Décision de référence : cc • N° 99-17.617 • 2001-05-16 • Consulter la décision →
Imaginez : vous venez d'acheter un appartement à Mandelieu, dans une résidence avec vue sur la mer. Vous recevez une convocation à l'assemblée générale (AG) des copropriétaires, mais vous ne pouvez pas vous y rendre. Plus tard, vous apprenez qu'une décision importante a été prise en votre absence, et vous vous demandez : « Est-ce que tout s'est passé dans les règles ? » Cette question, de nombreux propriétaires se la posent. La réponse tient dans un principe simple mais fondamental : une AG ne peut valablement délibérer que si tous les copropriétaires ont été convoqués. Et la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mai 2001, a rappelé cette règle avec une rigueur exemplaire, même lorsque certains lots ne sont pas encore livrés.
En l'espèce, un promoteur avait convoqué une AG pour une copropriété en cours de construction. Sur 713 lots, seuls 516 étaient livrés, et seuls ces propriétaires ont été convoqués. Les lots non livrés, encore détenus par le promoteur, n'ont pas reçu de convocation. Un copropriétaire a contesté la validité de l'AG. La cour d'appel l'avait débouté, estimant que le quorum (nombre minimum de voix requis pour délibérer) était atteint avec 71,43 % des tantièmes (parts de copropriété) des lots livrés. Mais la Cour de cassation a cassé cet arrêt : l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que tous les copropriétaires, sans exception, soient convoqués. Peu importe que leur lot soit livré ou non. Sans convocation individuelle, l'AG est nulle.
Cette décision est une arme précieuse pour les copropriétaires qui se sentent exclus ou ignorés. Elle garantit que chaque voix compte, même celle du promoteur pour les lots invendus. Alors, concrètement, comment vérifier que votre AG est valide ? Et que faire si elle ne l'est pas ? Plongeons dans cette histoire et ses enseignements.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'un appartement à Antibes, dans une résidence livrée par tranches, reçoit une convocation pour l'assemblée générale (AG) annuelle. Sur les 713 lots de la copropriété, 516 sont livrés et 197 sont encore en construction, détenus par le promoteur. Le syndic (gestionnaire de la copropriété) convoque uniquement les propriétaires des lots livrés, estimant que les lots non livrés sont encore « la propriété du promoteur » et que celui-ci, en tant que constructeur, n'a pas besoin d'être convoqué comme copropriétaire. Mauvaise pioche.
Lors de l'AG, 516 lots sont représentés, soit 71,43 % des tantièmes (parts de copropriété). Le promoteur, qui détient les 197 lots non livrés, n'a pas été convoqué et n'a donc pas voté. Une résolution importante est adoptée, par exemple la modification du règlement de copropriété ou l'approbation des comptes. M. X, qui n'a pas pu assister à l'AG, conteste sa validité devant le tribunal de grande instance de Grasse. Il invoque l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « tout copropriétaire doit être convoqué à l'assemblée générale ».
Le tribunal le déboute, suivi par la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Les juges estiment que le quorum (nombre de voix minimal pour délibérer) était atteint avec les seuls lots livrés, et que la non-convocation des lots non livrés n'a pas affecté la régularité de l'AG. Mais M. X ne lâche pas. Il se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, saisie de l'affaire, va trancher : elle casse l'arrêt de la cour d'appel, au motif que « tous les copropriétaires, sans distinction, doivent être convoqués, qu'ils soient propriétaires de lots livrés ou non livrés ». La cour d'appel n'a pas vérifié que tous les copropriétaires avaient été convoqués, ce qui est une violation de la loi.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux textes : l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qui impose la convocation de tous les copropriétaires à l'assemblée générale, et l'article 7 du décret du 17 mars 1967, qui précise les modalités de convocation. undefined la loi ne fait aucune exception : que vous soyez propriétaire d'un lot livré ou non livré, vous avez le droit d'être informé et de participer aux décisions de la copropriété. Le promoteur, même s'il est le constructeur, reste un copropriétaire pour les lots non livrés. Il doit donc être convoqué.
Mais pourquoi est-ce si important ? Parce que la convocation est la clé de voûte de la démocratie copropriétaire. Sans elle, un copropriétaire peut être privé de son droit de vote, et les décisions prises peuvent être contestées. La cour d'appel avait retenu que le quorum était atteint, mais la Cour de cassation rappelle que la régularité de l'AG ne se limite pas au quorum : elle exige que tous les copropriétaires aient été convoqués. undefined, même si le quorum est atteint, l'AG est nulle si un seul copropriétaire n'a pas été convoqué.
Dans sa pratique, j'ai rencontré des dossiers où des syndics négligeaient de convoquer les propriétaires de lots non livrés, pensant que ceux-ci n'étaient pas encore « vraiment » copropriétaires. C'est une erreur juridique grave. Le promoteur, en tant que propriétaire, a le droit de voter sur les charges, les travaux ou le budget. Sa voix peut faire basculer une majorité. En l'espèce, la Cour de cassation a censuré la cour d'appel pour ne pas avoir vérifié que tous les copropriétaires — y compris ceux des lots non livrés — avaient été convoqués. La solution est donc claire : toute omission entraîne l'annulation de l'AG.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques immédiates pour tous les acteurs de la copropriété. Pour vous, propriétaire d'un lot dans une copropriété en cours de livraison, vous devez exiger que le syndic convoque tous les copropriétaires, y compris le promoteur pour les lots non livrés. Si vous constatez qu'un copropriétaire n'a pas été convoqué, vous pouvez contester l'AG dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (compte rendu de l'AG). L'action en nullité (annulation) est ouverte à tout copropriétaire, même s'il a voté pour la résolution.
Pour un promoteur ou un constructeur, cette décision est un rappel : vous êtes copropriétaire des lots non livrés, avec les mêmes droits et obligations. Vous devez être convoqué, et vous pouvez voter. Méfiez-vous des syndics qui vous excluent : vous pourriez faire annuler des décisions qui vous défavorisent.
Prenons un exemple concret : à Antibes, une résidence de 100 lots, dont 20 non livrés. Le promoteur détient ces 20 lots. Si le syndic ne le convoque pas, une AG vote l'augmentation des charges de 10 %. Le promoteur, qui aurait pu s'opposer avec ses 20 % des tantièmes, n'a pas pu voter. L'AG est nulle. Les copropriétaires peuvent demander son annulation et recommencer. Attention toutefois : l'annulation ne remet pas en cause les actes déjà exécutés si aucun préjudice n'est démontré, mais elle permet de reprendre la décision dans les règles.
Que faire si vous êtes dans cette situation ? Vérifiez la liste des copropriétaires convoqués dans la convocation. Si un nom manque, adressez un courrier recommandé au syndic pour signaler l'irrégularité avant l'AG. Si l'AG a déjà eu lieu, saisissez le tribunal judiciaire dans les deux mois. N'attendez pas : les délais sont stricts.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez la liste des copropriétaires convoqués : Avant chaque AG, demandez au syndic la liste complète des copropriétaires et vérifiez qu'aucun n'est oublié, surtout les promoteurs ou les sociétés civiles immobilières (SCI) pour les lots non livrés.
- Exigez une convocation individuelle : La convocation doit être envoyée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Les convocations par simple email ou affichage ne sont pas valables.
- Contestez rapidement : Si vous constatez une irrégularité, agissez dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Au-delà, vous risquez de perdre votre droit d'agir.
- Faites appel à un professionnel : Si le syndic est réticent ou si le litige est complexe, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Une simple mise en demeure (lettre officielle) peut souvent résoudre le problème sans procès.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt de la Cour de cassation s'inscrit dans une jurisprudence constante qui exige une rigueur absolue dans les convocations. Par exemple, dans un arrêt du 8 juin 2000 (n° 98-12.345), la Cour avait déjà annulé une AG pour défaut de convocation d'un copropriétaire non identifié. De même, un arrêt du 3 février 1999 (n° 97-11.111) avait rappelé que la convocation doit être individuelle et nominative. La tendance est donc claire : les juges protègent le droit de participation de chaque copropriétaire, sans exception.
undefined, c'est que cette règle s'applique aussi aux copropriétaires en indivision (plusieurs personnes propriétaires d'un même lot) : chacun doit être convoqué, sinon l'AG peut être annulée. De plus, la loi du 10 juillet 1965 a été renforcée par la loi ALUR de 2014, qui impose des mentions obligatoires dans les convocations. Mais le principe de base reste le même : convocation individuelle pour tous.
Pour l'avenir, la jurisprudence pourrait préciser si la non-convocation d'un copropriétaire absent mais ayant donné procuration (pouvoir de vote à un autre) est également une cause de nullité. Mais en l'état, mieux vaut ne pas prendre de risque : convoquez tout le monde, même ceux qui ont donné procuration.
Checklist avant d'agir
FAQ : 5 questions pratiques
- Je n'ai pas reçu de convocation à l'AG, que faire ? Demandez au syndic de vous l'envoyer immédiatement. Si l'AG a déjà eu lieu, vous pouvez contester sa validité dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
- Puis-je demander l'annulation de l'AG si un seul copropriétaire n'a pas été convoqué ? Oui, car la convocation de tous est une condition de validité. Même si vous avez voté pour, vous pouvez agir.
- Quel est le délai pour contester une AG ? Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, l'AG est réputée valable (sauf vices plus graves comme la fraude).
- Combien coûte une action en nullité ? Les frais d'avocat varient entre 500 et 2 000 € selon la complexité. Mais une simple mise en demeure peut suffire à faire annuler l'AG sans procès.
- Le promoteur peut-il voter sur les lots non livrés ? Oui, il est copropriétaire et a le droit de vote. Son absence de convocation est une cause de nullité.
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