Decisione di riferimento : cc • N° 03-20.457 • 2005-03-23 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: una coppia affitta un appartamento ad Annecy, vicino al lago. Il marito, artigiano idraulico, dichiara fallimento. Il proprietario, sollevato nell'apprendere che la procedura concorsuale cancella il debito locativo, scopre qualche mese dopo che la sua ex inquilina – la moglie – è ora l'unica a dover 8.400 € di arretrati di affitto. Credeva il credito estinto. Errore.
Questa situazione, vissuta da centinaia di locatori, trova una risposta chiara in una sentenza della Corte di cassazione del 23 marzo 2005. I giudici hanno stabilito: l'estinzione del credito nei confronti del conduttore sottoposto a procedura concorsuale lascia sussistere l'obbligazione personale contratta dalla moglie, cointestataria del contratto di locazione ai sensi dell'articolo 1751 del Codice civile. In altre parole, quando il contratto di locazione è comune ai due coniugi, il fallimento di uno non libera l'altro.
Perché questa decisione è così importante? Perché ricorda che il diritto al contratto di locazione (il diritto di occupare l'abitazione) è indivisibile tra coniugi, ma i debiti che ne derivano possono essere individualizzati. Un proprietario può quindi rivalersi sul coniuge solvibile, anche se l'altro è in liquidazione giudiziale. E per il coniuge non commerciante, è una spada di Damocle che può rovinare anni di sforzi.
I fatti: una storia come tante
Il sig. e la sig.ra X., sposati senza contratto, sono cointestatari di un contratto di locazione abitativa a Thonon-les-Bains dal 1998. Il contratto è firmato da entrambi i coniugi, come prevede l'articolo 1751 del Codice civile (che attribuisce il diritto al contratto di locazione alla coppia, indipendentemente dal regime patrimoniale). Nel 2002, il sig. X., amministratore di una piccola impresa di pulizie, viene posto in liquidazione giudiziale. Il passivo include 12.450 € di canoni non pagati.
Il proprietario, un investitore parigino, dichiara il suo credito presso il mandatario giudiziale. La procedura concorsuale estingue il debito nei confronti del sig. X. (il debitore principale). Ma il proprietario, consigliato dal suo avvocato, cita in giudizio anche la sig.ra X. per il pagamento dei canoni residui. La sua logica: il contratto di locazione è comune, quindi l'obbligazione di pagare è solidale (ciascuno deve l'intero).
La corte d'appello di Amiens (poiché il proprietario aveva la sede sociale nel Nord) dà ragione alla sig.ra X.: ritiene che l'estinzione del credito nei confronti del marito giovi alla moglie, poiché il debito è indivisibile. Il proprietario ricorre in cassazione. L'Alta Corte cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa alla corte d'appello di Douai. Il ragionamento: l'obbligazione di pagare i canoni è un'obbligazione personale di ciascun coniuge, distinta dal diritto al contratto di locazione. Il fallimento del marito cancella il suo debito personale, ma non quello della moglie.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1751 del Codice civile (diritto al contratto di locazione dei coniugi) e sul principio dell'effetto relativo delle procedure concorsuali. Ecco il percorso:
1. Il diritto al contratto di locazione è comune: l'articolo 1751 dispone che il diritto al contratto di locazione del locale adibito ad abitazione dei due coniugi si considera appartenere a entrambi, anche se il contratto è firmato da uno solo. Qui, entrambi i coniugi hanno firmato, il che non fa che rafforzare la regola.
2. L'obbligazione di pagare è personale: la Corte distingue il diritto di occupare (indivisibile) dall'obbligazione di pagare il canone (divisibile). Ciascun coniuge è personalmente tenuto all'intero importo dei canoni, in virtù del contratto di locazione. Si tratta di un'obbligazione in solidum (termine giuridico che significa che ciascuno deve l'intero, ma senza solidarietà legale automatica).
3. La procedura concorsuale cancella solo il debito del debitore interessato: la sentenza di liquidazione giudiziale del sig. X. libera quest'ultimo dai suoi debiti precedenti. Ma questa liberazione è personale. Non giova ai condebitori, salvo che la legge lo preveda espressamente (ad esempio, in materia di fideiussione). Ora, qui la sig.ra X. non è fideiussore, ma cointestataria del contratto di locazione. La sua obbligazione personale sussiste.
4. Una conferma di giurisprudenza: questa sentenza si inserisce in un orientamento costante. La Corte di cassazione aveva già stabilito, con una sentenza del 12 maggio 1999 (n. 97-13.456), che la risoluzione del contratto di locazione pronunciata contro un coniuge non vale per l'altro se quest'ultimo non è stato chiamato in causa. Qui, va oltre: anche se il credito è estinto per uno, l'altro rimane obbligato.
I giudici di merito (corte d'appello) avevano commesso l'errore di ritenere che l'indivisibilità del diritto al contratto di locazione comportasse l'indivisibilità del debito. La Corte di cassazione corregge: il diritto al contratto di locazione è un attributo del godimento dell'abitazione; il debito locativo è un onere finanziario. Si può perdere l'uno senza perdere l'altro.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: potete ora perseguire il coniuge solvibile anche se l'altro è sottoposto a procedura concorsuale. Esempio concreto: ad Annecy, un proprietario affitta un trilocale a una coppia. Il marito, commerciante, è in liquidazione. La moglie, dirigente di banca, ha un buon stipendio. Il proprietario può richiedere i 6.200 € di arretrati alla sola moglie, senza attendere la fine della procedura concorsuale del marito. Attenzione però: se il contratto di locazione è a nome del solo marito, l'articolo 1751 non si applica (salvo che l'abitazione sia la residenza familiare). Verificate bene la firma del contratto.
Per il conduttore (in particolare la moglie non commerciante): dovete sapere che firmare il contratto di locazione accanto al vostro coniuge vi impegna personalmente. Se il vostro coniuge fallisce, voi rimanete obbligati per l'intero debito locativo, anche se non avete reddito o se il debito è stato estinto nei suoi confronti. È quindi fondamentale valutare i rischi prima di firmare un contratto di locazione congiunto, soprattutto se il coniuge esercita un'attività commerciale o artigianale.