参考判决： cc • N° 86-15.858 • 1988-11-22 • 查看判决 →
想象一下：您是布尔日（Bourges）的业主，根据1948年法律（loi de 1948）出租一套公寓，租金有上限，但如果住房状况良好，租金可以调整。您请一名执达员（huissier）制作房屋状况勘验报告（constat des lieux），这是您租赁合同的基础。他列出房间、测量面积……但忘记提到窗户腐烂和楼梯间油漆剥落。几个月后，您的承租人向法院起诉，证明卫生条件不达标，并获得多收租金的返还。结果：您必须退还数千欧元。谁该负责？
这个问题，每位出租人都会在某一天遇到。答案于1988年11月22日揭晓：最高法院（Cour de cassation）判决，当执达员在勘验报告中遗漏明显的瑕疵时，构成职业过失。更重要的是：如果该过失导致出租人无法及时修复缺陷，则需承担民事责任（即赔偿所造成的损害）。这一判决至今仍是判例法。
在本文中，我们将剖析这一案件，理解它对您意味着什么，并为您提供具体的关键点，以避免陷入同样的情况。无论您是布尔日的业主，还是默安-叙尔-耶夫尔（Mehun-sur-Yèvre）的业主，或是房地产专业人士，这些规则都与您相关。
事实：如同每天发生的常见案例
勒韦迪埃女士（MMme Leverdier）是布尔日一套公寓的业主，她委托U.C.I公司（一家物业管理公司）管理该房产的租赁。该住房适用1948年9月1日法律第3条之五（article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948），该条款允许出租人在住房维护状况良好的情况下收取更高的租金。为证明该租金的合理性，根据1964年12月30日法令（décret du 30 décembre 1964），租赁合同必须附上一份房屋状况勘验报告。被委托的执达员制作了勘验报告，但忘记提及外部木制品和楼梯间油漆的退化状况。租赁合同签署。
几个月后，承租人向布尔日初审法院（tribunal d'instance de Bourges）起诉出租人。他主张法律要求的卫生和维护条件未得到满足，要求重新定性租赁合同（从3条之五租赁合同转为普通租赁合同，租金较低），并要求返还多收的租金。法院支持了他的请求：勘验报告不完整，因此出租人无法证明住房状况良好。结果：出租人必须退还多收的租金，约1,500欧元（按当时价值调整）。
出租人随后向执达员和物业管理公司追责，指责他们的疏忽。布尔日上诉法院（cour d'appel de Bourges）判决执达员支付损害赔偿。执达员提起上诉，但最高法院于1988年11月22日驳回了他的上诉。最高法院确认，作为专业人士，执达员应自行检查房屋状况并提及所有明显缺陷。他的遗漏构成过失（《法国民法典》第1240条，当时为第1382条），并对出租人造成了损害。
法院的推理——解析
最高法院依据1945年11月2日关于执达员身份的法令（ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers）第2条第3款：他们对其文书的起草负责。这意味着执达员不能仅复制出租人的陈述；他必须亲自核实事实情况。在本案中，法官指出执达员未描述木制品和油漆的退化状况，而这些要素是可见的，并可用于验证租赁合同是否符合法律条件。
推理很简单：要享受第3条之五的待遇，住房必须维护良好。勘验报告是证明这一点关键证据。如果勘验报告不完整，出租人便无法在签署租赁合同前进行必要的维修，或证明其已履行义务。因此，执达员的过失与所遭受的损害（租金返还）有直接因果关系。
初审法院和上诉法院已经确认了这一因果关系。最高法院认可了他们的分析：“初审法官指出出租人因此无法弥补住房维护条件的不足，可以认定存在因果关系。”这是民事责任适用的经典案例，但它提醒人们，专业人士不能逃避其核查义务。
对出租人的影响： 您必须要求执达员提供详尽的勘验报告。如果执达员遗漏提及某项缺陷，且该缺陷对您造成损害（租金降低、被迫维修、收入损失），您可以追究其责任。例如，在默安-叙尔-耶夫尔，一位出租人因勘验报告未提及地下室渗水而被迫退还2,300欧元租金。执达员被判决赔偿这笔款项。
对承租人的影响： 这一判决保护了您。如果勘验报告不完整，您可以质疑租金金额并获得减免。但注意：您必须证明缺陷在签署租赁合同时就已存在。一份由双方参与的执达员勘验报告（constat d'huissier contradictoire）是最佳证据。
对物业管理公司的影响： 如果您委托了疏忽的执达员，您的责任也可能被追究。您有提供建议和谨慎行事的义务。在本案中，U.C.I公司也被列为被告，尽管最终只认定了执达员的责任。
实践中，如果您是出租人且发现勘验报告不完整，您有5年（普通诉讼时效）的时间起诉执达员。但最好在承租人起诉您之前迅速采取行动。
避免此类纠纷的四项建议
- 在签署租赁合同前仔细阅读勘验报告：检查所有状况要素（门、窗、油漆、地板、管道）是否均已描述。如有遗漏，请毫不犹豫地要求补充。
- 聘请专门从事租赁勘验的执达员：某些执达员，特别是在布尔日，有精确的检查清单。询问他是否使用覆盖1948年法律所有要点标准模板。
- 在房屋状况勘验前拍照：带有日期和地理定位的照片可作为补充证据。如果执达员同意，将照片附在勘验报告后。
- 提前安排维修：如果您知道木制品陈旧，请在勘验前进行修复。状况良好的住房允许您收取更高租金并避免纠纷。
深入探讨：相关判例与发展
1988年的这一判决属于一贯的判例法：执达员是司法助理人员（officiers ministériels，由国家任命的专业人士），在起草勘验报告时负有结果义务。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）更早的一项判决（1985年）已因执达员未提及住房缺少热水而对其作出判决。最高法院在1988年将这一原则普遍化。
此后，其他判决扩大了这一责任：例如，未指出实际使用面积低于申报面积的执达员需承担责任（Civ. 1ère, 2005）。趋势明确：执达员必须是勘验报告真实性的保证人。未来，法院可能要求更详细的勘验报告，特别是关于石棉、铅或能源诊断（diagnostics énergétiques），这些现在都是强制性的。遗漏这些内容的执达员可能被起诉。
实践中：该做什么
无懈可击的租赁勘验报告检查清单：
- 检查勘验报告是否提及：墙壁、地板、天花板、内外木制品、油漆、管道、电气、供暖、卫生设施的状况。
- 要求执达员拍照并附在勘验报告后。
- 让承租人签署勘验报告（或通过挂号信通知）在入住后10天内。
- 在租赁合同整个有效期内保留一份经认证的勘验报告副本。
- 如对某项缺陷存疑，请在入住后5天内进行双方参与的执达员勘验。
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