Decisione di riferimento : cc • N° 15-27.688 • 2017-01-26 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Lunéville, un proprietario locatore riceve una lettera dal suo inquilino, che gli annuncia che non pagherà più l'affitto. Aspetta, spera in un ritorno alla ragione. I mesi passano. Quando finalmente si rivolge al tribunale, l'inquilino oppone una eccezione di prescrizione: «Troppo tardi, è prescritto!» Il proprietario è sconvolto. Quanto tempo ha realmente per agire? Tre anni? Due anni? La questione divide i tribunali da anni.
La Corte di Cassazione ha deciso il 26 gennaio 2017 in una serie di quattro sentenze, tra cui la n° 15-27.688. Afferma un principio semplice: i contratti di locazione abitativa regolati dalla legge n° 89-462 del 6 luglio 1989 obbediscono a regole specifiche, che escludono l'applicazione del diritto del consumo. Pertanto, la prescrizione dell'azione di recupero dei canoni di locazione non pagati e delle riparazioni locative è di tre anni, conformemente all'articolo 7-1 di tale legge, e non di due anni come previsto dal codice del consumo.
Questa decisione, passata relativamente inosservata, ha tuttavia conseguenze importanti per migliaia di proprietari e inquilini. Mette fine a un'incertezza giuridica e chiarisce il termine di cui dispone un locatore per agire. Ma cosa bisogna esattamente ricordare? E soprattutto, come applicarla concretamente, che siate proprietari a Dombasle-sur-Meurthe o inquilini a Nancy?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La causa giudicata dalla Corte di Cassazione il 26 gennaio 2017 riguarda un contratto di locazione abitativa concluso tra la società Seminor, locatore sociale, e un inquilino. L'alloggio, situato nella circoscrizione di Nancy, era soggetto alla legge del 6 luglio 1989. L'inquilino ha smesso di pagare i canoni a partire da luglio 2011. Il 15 gennaio 2015, cioè quasi tre anni e mezzo dopo, la società Seminor ha citato in giudizio l'inquilino per il pagamento degli arretrati davanti al tribunale d'istanza di Nancy.
L'inquilino ha quindi sollevato un'eccezione di procedura: secondo lui, l'azione del locatore era prescritta. Invocava l'articolo L. 218-2 del codice del consumo, che fissa a due anni la prescrizione delle azioni per il pagamento dei canoni. Se questo termine fosse applicabile, la citazione del 2015 sarebbe effettivamente tardiva per i canoni non pagati del 2011.
Il tribunale d'istanza ha dato ragione all'inquilino, dichiarando l'azione prescritta. La società Seminor ha proposto ricorso per cassazione. La questione posta alla Corte era chiara: quale termine di prescrizione si applica alle azioni di recupero dei canoni e delle riparazioni locative nei contratti di locazione abitativa regolati dalla legge del 1989? La corte d'appello di rinvio e, infine, la Corte di Cassazione dovevano dirimere questo conflitto di leggi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della corte d'appello. Ha stabilito che i contratti di locazione abitativa regolati dalla legge del 6 luglio 1989 costituiscono un regime speciale e completo, che esclude l'applicazione del diritto comune del consumo. Di conseguenza, l'articolo 7-1 di tale legge, che prevede una prescrizione triennale (tre anni) per tutte le azioni derivanti da un contratto di locazione, è l'unico applicabile.
Il ragionamento è il seguente: l'articolo 7-1 della legge del 1989 dispone che «tutte le azioni derivanti da un contratto di locazione sono prescritte in tre anni a decorrere dal fatto generatore dell'azione». Questo testo è speciale, poiché riguarda esclusivamente i contratti di locazione abitativa. Al contrario, l'articolo L. 218-2 del codice del consumo è generale, si applica a tutte le prestazioni di servizi, di cui la locazione è una varietà. Ora, nel diritto francese, la regola «specialia generalibus derogant» (le regole speciali derogano a quelle generali) impone di dare priorità alla legge del 1989.
La Corte precisa inoltre che la qualità di locatore sociale non cambia nulla: anche se la società Seminor era soggetta alla legislazione sulle HLM, il contratto di locazione rimane regolato dalla legge del 1989. Pertanto, il termine di tre anni decorre da ogni scadenza non pagata (per i canoni) o dal fatto generatore (per le riparazioni).
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente, ma interviene in un contesto in cui alcuni giudici di merito continuavano ad applicare la prescrizione biennale. Ora, la Corte di Cassazione pone fine a queste divergenze.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: disponete di tre anni per agire per il recupero dei canoni non pagati, a decorrere dalla data in cui ogni canone è dovuto. Ad esempio, se un inquilino non paga il canone di gennaio 2024, avete tempo fino a gennaio 2027 per citarlo in giudizio. Attenzione: il termine decorre per ogni scadenza separatamente. Se aspettate troppo a lungo, rischiate di perdere i canoni più vecchi. A Dombasle-sur-Meurthe, un proprietario che ha lasciato accumulare 18 mesi di morosità avrà ancora due anni e mezzo per agire per i primi sei mesi, ma dovrà sbrigarsi per gli ultimi.
Per l'inquilino: non potete più invocare la prescrizione biennale per sfuggire al vostro debito. Se avete smesso di pagare da più di due anni ma meno di tre, il locatore può ancora chiedervi le somme dovute. Tuttavia, trascorsi tre anni, i canoni precedenti sono definitivamente prescritti. Questo vi protegge da richieste troppo vecchie.
Per i professionisti immobiliari (amministratori di beni, amministratori di condominio): dovete assicurarvi di avviare le azioni giudiziarie entro il termine di tre anni. Un sollecito scritto o una messa in mora non interrompe la prescrizione (