Decisione di riferimento: cc • N° 15-15.140 • 2016-05-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Biscarrosse, in un condominio di 27 unità. Ricevete una convocazione per un'assemblea generale (AG) ordinaria. È previsto un voto importante: il rifacimento della facciata, per 50.000 €. Non potete recarvi sul posto, ma date delega a un vicino. Il giorno dell'assemblea, la maggioranza dell'articolo 25 (maggioranza dei voti di tutti i condomini) non viene raggiunta: sono presenti o rappresentati solo 535 millesimi su 1.000, mentre ne servivano 501 per approvare. L'amministratore convoca allora una seconda AG, come consentito dall'articolo 25-1 della legge del 1965. Ma questa volta il progetto di delibera è cambiato: l'importo dei lavori è passato a 55.000 €, senza preavviso. È legale?
La domanda che si pone ogni proprietario: si può modificare il progetto tra le due assemblee? La risposta è chiara: no. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 12 maggio 2016, ha stabilito che il progetto di delibera sottoposto alla seconda AG deve essere strettamente identico a quello della prima. In caso contrario, la decisione presa è annullabile. Una decisione che tutela i diritti dei condomini, soprattutto di quelli che non hanno potuto partecipare alla prima riunione.
Ma cosa cambia esattamente per voi, che siate proprietario locatore a Saint-Paul-lès-Dax o condomino a Mont-de-Marsan? Analisi di una sentenza che fa giurisprudenza.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un'unità in un condominio di 27 lotti a Biscarrosse, riceve una convocazione per un'AG ordinaria. All'ordine del giorno: la votazione dei lavori di rifacimento della facciata per un importo di 50.000 €. L'amministratore spera di ottenere la maggioranza dell'articolo 25 (maggioranza dei voti di tutti i condomini, cioè più della metà dei millesimi). Ma il giorno dell'AG, sono presenti o rappresentati solo 535 millesimi su 1.000. La delibera non viene adottata per mancanza di maggioranza.
In conformità con l'articolo 25-1 della legge del 10 luglio 1965, l'amministratore convoca una seconda AG entro tre mesi. Questa volta, il progetto di delibera menziona un importo dei lavori di 55.000 €, con un aumento del 10%. I condomini presenti o rappresentati (gli stessi 535 millesimi) votano e approvano la delibera a maggioranza semplice (maggioranza dei voti espressi). Il Sig. X, che aveva dato delega a un vicino per la prima AG, contesta la validità di questa seconda delibera.
La causa arriva davanti al tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan, poi davanti alla corte d'appello di Pau, che dà ragione all'amministratore. Il Sig. X ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza: la seconda AG non può deliberare su un progetto diverso da quello sottoposto alla prima. In parole povere, l'amministratore avrebbe dovuto convocare una nuova AG ordinaria, e non una seconda AG ai sensi dell'articolo 25-1, oppure sottoporre esattamente lo stesso progetto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 25-1 della legge del 10 luglio 1965, che dispone: «Quando l'assemblea generale non si è pronunciata su un progetto di delibera per mancanza della maggioranza prevista dall'articolo 25, la stessa assemblea può essere nuovamente consultata, su richiesta dell'amministratore, entro tre mesi, sullo stesso progetto di delibera.» Il testo è inequivocabile: la parola «stesso» significa che il progetto deve essere identico.
I giudici ricordano che la seconda AG è solo una «prosecuzione» della prima: può deliberare solo su ciò che è già stato sottoposto. Consentire una modifica svuoterebbe di significato la protezione offerta ai condomini assenti o contrari, che hanno fatto affidamento sul progetto iniziale per decidere se farsi rappresentare o meno. In altre parole, se l'amministratore potesse modificare il progetto nel frattempo, i condomini sarebbero colti di sorpresa.
Attenzione, però: la Corte non mette in discussione la possibilità per la seconda AG di deliberare con una maggioranza diversa (maggioranza semplice dei voti espressi, invece della maggioranza dell'articolo 25). Questo è anzi l'interesse dell'articolo 25-1: consentire l'adozione di delibere bloccate. Ma il progetto deve rimanere lo stesso. Quello che pochi sanno è che questa regola si applica anche se la modifica è minima. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui un semplice cambiamento di data o di importo è stato annullato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condomini: d'ora in poi siete protetti contro le modifiche unilaterali dell'amministratore tra due AG. Se avete dato delega su un progetto da 50.000 €, non potete ritrovarvi con un progetto da 55.000 € senza il vostro consenso. Verificate sempre che il progetto sottoposto alla seconda AG sia rigorosamente identico. In caso contrario, potete contestare la delibera entro due mesi dalla notifica del verbale.
Per gli amministratori: siate vigili. Se il progetto deve essere modificato (ad esempio, per tenere conto di un preventivo più alto), è necessario convocare una nuova AG ordinaria, e non utilizzare la procedura dell'articolo 25-1. C'