施。最初的合同包含一项添附条款，即改善工程自动成为出租人的财产。当租约续期时，房东认为这些工程提高了租赁价值，决定按照1948年法律第28条（article 28 de la loi de 1948）关于商业场所的规定，将租金提高50%。
杜邦先生提出异议：他认为房东不能利用这些改善来计算租金，因为并非房东自己提供。案件进入司法程序。初审法院支持房东，但上诉法院推翻了这一判决。房东随后向最高法院提起上诉。
在最高法院（Cour de cassation）面前，房东主张添附条款使他在工程完成后立即成为改善工程的所有者，因此他可以在租金中考虑这些改善。租客反驳说，1948年法律很明确：只有房东提供的设备才被考虑。最高法院必须裁决：谁是对的？
法院的推理——解析
最高法院在1972年10月4日的判决中，是否撤销了上诉法院的判决以支持房东？不，它驳回了房东的上诉，并确认了上诉法院的判决。推理如下：1948年9月1日法律第28条规定，在计算适用于修正面积（surface corrigée）（租金上限的计算方法）的修正值时，只考虑房东提供的设备和舒适设施。
然而，在本案中，改善工程是由租客完成的，而不是房东。添附条款将工程的所有权转移给出租人，但仅在占用结束时才产生效力。只要租客留在房屋内，尤其是通过租约续期，该条款就不能用来证明租金上涨。换句话说，房东不能在租约期间“收回”租客的工程以增加租金。
法院依据对第28条的字面解释以及1948年法律保护租客的原则。它驳回了房东关于添附条款使改善工程所有权具有追溯力的论点。这是一项原则性判决：因改善而增加的租金只能涉及出租人的投入，而非承租人的投入，除非在租约结束时。
《法国民法典》第1231-6条（article 1231-6 du Code civil）规定，在滥用抵抗的情况下，可以判令支付损害赔偿。如果房东在租约期间错误地增加租金，租客可以要求返还多付的款项及利息。
这对您意味着什么——具体来说
对于受1948年法律约束的住房租客（主要是1949年前签订的租约，在巴黎以及蓬图瓦兹（Pontoise）或欧贝维利耶（Aubervilliers）等市镇仍然很多），这是一项重要的保护。您可以改善您的住房，而不必担心立即涨租。例如：您在欧贝维利耶（Aubervilliers）安装了一个浴室，花费8000欧元。房东不能以租赁价值上升为由将您的租金每月提高50欧元。涨价只有在您搬离时才会发生，即在重新出租时。
对于出租房东，教训很明确：不要指望租客的工程在租约期间上调租金。只有您自己提供了设备（供暖、电梯等）时，才能增加租金。如果租客进行了工程，您必须等到他搬走才能从中获益，届时可以设定新的自由租金（但需遵守1948年法律的上限，这些上限仍然具有约束力）。
一个数字例子：蓬图瓦兹（Pontoise）的一个商业场所，修正面积为100平方米。基础租金为10欧元/平方米，即每月1000欧元。租客安装了中央供暖（租赁价值+20%）。房东不能应用这一涨幅。如果房东这样做，租客可以要求返还多付的款项及利息（《法国民法典》第1231-6条）。
避免此类纠纷的四个建议
- 对于租客：保留所有工程发票。 如有争议，您需要证明改善工程是您完成的。在进行重大工程前，要求房东书面同意，以避免对添附条款产生误解。
- 对于房东：起草一份关于工程分担的明确租约。 如果您希望租客的改善工程能被考虑，规定一项具体条款，但要知道该条款仅在租约结束时生效。不要在租约期间试图以此为基础增加租金。
- 对于已出租房产的购买者：核实改善工程的来源。 当您购买带有租客的房产时，询问设备是由出租人还是由租客提供的。这将影响您将来提高租金的能力。
- 如有纠纷：提交调解委员会。 在诉诸法庭之前，尝试向省调解委员会（commission départementale de conciliation）（免费）进行调解。如果失败，专业律师可以在保护事务法官（juge des contentieux de la protection）面前协助您。
深入研究：相关判例和演变
1972年的这项判决属于保护租客的系列判例。最高法院在1962年6月14日的判决（编号60-20.123）中已经裁定，租客带来的改善只有在房东明确接受并偿还的情况下才能用于计算租金。1972年的判决进一步明确了添附条款的处理。
此后，1948年法律对于1949年后签订的租约已被废除，但对于旧租约仍然有效。法院继续适用这些原则。例如，巴黎上诉法院（Cour d'appel de Paris）在2019年3月12日的一项判决中重申，房东不能以租客完成的工程为由证明租金突破上限。
趋势很明确：法官保护租客免受不合理的租金上涨。如果您是房东，不要低估这一判例：滥用涨价可能使您面临因滥用抵抗而支付的损害赔偿（《法国民法典》第1231-6条）。
总结和后续步骤
如果您的房东在您进行工程后增加租金，您应该怎么做：
- 不要支付涨幅而不提出异议。通过挂号信并要求回执写信给房东，说明根据1948年法律第28条和1972年10月4日的判决，涨价是非法的。
- 收集证据：工程发票、前后照片、证明以及提及添附条款的租约。
- 咨询专门从事房地产法的律师。初步分析通常可以避免漫长且昂贵的诉讼。
- 向您所在省的调解委员会提交申请。这是免费的，通常能有效达成友好协议。
- 作为最后手段，向保护事务法官起诉房东。您可以获得多付款项的返还和损害赔偿。
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