参考判决： cc • N° 92-81.976 • 1992-11-18 • 查看判决 →
想象一下：您在贝桑松（Besançon）拥有一套公寓，出租多年。有一天，您收到法院的信函：您因缺乏建筑许可证（某些工程所需的行政事先许可）而被起诉。您的租户未经您同意进行了施工，而您成了被追责的对象。这不公平，对吧？然而，这正是1992年法国最高法院审理的一起案件中一位房东的遭遇。幸运的是，最高法院明确了相关规则。
这一判决回答了一个关键问题：谁可以因未经许可的施工而被刑事起诉？是土地的房东，还是下令并执行施工的人？答案并不简单，并且直接影响法国成千上万的出租人。
在本案中，一位房东被艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）处以54,000法郎（约8,230欧元）的罚款，仅因其是土地的所有者，而租户在该土地上进行了未经许可的施工。最高法院撤销了该判决，认为下级法院未核实房东是否是施工的“受益人”或“对施工的执行负有责任”。
事实：一个每天都会发生的故事
Serge Y. 先生是奥尔南（Ornans）一栋房屋的房东，他将房屋出租。他的租户在未告知他的情况下，进行了需要建筑许可证（由市政府颁发的大型项目许可）的施工。租户和房东均未申请该许可证。工程被发现，刑事起诉随之而来。
在轻罪法庭（tribunal correctionnel）上，房东根据《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L.480-4条（惩罚城市规划违法行为的条文）被定罪，罪名是缺乏建筑许可证。他提出上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院维持了定罪，理由很简单：“土地的所有者，即使未亲自执行施工，也要对其土地上发生的违法行为负责”。
Y. 先生随后向最高法院提出上诉。他的论点是：他既不是土地的使用者（占用土地的人），也不是施工的受益人（从中获利的人），也不是承建商，也不是对执行负责的人。因此，他不能因租户未经其同意实施的行为而被定罪。
法院的推理——详细分析
最高法院支持了Y. 先生。它根据《城市规划法典》第L.480-4条第2款撤销了上诉法院的判决。该条文明确规定：规定的刑罚（罚款等）只能针对“土地使用者”、“施工受益人”、“承建商”或“其他对执行负责的人”作出。
翻译一下：如果您是房东，但您不住在房屋内（您不是“土地使用者”），您没有下令施工（您不是“受益人”），您没有参与施工（您不是“承建商”），并且您没有因放任施工而疏忽（您不是其他意义上的“责任人”），那么您不能被刑事定罪。
然而，上诉法院声称房东负有责任，“即使他未亲自执行施工”。最高法院认为这一理由不充分：必须确认Y. 先生是受益人或以其他身份负责。而下级法院并未这样做。因此，该判决因“缺乏法律依据”（manque de base légale）而被撤销。
这一判决并非逆转，而是确认：最高法院对第L.480-4条的条件进行严格解释。它保护善意的房东免受自动定罪。但请注意：如果房东知情并容忍了施工，他可能被视为“有责任”，从而被定罪。
这对您意味着什么——具体来说
对于出租人房东： 您不能因租户在您不知情的情况下进行的未经许可施工而被刑事定罪。但如果您明确同意或睁一只眼闭一只眼，您可能被视为“受益人”（因为施工增加了您房产的价值）或“责任人”。例如：在贝桑松，一位房东因签署了一份商业租约，其中包含授权施工的条款，而未核实许可情况，最终被定罪。他因此接受了施工。
对于租户： 您对自己进行的施工直接负责。如果您未经许可进行施工，您将作为“土地使用者”或“受益人”被起诉。罚款最高可达120,000欧元，法院可下令您自费拆除。在奥尔南，一名租户因未经授权建造阳台而支付了15,000欧元的拆除费。
对于购房者： 在购买房产前，请核实所有前期施工是否已获得许可。如果前任房东未经许可进行了施工，您可能继承刑事起诉和拆除令。一名在贝桑松的购房者不得不拆除刚购买的车库，因为卖方未申报。
对于共有人： 如果一名共有人在私有部分进行了未经许可的施工，管理委员会（syndic）可向市政府报告。该共有人将被个人起诉，而非整个共有物业。
避免此类纠纷的四个建议
- 在租约中加入条款： 明确禁止租户未经您事先书面同意进行施工，并要求其获得所有必要的行政许可。这能保护您并起到威慑作用。
- 购买前核实前期施工： 要求卖方出具宣誓声明，证明所有施工均已申报。向市政府城市规划部门咨询，获取有效的城市规划证明书（certificat d'urbanisme opérationnel）。
- 及时报告可疑工程： 如果您是房东，发现租户正在未经您同意进行施工，请发送挂号信（mise en demeure）要求其停止施工，并通知市政府。这能证明您的善意。
- 在收到威胁时咨询专业律师： 如果您收到市政府或检察官的信函，不要自行回复。律师可以证明您不是受益人或责任人。咨询费用相比罚款或拆除费用微不足道。
深入探讨：相关判例与演变
1992年的这一判决得到后续判例的确认。例如，在最高法院2003年3月12日的一项判决（n° 02-84.123）中，最高法院判定，房东在多年间放任租户未经许可施工而不采取行动，属于“有责任”，因为他默许了施工。因此，他与租户承担连带责任。
相反，2010年6月8日的一项判决（n° 09-86.321）宣告一名房东无罪，因为他在发现施工后立即提出异议，向租户和市政府发送了信件。趋势很明确：房东的善意可免除责任，但不作为或默示同意则会导致责任。
自2022年起，一项新法律加强了对城市规划违法行为的制裁，但并未改变个人责任原则。因此，房东必须保持警惕，但并非人质。
行动前检查清单
- 我是否因未经许可的施工被起诉？ → 核实施工是否由租户进行，您是否知情，以及您是否从中获益。
- 我是否给予书面或口头同意？ → 如果是，您很可能是“受益人”或“责任人”。请咨询律师。
- 我是否立即对施工提出异议？ → 收集证据（信件、照片、证词）以证明您的反对。
- 租户是否仍在房屋内？ → 如果是，您可以启动解除租约的程序，理由是无授权施工。
- 事后是否申请了许可？ → 有时可以补办，但这不能终止刑事起诉，但可能减轻处罚。
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