Servitude non aedificandi : peut-on construire en sous-sol ? La réponse de la Cour de cassation

Imaginez : vous venez d'acquérir une maison à Barentin, avec une jolie cour commune. Vous rêvez d'y aménager un garage souterrain pour stationner votre voiture à l'abri. Mais l'acte de vente mentionne une « servitude non aedificandi » (interdiction de construire) sur cette cour. Pouvez-vous creuser un sous-sol sans violer cette clause ? La question est plus courante qu'on ne le pense, et elle a déjà été tranchée par la Cour de cassation en 1977.

Cette décision, souvent méconnue, apporte une réponse nuancée : tout dépend de l'intention des parties lors de la création de la servitude. Si l'acte ne vise que la surface, le sous-sol peut être libre. Alors, comment savoir si votre projet est autorisé ? Cet article décrypte le raisonnement des juges et vous donne les clés pour éviter un litige.

Que vous soyez propriétaire, acquéreur ou professionnel de l'immobilier, comprendre cette jurisprudence vous évitera bien des déconvenues. Car une servitude mal interprétée peut bloquer un projet ou déclencher un procès coûteux. Suivez le guide.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Rouen, mais aurait tout aussi bien pu se dérouler à Dieppe ou Barentin. Deux propriétaires voisins, M. A et M. B, sont liés par un acte notarié datant de plusieurs décennies. Cet acte a divisé un terrain en deux lots et a institué entre eux « une zone de servitude non aedificandi en cour commune », destinée à assurer une aération et un ensoleillement suffisants aux bâtiments. En clair, il était interdit de construire quoi que ce soit en surface dans cette cour.

Des années plus tard, M. A décide de construire des garages souterrains sous cette cour commune. Il réalise des rampes d'accès et des murets de protection en surface. M. B, son voisin, s'y oppose fermement : selon lui, la servitude interdit toute construction, même en sous-sol, car les rampes et murets empiètent sur la cour. Le conflit est porté devant le tribunal.

En première instance, le tribunal donne raison à M. A : les garages souterrains ne violent pas la servitude. M. B fait appel. La Cour d'appel de Rouen confirme le jugement : elle estime que les parties à l'acte n'avaient pas entendu interdire l'utilisation du sous-sol, et que les rampes et murets ne portent pas atteinte à la servitude. M. B se pourvoit alors en cassation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mars 1977 (n° 75-14.456), rejette le pourvoi. Elle valide le raisonnement de la Cour d'appel : c'est une question d'interprétation de la volonté des parties, et les juges du fond ont souverainement estimé que la servitude ne concernait que la surface. La construction en sous-sol est donc autorisée.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir sur les règles qui régissent les servitudes. Une servitude est une charge imposée sur un fonds (le terrain qui subit la servitude) pour l'usage ou l'utilité d'un autre fonds (le terrain qui en bénéficie). Elle peut être établie par contrat, par testament, ou par la loi. En l'espèce, il s'agit d'une servitude conventionnelle, fixée par l'acte de division du terrain.

Le fondement légal est l'article 686 du Code civil (ancien, mais toujours en vigueur dans sa version applicable aux servitudes conventionnelles). Cet article dispose que les propriétaires peuvent établir sur leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. La servitude « non aedificandi » est donc parfaitement valable.

Le cœur du litige portait sur l'étendue de cette servitude : interdit-elle seulement de construire en surface, ou aussi en sous-sol ? La Cour de cassation répond en rappelant que c'est l'intention des parties qui prime. Les juges du fond (Cour d'appel) ont analysé l'acte et ont conclu que les parties n'avaient pas voulu interdire l'utilisation du sous-sol. Pourquoi ? Parce que l'objectif affiché était d'assurer « une aération et un ensoleillement suffisants » aux bâtiments. Or, des constructions souterraines ne compromettent ni l'aération ni l'ensoleillement de surface. La Cour d'appel a donc usé de son pouvoir souverain d'interprétation.

Les juges ont également examiné les aménagements de surface (rampes d'accès et murets). Ils ont estimé qu'ils ne portaient pas atteinte à la servitude, car ils étaient nécessaires à l'utilisation du sous-sol et restaient de faible ampleur. La décision ne crée pas de règle absolue : chaque cas dépend des termes précis de l'acte et de l'intention des parties.

Cette solution n'est ni une évolution ni un revirement : elle s'inscrit dans la jurisprudence constante selon laquelle les servitudes conventionnelles s'interprètent strictement. On ne peut pas étendre une servitude au-delà de ce qui a été prévu. Ainsi, si l'acte ne mentionne que la surface, le sous-sol est libre, sauf clause contraire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un terrain grevé d'une servitude non aedificandi, cette décision vous ouvre des possibilités : vous pouvez envisager des constructions souterraines, à condition de respecter scrupuleusement les termes de l'acte. Par exemple, à Dieppe, un client a pu réaliser une cave sous sa cour commune sans enfreindre la servitude, car l'acte ne visait que la surface. Il a simplement dû veiller à ce que les accès (trappes, escaliers) ne dépassent pas le niveau du sol.

Pour un acquéreur, c'est un point de vigilance : avant d'acheter un bien grevé d'une servitude, faites examiner l'acte par un avocat ou un notaire. Demandez-vous si le sous-sol est inclus ou non. Si vous projetez des travaux souterrains, assurez-vous que la servitude ne l'interdit pas explicitement. Dans le cas contraire, vous pourriez être attaqué par le voisin bénéficiaire.

Pour un copropriétaire, attention : si la servitude est inscrite au règlement de copropriété, elle peut être plus restrictive. Les tribunaux interprètent souvent les clauses de manière stricte, mais mieux vaut prévenir que guérir. Si vous avez un doute, une consultation rapide (45 € chez Maître Zakine) peut vous éviter des frais de procédure bien plus élevés (comptez 3 000 à 10 000 € en moyenne pour un litige de servitude).

En pratique, si vous êtes dans cette situation, vous devez : (1) lire l'acte mot à mot, (2) vérifier si le sous-sol est mentionné, (3) si ce n'est pas le cas, consulter un professionnel pour confirmer que votre projet est conforme. Et surtout, ne commencez pas les travaux avant d'avoir obtenu un avis juridique : un voisin mécontent pourrait obtenir une ordonnance de suspension des travaux en référé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez l'acte de vente ou de division : avant tout projet, relisez attentivement les clauses relatives aux servitudes. Si le sous-sol n'est pas mentionné, vous pouvez en principe l'utiliser librement, mais faites-le confirmer par un expert.
• Sollicitez une interprétation amiable : si le voisin bénéficiaire de la servitude conteste votre projet, tentez de négocier un accord écrit. Par exemple, proposez de limiter l'impact visuel ou de partager l'usage du sous-sol. Un accord vaut mieux qu'un procès.
• Faites appel à un géomètre-expert : pour délimiter précisément l'assiette de la servitude et l'emprise de vos travaux. Un plan certifié peut éviter les contestations ultérieures.
• Incluez une clause de sauvegarde dans vos actes : si vous vendez ou achetez un bien grevé d'une servitude, faites préciser dans l'acte que le sous-sol est libre de toute restriction. Cela vous protège et rassure l'acquéreur.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1977 s'inscrit dans une lignée de décisions qui interprètent strictement les servitudes non aedificandi. Par exemple, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 18 mai 1982 (n° 80-16.987), qu'une servitude interdisant de « bâtir » ne s'opposait pas à l'installation d'une piscine enterrée, car celle-ci n'est pas un bâtiment au sens juridique. De même, un arrêt du 12 juillet 2000 (n° 98-18.456) a validé la construction d'un parking souterrain sous une cour grevée d'une servitude de vue, au motif que celle-ci ne portait pas atteinte à la vue.

La tendance des tribunaux est donc claire : les servitudes conventionnelles sont d'interprétation stricte. Si l'acte ne mentionne pas explicitement le sous-sol, celui-ci est libre. Cependant, attention aux servitudes légales (comme la servitude de passage) qui peuvent avoir une portée différente. Pour l'avenir, si vous créez une servitude, pensez à préciser si elle s'étend ou non au sous-sol, pour éviter toute ambiguïté.

Checklist avant d'agir

• Ai-je bien identifié la servitude ? Vérifiez l'acte de propriété, le règlement de copropriété ou le titre de lotissement. La servitude doit être mentionnée.
• Le sous-sol est-il explicitement interdit ? Si l'acte parle de « construire » sans autre précision, le sous-sol est généralement libre. Si l'acte interdit « toute édification, même en sous-sol », vous êtes lié.
• Ai-je informé le voisin bénéficiaire ? Même si vous estimez être dans votre droit, informez le voisin par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela permet d'éviter un contentieux surprise.
• Ai-je consulté un avocat spécialisé ? Un avis juridique préalable coûte moins cher qu'un procès. Maître Cécile Zakine, docteur en droit, vous reçoit en consultation à distance ou dans son cabinet.

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