Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 77-92.020 • 1978-05-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Tours, einer hübschen Residenz in der Nähe der Kathedrale. Die Eigentümer beschließen Aufstockungsarbeiten, um zwei neue Wohnungen zu schaffen. Sie schließen einen Vertrag mit einem Unternehmer und einem Architekten, Sie denken, Sie seien auf der sicheren Seite. Doch einige Monate später meldet ein unzufriedener Nachbar dem Rathaus, dass die Arbeiten die durch die Baugenehmigung erlaubte Höhe überschreiten. Die Gemeindepolizei stellt den Verstoß fest. Und dann die Überraschung: Sie, der Verwalter, werden strafrechtlich verfolgt. Ungerecht, oder?
Doch der Kassationshof hat in einem Urteil vom 3. Mai 1978 entschieden: Der Verwalter hat eine persönliche Pflicht, die Einhaltung der Baugenehmigung zu überwachen. Er kann sich nicht hinter dem Verschulden des Unternehmers oder Architekten verstecken. Diese Entscheidung, die noch heute aktuell ist, lässt so manchen Verwalter erzittern. Aber was besagt dieses Urteil genau? Welche konkreten Auswirkungen hat es auf Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter und sogar Eigentümer? Tauchen wir in diese Geschichte ein.
Dieser Artikel erklärt Ihnen Schritt für Schritt die Argumentation der Richter, die praktischen Konsequenzen und vor allem die Vorsichtsmaßnahmen, die Sie treffen sollten, um nicht vor dem Strafgericht zu landen. Ob Sie ehrenamtlicher Verwalter einer kleinen Eigentümergemeinschaft in Loches oder professioneller Verwalter in Paris sind, die Regeln sind dieselben.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich passiert
Wir befinden uns in den 1970er Jahren. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft erhält eine Baugenehmigung für Erweiterungsarbeiten. Der professionelle Verwalter überträgt die Ausführung einem Unternehmer und die Bauleitung einem Architekten. Alles scheint unter Kontrolle. Doch dann: Die Arbeiten entsprechen nicht den Auflagen der Baugenehmigung. Vielleicht wurde die Höhe überschritten oder die Grundfläche ist größer als geplant. Jedenfalls wird der Verstoß festgestellt.
Der Verwalter wird wegen Verstoßes gegen das Stadtplanungsgesetz (Artikel L. 480-4, der Bauen ohne Genehmigung oder nicht genehmigungskonform bestraft) angeklagt. Vor dem Strafgericht verteidigt er sich: „Ich habe nicht gebaut, ich habe an kompetente Fachleute delegiert. Ich konnte nicht jeden Tag auf der Baustelle sein.“
Doch die Richter hören das nicht. Sie verurteilen ihn mit der Begründung, er habe die Pflicht gehabt, die Einhaltung der Baugenehmigung persönlich zu überprüfen. Der Verwalter legt Kassation ein. Der Kassationshof weist seine Beschwerde mit diesem Urteil vom 3. Mai 1978 (Nr. 77-92.020) zurück und bestätigt die Verurteilung. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung zu Recht damit begründet habe, dass der Verwalter, der mit der Durchführung der Arbeiten für die Gemeinschaft beauftragt war, nicht persönlich die Einhaltung der Auflagen der Baugenehmigung überwacht habe. Mit anderen Worten: Der Verwalter kann sich nicht hinter dem Architekten oder Unternehmer verstecken.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zunächst die rechtliche Grundlage des Verstoßes kennen. Artikel L. 480-4 des Stadtplanungsgesetzes (in der damals geltenden Fassung) bestraft die Ausführung von Arbeiten ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen die Genehmigung mit einer Geldstrafe und manchmal mit einer Freiheitsstrafe. Aber wer ist strafrechtlich verantwortlich? Derjenige, der die Arbeiten „ausführen lässt“. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dies der Verwalter, der von der Eigentümerversammlung beauftragt wird, die Arbeiten durchzuführen. Er ist daher im strafrechtlichen Sinne der „Bauherr“, auch wenn er nicht Eigentümer der Mauern ist.
Der Kassationshof erinnert daran, dass der Verwalter eine persönliche Überwachungspflicht hat. Er kann sich nicht damit begnügen, einen Vertrag mit einem Unternehmer und einem Architekten zu unterschließen und sich auf diese zu verlassen. Er muss konkret überprüfen, ob die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten werden. Wie? Indem er mit dem Architekten in Kontakt bleibt, ihn auf sensible Punkte aufmerksam macht, sicherstellt, dass die Pläne befolgt werden. Vernachlässigt er diese Überwachung, begeht er ein strafrechtliches Verschulden.
Das Urteil präzisiert: „Der Verwalter hatte die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten werden, sei es auch nur durch Kontakt mit dem Architekten und durch Hinweis auf die Auflagen.“ Mit anderen Worten: Der Verwalter muss proaktiv handeln. Er darf nicht passiv sein und darauf warten, dass die Fachleute ihre Arbeit ohne Kontrolle erledigen.
Diese Entscheidung fügt sich in einen breiteren Trend der stärkeren Verantwortung von Bauherren ein. Sie wird von den Gerichten häufig zitiert, um daran zu erinnern, dass die Delegation an einen Fachmann die persönliche Verantwortung nicht aufhebt. Es handelt sich um eine ständige Rechtsprechung, die auch heute noch angewendet wird.
Was das für Sie konkret ändert
Für professionelle Verwalter bedeutet diese Entscheidung, dass sie die Überwachung der Arbeiten in ihren Aufgabenbereich integrieren müssen. Eine einfache Terminverfolgung reicht nicht aus. Sie müssen sich beispielsweise die Ausführungspläne vorlegen lassen, vor Ort die Hauptmaße überprüfen oder während der Bauarbeiten Konformitätsbescheinigungen des Architekten anfordern. Tun sie dies nicht, riskieren sie eine strafrechtliche Verurteilung: Geldstrafe bis zu 300.000 € und Freiheitsstrafe (selten für einen Verwalter, aber möglich).
Für die Wohnungseigentümer ist diese Rechtsprechung ein zweischneidiges Schwert. Einerseits stellt sie sicher, dass der Verwalter die Verantwortung nicht auf die Fachleute abwälzen kann. Andererseits muss die Gemeinschaft oft die finanziellen Folgen tragen, wenn der Verwalter verurteilt wird (z. B. Kosten für die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands). Ein Beispiel: In Loches musste eine Eigentümergemeinschaft 15.000 € für den Abriss eines Stockwerks zahlen, das ohne Einhaltung der Baugenehmigung errichtet worden war. Der Verwalter wurde verurteilt, aber die Gemeinschaft musste die Kosten tragen.
