Preuve d'une vente : la Cour de cassation tranche sur la date certaine et les compromis concurrents

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Lesneven. Vous signez un compromis de vente avec un premier acheteur, mais un second se présente avec une offre plus élevée. Vous signez aussi avec lui. Qui l'emporte ? Cette question, un propriétaire de la région l'a vécue dans les années 1970, et la Cour de cassation a dû trancher. Le problème : la date du compromis est-elle fiable ? Peut-on prouver qu'il a été signé avant l'autre ?

L'affaire oppose deux acquéreurs, Guion et Sezanne, pour un même bien. L'agence Brunet, mandatée pour vendre, a signé un compromis avec Guion le 31 mai 1968. Mais Sezanne possède aussi un compromis, non daté, mais dont la date de lettre recommandée est postérieure. Le tribunal donne raison à Guion. Sezanne conteste en invoquant l'article 1341 du Code civil (qui exige un écrit pour les contrats dépassant une certaine valeur). Mais il ne l'a pas soulevé devant les juges du fond.

La Cour de cassation rejette son pourvoi : l'article 1341 n'est pas d'ordre public, donc on ne peut l'invoquer pour la première fois en cassation. Moralité : si vous voulez contester une preuve, faites-le dès le début du procès. Cette décision, vieille de plus de 50 ans, reste d'actualité pour tous ceux qui vendent ou achètent un bien immobilier. Elle rappelle l'importance de la date certaine et de la stratégie procédurale.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Sezanne, un habitant de Landerneau, convoite une propriété mise en vente par l'agence Brunet. Celle-ci a reçu mandat de vendre fin avril 1968. Le 31 mai 1968, l'agence signe un compromis de vente avec un certain Guion, qui accepte d'acheter au prix demandé. La vente est parfaite ce jour-là, bien que l'acte authentique ne soit pas encore signé.

Mais Sezanne, lui aussi intéressé, obtient un compromis signé par un représentant de l'agence. Problème : ce compromis n'est pas daté. Pour lui donner une date certaine, Sezanne envoie une lettre recommandée à l'agence, et la date de réception est postérieure au 31 mai 1968. Il est donc le deuxième acquéreur dans le temps.

L'agence Brunet, pourtant, avait conservé le mandat de vendre même après le compromis Guion ? Les faits montrent qu'elle a continué à chercher d'autres acquéreurs. Résultat : deux acquéreurs se disputent le même bien. Guion assigne Sezanne en justice pour faire reconnaître la priorité de son compromis. Le tribunal lui donne raison. Sezanne fait appel, puis se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 décembre 1971, commence par analyser le fond : le compromis signé avec Guion le 31 mai 1968 est parfait. La vente est conclue, même si l'acte authentique n'a pas été rédigé. En droit, un compromis de vente vaut vente dès l'accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code civil). Ensuite, le compromis de Sezanne est postérieur, donc inefficace car le bien avait déjà été vendu.

Mais le vrai débat porte sur la preuve. Sezanne voulait prouver que son compromis était antérieur, ou du moins contemporain. Il invoque l'article 1341 du Code civil (qui exige un écrit pour les contrats de valeur supérieure à 1500 francs, aujourd'hui 1 500 euros environ). Selon lui, le compromis Guion n'étant pas transcrit (enregistré), il n'avait pas date certaine. Donc, il ne pouvait pas être opposé à un tiers comme lui.

La Cour répond : certes, l'article 1341 impose un écrit, mais cette règle n'est pas d'ordre public. Cela signifie que les parties peuvent y renoncer. Or, Sezanne n'a pas invoqué ce moyen devant les juges du fond (tribunal et cour d'appel). Il l'a fait pour la première fois devant la Cour de cassation. C'est trop tard. Le principe est que la Cour de cassation ne peut connaître que des moyens soulevés devant les juges du fond. Donc, le grief est irrecevable.

En conséquence, le compromis Guion, bien que non enregistré, pouvait être prouvé par tous moyens (témoignages, correspondances, etc.). Les juges du fond ont souverainement estimé que la vente était parfaite le 31 mai 1968. La Cour de cassation ne peut pas remettre en cause cette appréciation des faits. Elle rejette le pourvoi.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires vendeurs : soyez prudents. Si vous signez un compromis avec un acheteur, ne signez pas avec un autre avant d'être certain que le premier est caduc. Sinon, vous pourriez être condamné à vendre le bien deux fois (et payer des dommages-intérêts). Exemple : si vous vendez votre appartement à Landerneau 150 000 €, puis signez un second compromis à 160 000 €, le premier acheteur peut exiger la vente. Vous devrez soit l'exécuter, soit l'indemniser (en général 10 % du prix).

Pour les acheteurs : faites enregistrer votre compromis rapidement. Demandez à votre notaire de le déposer au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Cela lui donne date certaine et le rend opposable à tous. Sinon, un second acheteur pourrait passer devant vous, comme dans l'affaire Sezanne. Mais ici, même sans date certaine, Guion a gagné car Sezanne n'a pas contesté à temps.

Pour les agents immobiliers : vous devez gérer les mandats avec rigueur. Si vous avez reçu un mandat de vente, vous devez le respecter. Signer un compromis avec un premier acquéreur vous engage. Ne continuez pas à prospecter. À Lesneven, une agence qui signe deux compromis risque des poursuites disciplinaires et des dommages-intérêts.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites enregistrer votre compromis dès sa signature : adressez-le au service de la publicité foncière dans les 10 jours. Cela lui confère une date certaine et le rend opposable aux tiers. Coût : environ 0,10 % du prix.
• Ne signez qu'un seul compromis à la fois : si vous êtes vendeur, attendez que le premier acquéreur renonce par écrit avant d'en accepter un autre. Une vente double vous expose à des dommages-intérêts (souvent 10 % du prix).
• Conservez toutes les preuves de la date : lettres recommandées, accusés de réception, échanges de mails avec horodatage, etc. En cas de litige, la date certaine peut faire la différence.
• Soulevez tous vos moyens dès le début du procès : si vous estimez qu'un écrit est insuffisant (article 1341), dites-le dès la première instance. Ne l'invoquez pas seulement en cassation, car il sera trop tard.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1971 s'inscrit dans une jurisprudence constante sur la date certaine. Avant elle, l'arrêt Civ. 3e, 10 mars 1971 avait déjà jugé que l'article 1341 n'est pas d'ordre public (Bull. civ. III, n° 170). Depuis, la Cour de cassation a maintenu cette position. Par exemple, dans Civ. 1re, 14 janvier 2010 (n° 08-18.778), elle a rappelé que la règle de preuve de l'article 1341 peut être écartée si les parties y renoncent tacitement.

La tendance est à la souplesse probatoire. Les juges du fond disposent d'un large pouvoir pour apprécier les éléments de preuve. Cela signifie que même sans date certaine, un compromis peut être retenu s'il est corroboré par d'autres indices (correspondance, témoignages). Mais attention : pour les ventes immobilières, mieux vaut un acte authentique ou une date certaine pour éviter toute contestation. L'avenir législatif ? La réforme du droit des contrats (ordonnance du 10 février 2016) n'a pas modifié les règles de preuve. Donc, cette jurisprudence reste d'actualité.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la date certaine d'un compromis de vente ?
C'est la date qui fait foi contre tous, y compris les tiers. On l'obtient par enregistrement (au service de la publicité foncière) ou par un acte authentique (notarié). Sans date certaine, la date peut être contestée.

Puis-je prouver un compromis non enregistré ?
Oui, par tous moyens (témoignages, courriers, etc.) si la partie adverse ne soulève pas l'article 1341. Mais si elle le soulève, vous devez prouver la date par un écrit.

Quels sont les risques si je vends le même bien à deux personnes ?
Vous pouvez être condamné à exécuter la vente au profit du premier acquéreur, et à indemniser le second (dommages-intérêts, souvent 10 % du prix). Dans certains cas, vous pouvez être contraint de racheter le bien pour le revendre.

Que faire si j'ai signé un compromis sans date certaine et qu'un autre acheteur se présente ?
Agissez vite : faites enregistrer votre compromis et informez l'agent immobilier. Si l'autre acheteur a déjà signé, consultez un avocat pour faire valoir votre priorité.

Un agent immobilier peut-il signer deux compromis pour le même bien ?
Non, c'est une faute professionnelle. Il engage sa responsabilité civile et disciplinaire. Le vendeur peut aussi être tenu pour responsable s'il a donné son accord.

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