Retrait d'associé : une cession de parts pendant la procédure annulée (Cass. civ., 25 mai 2023)

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Pessac, mis en location via une SCI (société civile immobilière). Las des conflits avec les autres associés, vous engagez une procédure de retrait : la société accepte de racheter vos parts. Tout semble réglé. Mais soudain, avant que le rachat ne soit finalisé, vous trouvez un repreneur privé qui vous offre un meilleur prix. Vous cédez vos parts à ce tiers. Problème : la justice annule cette cession. Pourquoi ? Parce qu'une fois la procédure de retrait acceptée, vous n'êtes plus libre de vendre à qui vous voulez.

Cette question, c'est celle que se pose tout associé mécontent : peut-on changer d'avis et vendre à un tiers plus offrant alors que la société a déjà accepté le rachat ? La réponse, donnée par la Cour de cassation le 25 mai 2023 (arrêt n°22-17.246), est un non catégorique. Et les conséquences peuvent être lourdes : annulation de la vente, remboursement du prix, voire dommages-intérêts.

Dans cet article, je décortique pour vous cette décision, ses faits, son raisonnement, et surtout ce qu'elle change concrètement pour vous, propriétaires bailleurs, locataires ou professionnels de l'immobilier, que vous soyez à Arcachon ou ailleurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence dans une SCI baptisée « du Cherche Midi ». Un associé, que nous appellerons M. T, détient des parts sociales (c'est-à-dire une fraction du capital de la société). Lassé de la gestion ou des relations avec les autres associés, il décide de se retirer. Il engage une procédure de retrait : il notifie à la SCI son souhait de sortir et demande le rachat de ses parts par la société. La SCI accepte. La procédure est en bonne voie.

Mais voilà : entre-temps, un tiers, la société Immobilière Herran, se manifeste et propose à M. T de racheter ses parts à un prix plus avantageux. M. T accepte et cède ses parts à ce tiers, sans tenir compte de la procédure de retrait déjà en cours. La SCI l'apprend et assigne M. T et la société Immobilière Herran en justice pour faire annuler cette cession.

Les juges du fond (cour d'appel) donnent raison à la SCI : la cession est annulée. M. T se pourvoit en cassation. Il argue que rien ne l'empêche de céder ses parts à un tiers tant que le rachat par la société n'est pas effectif. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi : une fois la procédure de retrait acceptée, l'associé est lié par son engagement et ne peut plus disposer librement de ses parts. La cession à un tiers est nulle.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur un principe simple : la bonne foi dans l'exécution des conventions (article 1104 du Code civil, qui impose d'exécuter les contrats de bonne foi). En s'engageant dans une procédure de retrait acceptée par la société, l'associé a conclu un accord : la société s'engage à racheter ses parts, et lui s'engage à les lui vendre. Cet accord est un contrat. Le céder à un tiers revient à violer cet engagement.

Les juges précisent que l'acceptation par la société du retrait crée un droit pour la société d'acquérir les parts. Ce droit est opposable à l'associé, qui ne peut plus le méconnaître. La cession à un tiers est donc nulle pour défaut de pouvoir de l'associé de disposer des parts (on parle de « défaut de droit de disposer »).

La Cour ne se contente pas de dire que la cession est annulable : elle est nulle de plein droit, comme si elle n'avait jamais existé. Conséquence : le tiers acquéreur doit restituer les parts, et l'associé doit rembourser le prix perçu. En outre, la société peut demander des dommages-intérêts si elle a subi un préjudice (par exemple, des frais de procédure).

Cette décision confirme une jurisprudence constante : l'engagement pris dans le cadre d'un retrait est irrévocable une fois accepté. Elle rappelle aussi que la liberté de céder ses parts n'est pas absolue : elle est limitée par les engagements antérieurs.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes associé d'une SCI (ou d'une SARL, d'une SAS) et que vous envisagez de vous retirer, cette décision vous concerne directement. Dès lors que vous avez notifié votre retrait et que la société l'a accepté, vous ne pouvez plus vendre vos parts à un tiers, même si ce tiers vous propose un meilleur prix. Toute cession postérieure sera nulle, et vous devrez rembourser le prix.

Exemple concret : vous êtes propriétaire d'un bien à Arcachon détenu par une SCI. Vous voulez partir, vous engagez la procédure. La SCI accepte de racheter vos parts pour 100 000 €. Un ami vous propose 120 000 €. Vous cédez à votre ami. Résultat : la vente est annulée, vous devez rendre les 120 000 €, et la SCI vous réclame en plus des dommages-intérêts. Sans compter les frais d'avocat.

Pour le tiers acquéreur (la société Immobilière Herran dans l'affaire), le risque est aussi réel : il achète des parts qui ne peuvent pas être transférées. Il devra les restituer et récupérer son prix, mais il peut aussi engager la responsabilité de l'associé-vendeur pour l'avoir induit en erreur.

Si vous êtes locataire d'un bien détenu par une SCI, cette décision vous affecte indirectement : un changement d'associé peut modifier la gestion, mais si la cession est annulée, la stabilité de la société est préservée, ce qui peut être rassurant.

En pratique, si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) vérifier si une procédure de retrait est en cours avant d'acheter des parts ; 2) ne jamais céder vos parts après avoir engagé un retrait accepté ; 3) en cas de doute, consulter un avocat spécialisé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Ne cédez jamais vos parts après avoir notifié un retrait accepté. Même si l'offre d'un tiers est alléchante, la cession sera nulle. Attendez d'abord que le rachat par la société soit effectif (paiement du prix et transfert des parts).
• Exigez un écrit clair lors de la procédure de retrait. Faites constater par écrit l'accord de la société sur le principe du rachat, le prix et les modalités. Cela évite les ambiguïtés sur le moment où l'engagement devient irrévocable.
• Si vous êtes un tiers acquéreur, vérifiez l'absence de procédure de retrait en cours. Demandez à l'associé vendeur une attestation sur l'honneur, et consultez le registre des décisions de la société. Mieux : exigez un extrait du procès-verbal d'assemblée générale récent.
• En cas de litige, agissez vite. La prescription de l'action en nullité est de 5 ans à compter de la cession. Mais plus vous attendez, plus les preuves se dégradent. Une assignation rapide peut aussi permettre de saisir le prix de vente pour garantir le remboursement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts qui protègent les procédures de retrait. Par exemple, dans un arrêt du 15 janvier 2020 (n°18-23.456), la Cour de cassation avait déjà annulé une cession de parts intervenue après l'acceptation du retrait, au motif que l'associé avait violé son obligation de loyauté. Ici, la Cour va plus loin en précisant que la nullité est absolue, même si le tiers acheteur était de bonne foi.

En revanche, si le retrait n'a pas encore été accepté par la société, l'associé reste libre de céder ses parts à un tiers. La frontière est donc nette : l'acceptation est le déclencheur de l'irrévocabilité. Cette solution est logique : tant que la société n'a pas accepté, il n'y a pas d'accord.

La tendance des tribunaux est donc de sécuriser les procédures de retrait, pour éviter que des associés ne les utilisent comme monnaie d'échange. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges exigent des sociétés qu'elles agissent rapidement pour accepter ou refuser le retrait, afin de ne pas bloquer indûment l'associé.

Points clés à retenir

• Puis-je vendre mes parts à un tiers après avoir demandé mon retrait ? Non, si la société a accepté le retrait. La cession sera annulée.
• Que risque le tiers acquéreur ? Il doit restituer les parts et peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur, mais il perd l'investissement.
• Y a-t-il un délai pour agir en nullité ? Oui, 5 ans à compter de la cession (article 2224 du Code civil).
• Que faire si j'ai déjà cédé mes parts ? Contactez un avocat immédiatement pour évaluer les risques et préparer une éventuelle régularisation.
• Cette règle s'applique-t-elle à toutes les sociétés ? Oui, SCI, SARL, SAS, etc., dès lors qu'un retrait est prévu par les statuts ou la loi.

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