参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation） • 编号 05-10.724 • 2006年2月8日 • 查看判决 →
设想一下：您是穆然（Mougins）一处专业场所的业主，自1989年起租给一名公证人（notaire）。租约规定续租时租金将复核，但未说明具体方式。到期时，承租人同意涨价原则，但不同意具体金额。谁来裁决？像往常一样由法官？没那么快。
2006年2月8日，法国最高法院（Cour de cassation）在一起涉及出租人和公证人承租人的案件中回答了这一问题。其答案明确：如果双方未确定复核方式，法官不能自行创造。这对所有起草租约的人都是一个谨慎的教训。
让我们一起了解这一判决，尽管它技术性强，但对专业场所的业主和承租人有着非常具体的后果，尤其是在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）地区，那里商业和专业租约很多。
事实：一个日常发生的故事
1989年3月，X夫妇及其女儿将一处专业场所租给穆然（Mougins）的公证人（notaire）Y先生，租期九年。租约规定续租时租金将复核，但未指明任何公式：无指数、无比率、无方法。出租人和承租人握手信任。
多年来，该公证人成为SCP Y... et Rieg的合伙人。1998年，租约到期。出租人提出新租金，承租人拒绝。双方各执己见。结果：提起诉讼以确定续租租金。
法院命令进行专家鉴定。随后，发回重审的上诉法院（cour d'appel de renvoi）自行确定租金，采用其认为公平的方法。但SCP向最高法院（Cour de cassation）提起上诉：当租约沉默时，法官是否有权确定复核方式？
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院（cour d'appel）的判决。其推理归结为一句话：“当租约的租金不受任何法律规制，仅规定续租时复核的原则而未确定具体方式时，法官不能替代意见分歧的双方来确定这些方式。”
简而言之，法官不能创造双方未曾同意的义务。《法国民法典》（Code civil）第1103条（原第1134条）提醒，合法订立的合同对当事人具有法律效力。如果双方仅规定“待协商”的复核，法官不能强加指数公式或比率。他必须确认分歧，并且如果没有适用的法律规则（如对受监管的商业或住宅租约），租金保持不变。
上诉法院（cour d'appel）犯了充当“补充立法者”的错误，而其角色是解释双方意愿，而非补充。该判决与先前的判例一致：合同自由优先，除非有强制性法律规定了复核。
注意，法国最高法院（Cour de cassation）不受“专业租约”（bail professionnel）定性的约束：该场所用于专业用途（公证人），但租金不受任何法定上限（如受商业租约法规制的商业租约）的限制。因此缺乏监管。
对您的具体影响
如果您是索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）专业场所的业主，且您的租约规定续租时复核但未明确方式，这一判决保护您：法官不能强加一个您未选择的指数计算出的涨幅。但注意：这也意味着如果您无法与承租人达成一致，租金将维持在原有水平。这也不理想。
举一个具体例子：2000年在穆然（Mougins）签署的一份100平方米场所的租约，初始租金每月1000欧元。2009年续租时，出租人希望涨到1500欧元，承租人拒绝。如果租约只说“租金将复核”而无更多说明，法官不能确定新租金。出租人必须协商或……维持1000欧元。
对于承租人，这是一种保障：没有法官强加的涨幅。但小心：如果市场下行，一份起草不当的租约也可能阻止租金下调。
这一判决仅涉及不受监管的租约（专业租约、短期租约等）。对于受1953年9月30日法令监管的商业租约，法官拥有特定权力（上限、建筑成本指数）。但在这里，该场所用于专业用途（公证人），因此不受商业租约法规制。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草明确的复核条款：说明复核日期、周期，特别是计算公式（例如：“根据法国国家统计与经济研究所（INSEE）发布的ILC指数进行年度复核”）。不要只写“租金将复核”。
- 规定续租条款：不要写“续租时复核”，而应写“每次续租时，租金将由双方共同确定，否则由主管法院确定”——但注意，该条款只有足够明确才有效。
- 使用客观指数：为避免争议，选择官方指数（ILC、ICC等）并确定参考期。例如：“根据ILC指数在第N-2年第四季度与第N-1年第四季度之间的变化进行年度复核”。
- 请律师审阅租约：一名房地产法律专业人士，如Zakine律师，可以检查复核条款是否完整且符合判例。这是一项投资，可避免多年的诉讼。
深入：相关判例与演变
这一判决遵循一贯原则：法国最高法院（Cour de cassation）保护合同自由。可以引用2003年12月10日的判决（编号01-12.179），该判决在类似案件中已裁定，若无规定具体方式的条款，法官不能确定续租租金。
自2006年以来，判例在这一问题上没有变化。法院仍然严格：如果租约沉默，法官只能确认分歧。这意味着双方必须进行谈判，否则租金将被冻结。
未来，随着专业租约（律师、建筑师、会计师）的增加，这一判决仍然具有现实意义。公证人和自由职业者在起草租约时必须特别警惕，尤其是在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）等紧张地区。
行动前检查清单
- 您的租约是否规定复核？如果是，阅读条款：是否明确指数、周期、计算公式？如果否，您处于该判决所述情形。
- 续租即将到来？提前：在到期前至少6个月与承租人或出租人开始谈判。如果分歧，您有时间向紧急审理法官（juge des référés）申请调解。
- 租金是否受监管？检查您的租约是否受法定法规（商业租约、住宅租约）约束。如果是，强制性规则适用，法官拥有权力。如果否（专业租约、短期租约），2006年的判决完全适用。
- 您正处于诉讼中？咨询律师。起草不当的条款可能被解释，但法官很少超越双方约定。律师可以评估您的胜算并建议谈判策略。
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