参考判决： cc • N° 16-16.627 • 2017-05-18 • 查看判决 →
想象一下：您在拉瓦尔（Laval）刚买了一套新房，所在住宅区的外墙本应是亮白色，就像开发商漂亮的效果图一样。您在公证人处签署合同，搬进去，然后惊讶地发现：外墙是深灰色的，或者可能是米色的。开发商告诉您这是符合建筑许可证的。但您有一份文件，一份描述性说明，承诺是白色。该信谁？这正是法国最高法院在2017年5月18日裁决的问题。
每位购房者有一天都会问：销售前承诺给我的东西到底值多少？广告材料、平面图、说明……有些具有法律效力，有些则没有。这个判决很有价值，因为它澄清了附在公证契约中的描述性说明的作用。它提出了一个简单的原则：以买卖合同及其附件中写明的为准，而不一定是建筑许可证。
在本案中，法国最高法院认可了上诉法院的推理，即外墙颜色的改变不构成卖方的过错，因为描述性说明（唯一具有合同效力）将选择权留给了建筑师。这对所有期房购房者都是一个教训：仔细阅读小字，尤其是检查公证契约的附件。
事实：一个每天都会发生的故事
拉瓦尔的退休人员X先生在一处新建住宅区预订了一套公寓。初步合同（“预订”）描述外墙为浅色。但在预订和最终销售之间，开发商获得了一份修改后的建筑许可证，其中提到了白色和深灰色。建筑师随后选择了一种深灰色的砖用于部分外墙。在公证人处签署公证契约时，X先生签署了一项声明，表明他已被告知自初步合同以来对平面图和描述性说明的修改。
交付几个月后，X先生和其他共同业主发现外墙根本不是预期的颜色。他们起诉开发商，要求赔偿违反合同承诺的损失。开发商辩称，附在买卖合同中的描述性说明（唯一具有合同效力）没有规定具体颜色，而是由建筑师在遵守建筑许可证的前提下选择。此外，公证契约中提到X先生已被告知修改。
上诉法院判决开发商胜诉。共同业主随后向最高法院提出上诉。但最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。法官认为，描述性说明是唯一的合同文件，且并未保证特定颜色。因此，开发商履行了其义务。
法院的推理——详细分析
争议的核心在于“合同效力”的概念。在法国法律中，所有在销售前交付的文件（宣传册、平面图、模型）并不具有同等的效力。只有明确附在公证契约中并被指定为合同文件的文件才对卖方具有约束力。在本案中，描述性说明被附上并被定性为“唯一具有合同效力”。这是一个关键点：卖方可以通过明确哪些文件约束双方来限制其义务。
法国最高法院提醒，只有卖方违反了具体义务时，才能援引《法国民法典》第1240条（过错责任）。然而，描述性说明并未规定强制性的颜色。它指出建筑师必须遵守建筑许可证，而建筑许可证提到了白色和深灰色。因此，建筑师选择了深灰色，这是被允许的。法官还强调，公证契约中包含一项条款，购房者声明其已被告知修改。该条款虽然笼统，但强化了X先生不能抱怨他在签署时已接受的变更的观点。
该判决既不是重大转折也不是重大演变：它确认了关于合同文件约束力的既定判例。它只是提醒，建筑许可证是一份行政文件，不属于买卖合同的一部分，除非被明确纳入。因此，法官应用了意思自治的经典规则：双方受其签署内容的约束，仅此而已。
这对您意味着什么——具体而言
对于购房者来说，这个判决是一个警告：不要相信口头承诺或非合同文件。如果您在拉瓦尔或埃夫龙（Évron）购买期房，请要求将外墙颜色、材料、设备等白纸黑字写入附在公证契约中的描述性说明。如果开发商拒绝，这是一个警报信号。一个具体例子：埃夫龙的一对夫妇预订了一栋红砖房，但描述性说明只提到“饰面砖”。交付时，砖是赭色的。由于没有具体条款，他们无法获得任何赔偿——估计贬值损失为15,000欧元。
对于开发商和卖方来说，这个判例是一种保护。通过仔细起草描述性说明并纳入一定的灵活余地（例如，“建筑师可以在遵守建筑许可证的前提下修改色调”），您可以限制自己的责任。同时，考虑让购房者签署一份认可修改的条款，就像本案中那样。
对于共同业主，如果您与开发商发生纠纷，请首先检查买卖合同及其附件到底说了什么。如果描述性说明含糊不清，您胜诉的机会很小，除非能证明欺诈或严重不符。在这种情况下，请迅速采取行动：合同责任的诉讼时效为交付之日起5年。
避免此类纠纷的四条建议
- 在签署前要求详细的描述性说明。 确保写明具体特征：准确颜色（RAL色号）、材料类型、设备品牌。不要满足于“优质砖”之类的通用术语。
- 检查公证契约的附件。 在公证人处签署前，要求查看所有附上的文件。确保附上的描述性说明是最新版本，并与您被承诺的内容一致。
- 要求加入合规条款。 如果您想确保建筑许可证得到遵守，要求合同中写明卖方承诺按照建筑许可证进行施工。否则，建筑许可证不具有合同效力。
- 保留所有广告材料。 即使它们不具有合同效力，如果卖方故意撒谎，它们可以作为证明欺诈的证据。拍照，保留宣传册、模型。
深入研究：相关判例与演变
该判决属于一贯的判例系列。例如，法国最高法院在2013年（编号12-20.838）裁定，附在买卖合同中的平面图具有唯一的合同效力，而非广告平面图。同样，在2015年（编号14-10.536），它提醒，如果合同未纳入建筑许可证的条款，卖方无需遵守建筑许可证的规定。
然而，最近的演变可能会使这种方法有所缓和：2014年的ALUR法律加强了期房销售（VEFA）中购房者的信息权。自那以后，初步合同必须包含更精确的条款，预订后的任何实质性修改必须得到购房者的接受。但这并未改变原则：公证契约确定了最终义务。
未来，如果卖方使用过于模糊的条款来推卸责任，法院可能会更加严格。但就目前而言，合同自由仍占主导地位。如果您想得到保护，请要求精确的描述，并在签署前咨询专业律师。
常见问题
- 如果我的外墙颜色与描述性说明不符，该怎么办？ 首先检查描述性说明是否附在买卖合同中，并是否写明具体颜色。如果是，您可以在交付后5年内提起合同责任诉讼。如果描述性说明含糊不清或缺失，您的追索权有限。
- 建筑许可证是否具有合同效力？ 不，除非在买卖合同中明确将其列为合同文件。它是一份行政文件，不直接约束卖方对购房者的义务。
- 如果颜色变了，我可以拒绝签署合同吗？ 可以，如果修改是实质性的且您在签署前未被告知。但请注意：如果您在签署合同时有关于修改信息的条款，您将被视为已接受。
- 起诉的时效是多久？ 合同责任诉讼的时效为交付之日起5年。对于欺诈，时效为发现欺诈之日起5年。
- 开发商承诺颜色的一封简单电子邮件是否有效？ 不，除非它被附在合同中。但如果开发商故意撒谎，它可以作为书面证据的开端来证明欺诈。
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