参考判决： cc • N° 08-82.591 • 2008-11-04 • 查看判决 →
想象一下：您是塞莱斯塔（Sélestat）一处海滩小屋的业主——是的，这里我们稍微幻想一下，但法律原理是相同的。您本着善意建造了它，并持有市政府颁发的建筑许可证。多年后，法院因程序瑕疵撤销了该许可证。犯错的市政府责令您拆除房屋。您拆除了房屋，损失了投资。但市政府能否就其拆除费用向其保险公司索赔？不能，法国最高法院在2008年11月4日的一项判决中给出了否定的答案。为什么？因为任何人不得利用自身的不当行为获利。
这一判决提出了一个对所有业主或开发商都至关重要的问题：当行政机关先允许您建造，后又撤销决定时，会发生什么？谁来承担损失？答案较为复杂，但有一个原则占据主导：因自身过错造成损害者必须予以赔偿，但不得从中获利。
在本案中，耶尔-莱-帕尔米耶（Hyères-les-Palmiers）市政府为一处海滩小屋颁发了建筑许可证，但该许可证被证明是非法的。经过漫长的司法斗争——最高行政法院（Conseil d'État）于1996年撤销了该许可证——市政府不得不拆除小屋。随后，市政府要求其保险公司赔偿由此遭受的物质损害。但最高法院驳回了其请求：市政府颁发非法许可证的行为构成过错，因此不得就同一过错的后果请求赔偿。
事实：一个日常发生的故事
让我们回到过去。20世纪80年代，位于瓦尔省（Var）的耶尔-莱-帕尔米耶市政府颁发了一张海滩小屋的建筑许可证。这并不罕见：每年都有数百张轻质沿海建筑许可证被批准。但该许可证遭到了一个环境保护协会的质疑。为什么？因为该地块位于不可建设区域，受《海岸法》（loi Littoral）保护。因此，该许可证是非法的。
市政府在颁发许可证后撤回了它，随后于1991年8月31日颁发了第二张许可证。但损害已经造成。该协会向行政法官提起诉讼，最高行政法院在1996年10月9日的判决中撤销了该建筑许可证。后果是：小屋必须被拆除。市政府曾为该建筑物投保，遂要求其保险公司赔偿拆除费用。保险公司拒绝赔付，理由是市政府颁发非法许可证存在过错。市政府将保险公司告上法庭。
初审法院支持了市政府。但上诉法院推翻了判决：上诉法院认为市政府不能获得赔偿，因为其自身是损害的起因。市政府向最高法院提起上诉。最高法院维持了上诉法院的立场：市政府颁发非法许可证构成过错。而任何人不得利用自身过错获得赔偿。该小屋从一开始就是非法的，因此市政府不能就其拆除请求损害赔偿。
法院推理——解析
最高法院基于民法的一项基本原则：《法国民法典》第1240条（原第1382条）规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因其过错致损害发生的人有义务赔偿该损害。”但该条款也隐含一项原则：造成损害的人不能就自身过错的后果请求赔偿。这就是“不当行为”（turpitude）原则：任何人不得从自身违法行为中获利。
在本案中，耶尔-莱-帕尔米耶市政府因违反《海岸法》颁发建筑许可证而构成过错。该过错是损害的直接原因：没有这个非法许可证，小屋永远不会被建造，也永远不会需要拆除。因此，市政府不能就自身违法行为的后果请求赔偿。
法官明确指出，最高行政法院撤销许可证的事实并未改变任何事情：它并未“认可”该建筑，而是宣布其非法。小屋存在多年的事实并未为市政府创造获得赔偿的权利。相反，正是市政府未能履行其城市规划监管职责。
这一判决是对一贯判例的确认：地方政府不能因自身非法决定造成的损害向保险公司追偿。这是对许可证申请审查工作严谨性的有益提醒。
对您的影响——具体而言
这一判决对多个主体有直接影响。首先，对于业主而言，如果其建筑基于非法许可证，则可能被强制拆除，并且除非能证明存在其他损害（例如，在撤销前已支付的建筑师费用或材料费），否则无法向市政府索赔。但请注意：如果您在建造后购买了该房产，您可能可以就隐蔽瑕疵向卖方提起诉讼。
对于奥贝奈（Obernai）或其他地方的房地产开发商：请务必核实许可证是否符合地方城市规划计划（PLU）和城市规划法律。如果基于可能非法的许可证进行建设，您将面临自费拆除的风险。例如，一个投资50万欧元开发10套海滩小屋项目的开发商，如果许可证被撤销，可能会损失全部投资。
对于市镇：这一判决是一个警告。如果您的城市规划部门违反规定颁发许可证，您将独自承担后果。您的保险公司不会赔付。因此，务必谨慎：请专业法律人士审查每一份许可证。
最后，对于环境保护协会：它们拥有强有力的法律工具来执行《海岸法》。如果建筑威胁到保护区，它们可以请求撤销许可证并拆除建筑，且市政府无法获得赔偿。
避免此类纠纷的四点建议
- 建造前，请让城市规划专业律师核实您的许可证。 仅对照PLU进行简单检查即可避免昂贵的拆除。在奥贝奈，PLU禁止在距水道100米内建造：不要相信无视此规则的许可证。
- 如果您购买新建房产，要求卖方提供追夺担保。 在买卖合同中加入条款，规定若许可证被撤销，卖方需赔偿您。在塞莱斯塔，买方可以因此受到保护。
- 对于市镇：建立许可证双重审查程序。 每项决定均需一名审批员和一名法律负责人确认。对团队进行《海岸法》、《山地法》及其他约束性法律的培训。
- 发生纠纷时，不要指望保险公司赔偿如果您是问题的根源。 预防胜于治疗：如有可能，与协会或邻居协商以解决问题。
深入探讨：相关判例与趋势
本判决属于一系列拒绝地方政府利用自身过错的判例。可参考最高行政法院2000年7月28日的判决，圣让德吕兹市镇案（Commune de Saint-Jean-de-Luz），其中已判定市镇不得就非法颁发的建筑许可证被撤销造成的损害获得赔偿。最高法院在此确认了这一立场，在私法领域针对保险公司适用。
然而，存在细微差别：如果市镇犯有与颁发许可证无关的过错（例如，在施工监督中的疏忽），它可能就该特定损害获得赔偿。但在本案中，唯一且决定性的过错是颁发非法许可证。
未来，可以预见法院将越来越严格地对待不遵守城市规划规则的地方政府。趋势是强化责任：市镇必须成为榜样，否则独自承担财务后果。
常见问题
我能否在法院判决前自行拆除基于非法许可证建造的建筑物？
不能。您必须遵守程序。如果许可证被撤销，市政府可以责令您拆除。如果您在此之前自行拆除，您可能会失去所有索赔权利。
如果邻居基于非法许可证建造，我该怎么办？
您可以在许可证张贴之日起两个月内向行政法院提出异议。请不要等待：逾期后，许可证将变为最终决定。
市镇的保险公司是否应赔偿小屋业主？
在本案中，保险公司无需赔偿市镇。但业主可以就市镇颁发非法许可证的过错提起诉讼。但请注意：明知违法仍建造的业主也可能存在过错。
许可证被撤销后，提起诉讼的时效是多久？
通常，在收到撤销决定通知后的4个月内，您可以向市镇请求赔偿。但每个案件情况不同：请尽快咨询律师。
我能出售基于被撤销许可证建造的房产吗？
可以，但您必须告知买方该违法情况。否则，买方可以以欺诈或隐蔽瑕疵为由请求撤销买卖。最好在出售前解决此问题。
您遇到类似情况了吗？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼——通常还能节省更多。预约咨询 →